為了買房做一輩子房奴值得嗎？

不值得！

對於當下這個時間節點來說，非常不值得！

當下強行上車，極有可能，不僅你的人生撂進了水泥盒子，可能整個家庭也撂進了水泥盒子。

最新2020年12月份的貨幣數據出來了，12月M2同比增長10.1%，比預估增速少0.6%。M2 增速都要跌破10%，別再想大放水了，小白們，我們國家根本就沒有大放水，以前早把水放完了，蓄水空間早透支了。

2020年小幅增加M2 也是為了應對疫情以保證經濟別躺平。 最艱難的日子已經過去，M2增速會繼續放緩。

政策方面，最新的房地產融資紅線已經劃定，同時也限制銀行的房貸總額度，不僅如此，信托等方面也壓制資本流入房地產，可以說國家是進一步給房地產帶上了腳鐐，房地產的至暗時刻已經到來。我個人認為，政策這一點國家已經攤牌了，沒必要再研究政策。

因為房地產是一個資金密集型的高杠桿產業，而房地產開發企業主要的資金來源一靠融資、二靠賣房回款（詳見文章【房地產雜談：再評恒大7折賣房！】）。

對了，國家似乎規定某些企業到2023年完成降負債的目標，又是2023年，這不是巧合，我預測2023年中國房價基本上回歸理性，為什麽是2023年呢？

一是中國人口未來3年很大機率負增長、人口結構進一步深化；二是國際大環境是「圍獵」中國，其他國家不會給我們時間磨磨唧唧搞什麽軟著陸。

對於某些人把這理解為中國房價到2023年之前都會漲的人，我表示他們「 Either stupid or bad 」。

很多人會說什麽不買房就沒有媳婦，似乎有房子的婚姻就意味著白頭到老，這顯然誇大了房子的作用。

這些人不會天真的以為一套房就可以把一位女性拴一輩子吧，以下數據顯示，每年結婚對數穩步下降，但是離婚對數持續上升。（2020年數據更恐怖，由於疫情影響，暫不參照）

當然，離婚對數是在結婚累積存量基礎上的數據， 但是也無法改變現代社會對婚姻的認識越來越理性，現在的婚姻是雙向選擇合夥制，而不是終生制，請記住了。

我個人觀點是：現在背負30年房貸等價於08和15年錯過買房。

別以為一套房子就想拴女人一輩子， 以前結婚問你有沒有房，以後結婚可能就問你有沒有房貸，房貸多少年了。 而且，結婚過後房價要是腰斬，30年房貸還剩下25年，您很可能又要愁下一任老婆了!

中國房地產的3大主要矛盾（最新精粹版）：

1. 房地產行業的短期主要矛盾在於：房地產企業急於融資、回攏資金與國家全方位阻止資金流入房地產的矛盾。
2. 房地產行業的中期主要矛盾在於：房地產行業與中國經濟發展降速與產業轉型升級和擴大內需戰略相沖的矛盾。
3. 房地產行業的長期主要矛盾在於：人口老齡化和生育下滑下造成接盤俠不足導致房地產沒有發展支撐源點的矛盾。

人口自不必多說，國家以及主串流媒體已經頻繁提及「人口老齡化」；經濟也不用多說，增速降速換擋，從高速粗放型發展轉為中低速高品質發展。

最新的經濟工作會議還強調了要擴大內需，也就是提升國內消費，如果錢在銀行和房地產兩邊轉，是無助於提升中國消費市場的。

政策呢？今年的房地產融資「三條紅線」和「央行等部門下發通知限制銀行個人房貸比重」以及「嚴厲打擊消費貸經營貸」進入房地產領域，可以說從兩頭掐住了房地產的七寸。

政策不是用來杜絕資本不流入房地產，小溪流潺潺根本不用擔心，政策的作用是控制大資本流向。

控制好幾大銀行，就翻不起什麽浪。對了，你們千萬別以為房產稅還很遙遠哈，本輪疫情終結，經濟向上翻轉，房地產就會如期而至。

如果有人拿什麽M2鼓吹房價會漲，我告訴您要如何反擊：2020年新生兒銳減大約200萬到1250萬（詳見舊文【2020年中國出生人口可能銳減220萬至約1250萬】）、人口馬上負增長、在建住宅面積足夠超過1.5億人居住、國家「房企融資三條紅線」、「限制銀行房貸規模」、「富力員工75折」、「福州房企打折工抵房幌子變現降價回籠資金」、「恒大居然透過商鋪向個人融資，保證每年返還10%收益（旁氏典型）」「頭部房企比如泰禾集團破產、恒大大力轉型做新能源汽車」「北京泰禾沒有拿到商品房預售授權證就違規銷售，罰款1286萬」（為什麽頂風違法，不就是現金流吃緊開始踩法律法規底線了麽？）……來證明房地產日薄西山了。

我再說一遍吧，富人不是傻子，但是總有一群人臆想富人決策，以為富人和他一樣，眼裏只有房產，資產保值除了房產沒有其他。（詳見舊文【房地產雜談，一些關鍵問題的看法】）

別等到刀架到脖子上了才知道死期已至，不遠的未來，中國可能什麽都缺，就是不缺房子。

最後，我希望你們有大局觀和中長周期的視野，而不是只有溝壑、不見泰山。國家意誌明明白白，有的人居然還是被房地產資本/中介那麽低階多三言兩語所欺騙。

我的觀點依舊：2023年前，也就是4年內必跌（其實很多城市都跌兩年了），這包括一線二線城市，雖然北上廣相較於高點已經跌了一點了。

記住：我意思是全國性的普遍下跌，不分什麽一線二線or核心郊區，只不過是跌幅多少的問題，城市越強房子地段越好，自然是越抗跌，跌幅越小的。

我說的跌是最少20%跌幅起步，即便是二線以上的城市，有些城市跌三成甚至四成也不足大驚小怪。

三四線城市，尤其是遠離中心大城市自身又沒什麽特色產業的，等著打五折吧。

五線以下呢？等著一朝回到改革開放前吧。

房地產的走勢始終要盯死三點：人口、經濟和政策。長期看人口、中期看經濟、短期看政策。

關註房價，就死盯二手房價格以及掛牌量的數據。韭菜才會觀察新房的數據。

我已經無數次強調二手房價格低重要性了，但一些人去還在不厭其煩說新房。

現在很多人就只能拿寧波、深圳等城市說話了，像極了去年拿蘇州反駁我的那群人，這不，今年還有人拿蘇州說事兒了麽？

今天我就把房地產的方方面面說全了，你們抓緊記筆記吧！全網最全房地產分析文章！

老讀者閱讀到這裏就行了！！！

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在系統性回答房地產的命運之前，我先把一些小問題給解決了，免得評論區一些人不厭其煩重復這些無聊的問題！

1、保人民幣還是保房價？

根本不存在這樣的選項題，當然是保匯率了。匯率崩了，人民幣還能國際化？幾個小區的混凝土買別人一國的資產，誰會傻到和你用人民幣交易。 人民幣不能國際化，一帶一路再成功也是給美元做嫁衣。

不管前路多麽艱險，人民幣國際化是事關中國復興的偉大戰略。

而且，一帶一路只有在人民幣國際化的背景下才有最大的意義，否則，再成功的一帶一路，也是為美元做嫁衣，因為你的一帶一路越成功，貿易額越巨大，說明美聯準越要開足馬力印更多的美鈔，這不是做嫁衣，還是什麽呢？

2、房價崩，棄貸和銀行風險！

有人談棄貸風險，想多了吧，大部份一二線頂天跌三成左右（少數可能腰斬），跌個首付，他們有膽量棄貸？而且，一二線才是中國房地產總值的大頭，跌個三成銀行系統扛不住麽？

對於買房人群來說，沒有幾個有魄力棄貸讓銀行拿走房子的。因為那意味著一無所有，與其一無所有，大多數人的心理寧願茍延殘喘，畢竟一本紅本本拿在手上，還是很有安慰作用，小本本將是很多人的命根子，雖然在未來沒什麽價值。

尤其是中產階級，最軟的階級，瞻前顧後、畏首畏尾。

向上爬，難比登天；向下滑，頃刻之間。

普通人最大的陋習就是：高估了房地產的能量，而低估中國金融體系的實力呢？

四五線更不談了，普通人拼死也會力保來之不易的房子，棄貸是最終的選擇。

對於投資客，死多少又何足惜呢！？

3、不是所有的地鐵口都是優質地段！

現在的房地產商喜歡炒作地鐵概念。

但是，地鐵這樣的概念只能炒一時，不可以炒一世。還有，現在的地鐵不是稀罕物，別搞得像「劉姥姥進大觀園」，現在地鐵也是要分位置的，如果處於地鐵路線圖的末尾，乘坐地鐵到中心商場也要1個小時，就別談優勢了。

郊區就是郊區，有地鐵口也是郊區 。

如果你所在城市的地鐵並沒有形成網狀，那何以體現地鐵的便捷性，只不過是當地zf的面子工程罷了。

4、駁斥言論：房價跌了，還是買不起房

經濟不好，房價會崩塌，人們會普遍過得很慘，但是，人活著嘛，就是比更慘的人要好點就行了。

經濟危機之時，需要做的是本來是中產、結果滑入貧困區。別和我講房價大跌窮人也買不起這樣的毫無邏輯的陳詞濫調。

有這樣的想法的更應該想想多少人因為背上巨額負債遭遇經濟危機的慘相。

5、駁斥早買早享受、醫療與房地產掛鉤！

對於年輕人，如果不是硬剛需（不買房就家破人亡這種），最好選擇先等等。

現在背負30年房貸等價於08和15年錯過買房。

以前結婚問你有沒有房，以後結婚可能就問你有沒有房貸，房貸多少年了。

也別說什麽學區房了，馬上劃入歷史了；公積金都開始討論要不要去掉了，何況你學區房啊。

多校劃片已經席卷全國，購買學區房的收益率越來越低，並不能保證孩子的教育。與其這樣，還不如出口轉內銷，轉一圈，回來人上人。

醫療和養老就更談不上了，掛號我沒見拿房產證的，目前國家最新的人口遷移策略，社會公共服務與戶籍脫鉤已經是基本事實了。其他方面，那就是直接品人民幣了，錢多遇到大病自然可以多活幾天，晚年也過得好些。

租售比何其誇張我不想贅述了，租售比不是衡量房價到沒到頂的指標，而是衡量房價泡沫多少的指數。就像不能透過市盈率判斷股票漲跌一樣，有的公司市盈率老高了，但是股價卻一直漲。

租房最大的缺點就是搬家困難，那是因為我們的租賃市場不完善，不過隨著國家大力推薦租賃住房，未來租賃市場會更加規範。

而且，說到底，買房也相當於一個為其70年的租房，產權到期續約就不是租了嗎，別天真了，土地非私有下，中國的房子本質上就是個租，自我安慰有什麽用？還有，您的房子能不能住70年都是問題。70年之後，中國估計7個億左右的人口，你的房子送人可能都沒人要。

前幾天大雨，多少房子弱不禁風的本質暴露無遺了？

6、關於通脹的問題！

很多人分析問題喜歡犯「刻舟求劍」的錯誤，拿中國過去幾十年通貨膨脹想當然預測未來的通貨膨脹，不可能的，那會淹死自己的。

參見美國，按照你們的通脹理論，美國房價已經跑出銀河系了。

別騙自己了，所謂抗通脹是房地產利益既得住創造出來的概念。過去中國就是靠放水刺激經濟，只不過很多水放到房地產了，所以房地產漲的猛，這個水流到哪裏哪裏就爽，不是你房地產牛，而是高層牛，你們是哪裏的錯覺以為自己是憑實力。清醒點，你沒什麽實力。

目前房地產爽過了頭，以至於如今這般窘境。

系統分析如下：

當前形勢非常糟糕，中國的各種問題匯聚在一起和國際問題出現了共振，形勢會向何種方向發展還不能判斷。

中國的幾大問題是：人口老齡化（基本盤）、產業亟待轉型升級、房地產泡沫、中美沖突、世界工廠危機、企業和政府債務問題。

國際的主要問題是：原油沖突、美股泡沫、債務危機、 逆全球化（去中國化） 等。目前來看，各種問題由本次疫情一起給觸發了，疊加起來的風險能量極其巨大且沒人可以估量。

首先，摒棄玄學那一套

很多人喜歡談玄學，比如制度優勢、利益集團，那些都是表象（我也寫文分析過），真正決定未來走向的還是自身所擁有的物理資本。

之所以可以有這樣那樣的政策，而且政策還有效果，是因為存在客觀的物理基礎。

孔明不是憑借扇子借的東風，而且客觀的氣象規律。

過去十多年，中國社會最大的洪流是城鎮化，這是支撐中國房價大漲的根本因素，而且由於房改之前是單位統一分配住房，導致存在巨大的改善型需求。二者疊加，誕生了中國房地產的黃金10年。

什麽階級、貧富等不是根本原因，甚至都不是原因，而是歷史洪流下的必然存在。社會存在階級分層和貧富差距是很平常的事情，有人群的地方就有分層。

基於上面的認識，08年的那波房價飛升是很正常的現象，即便08年之後房價猛漲了一倍，我都不覺得房價貴。記得14年和朋友討論過，我比較費解為什麽人們說房價貴。但是，15年就有一點刻意為之的味道了。但是這樣的刻意為之還是有其物理基礎的，一個社會是有一定的政策溢價空間的，而且15年我們的城鎮化還有一定余量，三四線城市的房價還算處於合適區間。

現在有什麽？人口結構危如累卵，經濟發展降速換檔，國際環境一團亂麻……

任何玄學都是基於客觀物理現實，如果你只看了玄學，而看不到玄學背後的客觀物理現實，只能表明，你看的不夠深不夠廣。

中國房地產抓住人口和經濟兩個核心點就不會錯：人口就是老齡化加劇並且即將負增長，經濟就是降速換擋，而且未來前途不甚明朗。

與其他空頭或多頭不同的是，我不像某些人全憑腦顱臆想，或則單憑某個城市以偏概全、一葉障目 不見泰山。

房地產已是落日黃昏，理由如下：

論點一：房價的兩次飛躍以及有限的城鎮化空間

全國房地產有過兩次「飛躍」，分別為2008~2009年以及2015~2016年。2008~2009年的飛躍直接得益於4萬億的刺激計劃，4萬億刺激計劃開啟了高鐵等大基建時代；2015~2016年的飛躍直接得益於以「330新政」為代表的房地產去庫存刺激計劃。

這兩次飛躍基本上讓很多優質城市的房價在2017年相對於2007年翻了的4倍，遠高於經濟發展的增速。

下圖為一線城市——「北上廣深」2002~2017年住宅商品房的銷售價格走勢圖（註：數據來自國家統計局），統計局的數據比較保守，和我們消費者自身的「體感溫度」相差甚遠。

雖然如此，還是可以清楚的看出08~10年和15~17年一線城市除廣州，基本上都翻倍了。廣州相較於其他一線城市，是一座非典型的一線城市，北京和上海不用多說，全國唯二，廣州沒法比；深圳則是占盡了改革開放的春風，這種千年一遇的機遇是其他城市不可比擬的；而廣州更多的是憑借自身地理位置優越得到的大發展進入一線城市的。

兩次飛躍的中間，2010~2014年的房價基本比較平穩，甚至有的年份房價是下降的。首先說明一下，本次研究的舉例是拿一線城市的數據進行的，全國的數據可以參見文章——【中國房地產的過去、現在及將來--第一篇】中國房地產發展史概要。

下面來分析一下兩次飛躍的不同點。下面兩幅圖為我們國家城鎮化的歷史行程圖，數據來自國家統計局。

2007年我們國家的城鎮化率是46%，而全國總人口為13.18億；2017年我們國家的城鎮化率是58.52%，而全國總人口為13.86億。下面簡單計算一下：

2007年城鎮人口：13.18 * 46% = 6.06億；

2017年城鎮人口：13.86 * 58.52% = 8.11億；

10年城鎮人口增量：8.11 - 6.06 = 2.05億；

下面再看看城鎮人均居住面積的變化，2007年人均居住面積為22.6㎡，2017年人均居住面積達到37㎡。10年人居居住面積增加14.4㎡，要知道1990年人均居住面積都不超過這個數的啊。

以上數據分析可得，由城鎮新增人口帶來的新增居住面積為：

2.05億 * 37㎡ = 75億㎡；

由住宅面積的增加帶來的新增居住面積為：

6.06億 * 14.4㎡ = 87.3億㎡；

兩者相加可知08~17年10年間新增住房居住面積為：

75億㎡ + 87.3億㎡ = 162.3億㎡；

這就是中國房地產在2008年開啟高歌猛進的原因，沒有這個根本，再好的政策都只會曇花一現。這162.3億㎡還是保守估計，比如改善型住房，推倒舊房再築新房，一減一增，又會劇增很多居住面積。憑借著這些新增的居民居住面積，只需要政策適當引導即可給房地產帶去突飛猛進的跨越式發展。

可是2015年的時候，我們國家的城鎮化率已經到了56.1%，要知道已開發國家的城鎮化率是70%， 目前長三角/珠三角等沿海地區的城鎮化率早已超過已開發國家平均水平 。

而且由圖可知15年以後，城鎮人均居住面積幾乎沒有明顯增加。然而，由於自08年以來房地產的猛漲在絕大多數人的心中刻下了房價不可能跌只會漲的烙印，加之中國傳統文化的「有房即有家」理念，讓很多人對「房地產會繼續增長的預期」很恐慌，這個時候只需要政策稍加引導/媒體助攻一下即可釋放這個恐慌，帶動房價進一步增長。

但是，這種增長是不永續的，因為新增需求已經捉襟見肘了 。而且，房價這一波竭澤而漁的增長會造成一些不利影響 ，

主要有二： 一是土體房屋的租金驟增會增加企業的成本，一些勞動密集型的中小企業本來盈利能力就有限，這樣就更加艱難了，而且高房價會阻礙年輕人去當地求職工作，企業因此會招不到相應的員工，所以即便華為這樣的企業也要去東莞等其他地方，一方面降低自己的成本，另一方面減輕員工的生活壓力。二是，因為土地租金以及人力成本的增長，勞動密集型企業會轉移到東南亞等土地租金和人力成本低的地方，而勞動密集型企業又是招工大戶，這樣的轉移會加劇國內的失業率，這個風險會大得多。

下圖為日本城市化的歷史走勢，日本的城市化經歷過四個階段，其中第四個階段尤其應該得到我們的重視。1975-2000年，日本城市化率基本保持不變；但是到了2000年，開始了一波大幅增長。這是什麽原因呢？

就是因為日本人口老齡化到了一個階段：農村老齡人口死亡驟增，而年輕人又大多待在城市裏，因此在計算城市化的時候，分母減少的速度大於分子，因此日本的城市化在2000年開始大幅增長。這個時候日本政府基本不需要出台政策吸引年輕人去城市買房生活，就可以自然而然地看到日本的城市化大幅增加。

日本的人口老齡化就是我們國家的前車之鑒。對照日本的情況，結合舊文——【站在2019年看——中國房地產最後的五年】，我們可以合理的得出一個推論：2025年後，即便沒有政策引導，我們國家的城鎮化率也會大幅提高。都2019年了，就再別拿城鎮化來做多了。

總結： 所有的做多，皆因有做多的空間，當這個空間擠壓完全的時候，就黔驢技窮了，即便諸葛再世，也休想借來東風。

論點二：人口老齡化加劇

我們必須記住： 房子是用來住的，而不是用來珍藏的；房子是有壽命，不像藝術品那樣可以永恒保存待升值。 房子不像藝術收藏品那樣具備時間以及藝術家賦予它們收藏價值， 中國只有極少數地方的房子因其地理位置具備區位優勢以外，其他的都只是一般意義上的房子。

首先，我們要尊重一個基本事實： 房價短期看政策，中期看經濟、長期靠人口。

其次，我們得承認目前的房價極其不合理。如果說清北等名牌大學畢業生只有少數幾個人買不起合適的房子是個人問題；那清北等名牌大學畢業生靠個人奮鬥普遍買不起合適的房子那就是嚴重的社會問題。這裏的「合適的房子」是指與自己身份相匹配的房子。下來開始具體分析：

1、嬰兒潮

新中國建立以來的三次人口大爆發（以出生人口大於2000萬計，如下圖所示）：

第一波嬰兒潮：1949-1958；

第二波嬰兒潮：1962-1975；

第三波嬰兒潮：1981-1997；

（註：3年自然災害隔斷了前兩次嬰兒潮）

以結婚年紀來算：

據中國婦聯統計的【中國幸福婚姻家庭調查報告】，目前中國總體的平均結婚年齡是在26周歲。則：

1997+26=2023；

以讀書時間來算：

考慮到大學生本科畢業就大約是23歲，研究生畢業大約25.5歲了，這個時候他們尚且沒有積累足夠首付款，假設大學生本科工作3年後開始購房，研究生工作1.5年後開始買房（為什麽研究生是工作1.5年，因為研究生薪資高、加速度大），那麽：

1997+[(23+3)+（25.5+1.5）]/2=2023.5；

這是一個估計值，其中誤差大機率在正負1.5以內，不影響我接下來的推論。

以上兩個角度所得數據表明，最後一個嬰兒潮，亦即1997年出生的人，最遲在2023年購房。有的觀點認為第三波嬰兒潮的截止年份為1991年，如果這樣算，最遲購房年份為2017年。

不管怎麽說，我們現在處於第三波嬰兒潮的尾巴階段。未來購房目標客戶會越來越少，所謂剛需來接盤，明顯是一種忽悠人的胡言亂語，因為我們沒有足夠的接盤俠了。也別期望於改善型購房者來填這個窟窿，即便改善型購房者也是賣了現在的再買改善型房子，並不存在增量。

2、人口老齡化

中國人平均壽命是75歲（最新值），以前兩波嬰兒潮計算即將到來的老齡化人口去世情況：

1949+75=2024；

1975+75=2050。

2024～2050必定是中國最艱難的時間段，因為這27年間，每年我們國家都會逝去大約2000萬人口，有相當的年份還不止2000萬。2018年出生人口為1500萬，死亡人口為1000萬。距離2024年還有6年時間，假定2024年去世人數為2000萬，19年到24年逝去人口為等比例增長，未來6年出生人口保持在1500萬（幾無可能，必定少於這個數），則大約在2021-2022年，出生人口和死亡人口持平。這之後，我們國家的人口將開始負增長。

2022年後，每年將會有多少購房者呢？這個可以透過下面的方法估算，2022年購房者假定為結婚者，依照上面統計的平均購房年齡大約為26歲，從2022年向前追溯26年，即為1996年。這一年出生人口約為2000萬，按照一組夫妻組建一個家庭需要一套房子則是1000萬套，而逝去的人大約1600萬左右，大約800萬套房子，說明還沒有到去世的人騰出的房子比新組建的家庭多（ 別想當然以為城裏的老人 ）。

但是把時間線劃到2024年呢？這一年去世的人大約2000萬，而組建家庭的人由1998年出生的人決定的，這一年出生的人口大約1900萬。這一年，意味著去世的人所騰出的房子就夠新組建家庭所需房子的數量了。

這裏並不是說年輕人會去買去世的人留下的老房子，而是想表明，這一年開始中國房地產的「折舊率」會突飛猛進。 從這年開始，我們的房子一年比一年剩余。到時候，馬雲說的「未來房子是白菜價」還真會實作，落後地區為吸引人才送房子也不是沒可能。馬雲是在2017年說的「8年後，中國最便宜的東西可能就是房子」，亦即2025年後，和我推算的2024年基本吻合。

有朋友會說「隨著醫療進步，中國平均壽命會增加啊」；

那我得告訴你：日本人平均壽命是80，我就假設我們國家醫療水平大幅提高，中國人平均壽命增長到80歲，那也就是延緩了5年；但你看看前兩波嬰兒潮（除去三年自然災害）是從49年持續到了75年，長達27年的啊。

即使我們國民平均壽命增長，但也逃脫不了人口老齡化的厄運。給陽光下的雪人撐傘並不能遏制住雪人的溶解，只是稍微延緩了一下溶解的時長，並不能改變雪人註定被溶解的命運。

總結： 未來五年出生人口會急速下降（18年相較於17年銳減200萬），但去世人數會急速增多，人口老齡化會越來越嚴峻。未來五年內，我們國家的人口大機率開始負增長。

論點三：房產稅的使命

房產稅的推出速度只與地方財政的破產速度有關。

重慶和上海算哪門子房產稅，如果你以為接下來的房產稅不過爾爾，那就大錯特錯了。

還有，有些人得搞清楚，房產稅就是為了解決賣地死局的，因為賣地賣到頭了。

房地產是死定了，無非是體面的死去還是五馬分屍罷了。

我的預測是本輪經濟危機觸底反彈之日就是房產稅全面鋪開之時，時間很近了。

當前經濟環境本就非常惡劣，高層不會做傷口撒鹽的蠢事兒，因為太傷民心了。

房產稅直接目的不是為了降房價的，其直接目的是為了增加地方財政收入。

但我們也要認識到， 房產稅會大幅遏制住炒房行為，因為房產稅會大幅降低房子的增值內容，以及降低房子的投資內容，甚至可以把房子拍成負資產。

當房子不能給炒房者帶去理想的增值時，他們必然會想方設法補救，或是出租或是拋售；要知道很多炒房者以前是寧願房子空著也不對外出租的；如果房產稅出來了，他們還不出租，那麽房子就會成為負資產不停地吞噬他們的現金流；所以大眾消費者大可不必擔心炒房者能把房產稅轉嫁到租房者身上，因為到時候你會挑花眼的。並且每年折舊剩余的房子會泛濫成災。

目前中國在建住宅商品住房的總面積為60億平方米，按照人均40平米，也可以容納1.5億人口居住，足夠未來10年新生兒居住，還綽綽有余。並且，這裏還沒有算空置住房，有機構推測達到7000萬套。（人口老齡化疊加負增長，進一步加劇空置房）

還有，國家目前大力發展租賃住房，等國家對進場和個體戶搶食，租房市場會進一步下壓。再強調一遍，以後租賃市場是買方市場，別聽一些牛鬼蛇神胡說八道。

房地產這個行業已經沒有潛力可挖了，它已經很好的完成了歷史使命。隨著房地產黃金時代的結束，賣地也將行將就木。因此我們國家迫切需要新的稅源，既然增量已經沒了，那就打存量的主意吧，因此房產稅的出台是水到渠成的事情。

想都不用想，只有這個可以替代賣地留下的大窟窿。因為房地產會在接下來的五年內急速沒落，因此房產稅會很快推出以履行它的歷史使命，大機率兩年內出台，因為根本沒有時間拖延。

2018年全國賣地收入為6.5萬億，而全國房地產總值450萬億；為了彌補6.5萬億的賣地收入，房產稅就是一個答案。 試想一下 ，只收1%的房產稅，就是4.5萬億收入。

當然房地產在中國經濟中的比重絕不是一個賣地收入就能解釋清楚的，也不是簡單的數學計算就能劃等號的。但是這裏只是提供了一個分析和思考的角度，方便讀者理解。

房產稅有兩個作用：

一是降低甚至除去房地產的增值內容，想穩賺不賠，做夢，因此會逼迫一些囤房（炒房）的人主動賣房，會極大增加市場房屋供應量；

二是降低地方政府對賣地的依賴，徹底解決土地財政尾大不掉的問題！

論點四：所謂的放水

過去幾十年，我們就是一路水過來的，就像河流的大壩，前期為了穩增長，蓄水高度都快到頂了，現在留給上面放水的空間不足了，蓄水空間見頂了。

比如4月4日，央行就公開說了M2和社融規模與名義GDP增速匹配度偏高。

大家都懂我們國家的話術，要不是現實情況已到了逼不得已的境地，是不會說失真「盛世繁華」的言論的。

2008年，中國GDP為31.92萬億，M2為47.5萬億，M2/GDP比值為1.49。

當前呢？2019年中國GDP為99萬億，2020年2月末M2為203.08萬億元，同比增長8.8%，M2/GDP比值為2.05。

說明過去11年，中國放水速度高於經濟增長速度，這也不奇怪，過去十幾年投資在拉動經濟增長方面占有很大比重，尤其是08年以來的大基建建設。

和全球主要經濟體對比中發現，中國過去二十年M2/GDP比值領先全球， 不過值得註意的是，最近兩年中國M2/GDP比值出現了「調頭現象」，說明國家也在盡力控制M2的增速，不然M2/GDP比值不會減小。

2015年1月至2020年2月的數據顯示，M2增速自2009年高點之後，一路下滑；M1增速在2008和2015年有個猛增的過程（原因大家都懂），M1增速自2016年高點也一路下滑。

最近幾年M1和M2都保持平穩狀態，主要原因還是因為我們的M2足夠龐大了，蓄水池容積有限，不存在大放水空間，否則難保惡性通脹。

總的來說，適當增加市場流動性，降低中小微企業的融資成本是必然選擇，因為保中小微企業就是保就業。

當前最重要的就是保就業，從zzj、gwy等會議來看，高層對保就業的意見是絕對統一的。

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數日前，央行行長易綱在中央核心刊物【求是】雜誌上發表【堅守幣值穩定目標 實施穩健貨幣政策】的7000字姓名標示文章，接著各大主串流媒體爭相轉載報道。值此這「百年未有之大變局」時刻，想必這篇文章不僅僅是為了紀念央行成立71周年所寫的祝賀詞，而是大有所指的，因此這篇文章的個中韻味還是很值得人們認真思考的。

在文章中寫道：「守護好老百姓手裏的錢，保持幣值穩定，並以此促進經濟增長，是貨幣政策的使命。」並且，易綱表示， 不能讓老百姓手中的票子變「毛」了，不值錢了 。如此看來，話已經說的很直白了，這些話當然不是說給老百姓聽的，或者說表現上是說給老百姓聽的，實際上是說給那些寄希望於央行放水的人聽的。

當前，很多地方政府因為大修基建刺激經濟搞得債台高築，寄希望於央行放水再拉升一波房價，好讓地方政府賣地賺容易錢，因此地方政府是希望央行放水的；再次就是房地產行業也殷切希望央行放水，畢竟他們直接利益相關。可惜，他們呼天撼地，央行還是頂住了壓力，只是象征性給降了5個基準點，說這是杯水車薪，一點也不為過。

央行是不想放水嗎？當然想，但是不是給房地產行業放水，而是給實體行業輸水！ 但是由於層層截流的問題，即便放水，也沒有多少資金流向了實體經濟，如果不能流入實體行業而是肥了某個行業，放水只會適得其反。

從央行行長易綱這篇文章可以得出一個結論， 那就是寄希望於大放水的人可以斷了這個念想了。

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論點五：中國目前的困境

我們國家的經濟目前很尷尬，高端制造業等等，反正是高端的利潤大的，基本上沒什麽建樹，在國際市場沒有形成集群競爭力；低端行業，由於人力成本和地租的上漲，人口紅利基本上消失殆盡，前路並不平坦，況且還有東南亞虎視眈眈。

實話實說，今年經歷了這麽多，細數我們國家的核心競爭力，我只想到了14億的市場是他國暫時無法替代外。其他的好像並不是非我們不可的，但是即便是14億的市場，東南亞6個多億的市場也在冉冉升起，印度13億肥沃的市場也在蓄勢待發。

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現在討論房地產問題， 我發現有很多朋友還是比較孤立的看待我們國家所面臨的問題，而不是站在全球的角度看待問題。現在經濟全球化了，毫無疑問，競爭也是全球化的。

如果孤立考慮中國問題，那麽不用說，高層肯定是希望房地產軟著陸的，沒有任何一個國家希望經濟硬著陸，比如曾經的日本，他們難道不希望上個世紀90年代的日本房地產泡沫軟著陸？還不是因為外部環境不允許！現在，我們的情況也是如此的，中美沖突的當下，以及以越南和印度為代表的新興經濟體是不會讓我們慢悠悠的軟著陸的。除非他們腦子壞了！

請大家記住，這是一個互相競爭的世界，而不是什麽和諧的地球村。比如，很多人瞧不起越南，說起勞動力就說我們國家的勞動力如何優秀，技術如何熟練，其他國家勞動力替代不了。但是，實話實說，流水線上重復的動作到底有哪門子技術可言啊。

就拿三星手機來說吧，如果孤立的從我們國家的市場來看，我估計很多人得出的結論是：三星已經破產了或者說不行了！因為三星手機在我們國家的市場份額基本上可以忽略不記！但是，殊不知三星手機依舊占據全球市場第一的份額。真的不是沒有中國市場，其他公司就玩不轉、活不了了。 拋棄致命的狂妄自大吧，腳踏實地砥礪前行才是正途。

而且，目前三星一半以上的手機是由越南工廠生產的，越南工廠的工人是誰？越南人！三星最大的智慧型手機生產基地就設在越南，年產量達 1.5 億台左右，約是其整體產量的一半。目前，三星在越南已經擁有智慧型手機、電視、家電工廠。這些工廠裏面流水線上的工人不都是越南人民嗎？當然，也包括印度，殊不知國內的小米、VIVO和OPPO等公司也在印度設廠生產手機了。而且，蘋果計劃在2019年從中國轉移iPhone生產線，比例最高達到30%。 什麽勞動力素質不可替代，那只是用來安撫老百姓的謊言罷了。

最可憐的是依附於這些手機制造廠的員工，因為工廠搬遷出去，他們的工作機會就沒了。有個數據，外資給中國提供了大約4000萬的就業崗位，如果在算上配套的供應鏈上的公司，估摸著有一個億以上的就業崗位。大公司搬遷走了，意味著供應鏈上的公司也會跟著搬走。這也是最近幾年國家號召青年回鄉創業、鄉紳回鄉投資的原因，城裏沒你的就業崗位啦。而且，國內的不少企業也搬遷到越南了，這是沒辦法阻止的，因為我們的配套企業不搬過去，三星以及蘋果等公司可以找其他供應商代替，那麽我們的配套公司就會慢慢被市場淘汰掉。

而且企業搬遷出去會給當地培育相應的產業和本土企業，他們以後就是中國企業的競爭對手。比如三星供應商在越南的本土化率已經從2014年的35%提升到2017年的57%，可見越南的整個電子產業都被三星給帶起來了。

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在核心科技領域，我們並沒有卡脖子的技術，什麽是卡脖子技術呢？我在曾經推播的舊文——【請，追求「自主可控」的人生！】——說過：

國與國之間的競爭靠什麽？毫無疑問靠科學與技術，而且是核心科學技術。這一點在「中興事件」和「華為事件」已經被淋漓盡致的展現出來了。誰掌握了核心科技，誰就有主動權。我們當前面臨的危機是：世界工廠的地位可能會被取代，而我們在核心科技領域卻還沒有形成集群競爭力。

因此，接下來我們國家必須加速發展高科技高技術，盡快讓中國的高端制造業、高端裝備以及先進材料等高附加值產品在國際市場形成集群競爭力。這樣才會在國家競爭對抗過程中占據主動權和控制權。而且應該加速，時間上並不允許慢悠悠的追趕，因為後面的以越南和印度為代表的新興國家也會大力發展高科技。

在前有堵截，後有追兵的當前，時間是極其寶貴的，留給房地產的時間多了，留給未來的時間就少了。

要混凝土還是要未來，你會選擇哪個呢？

本部份為節選，全文4~5千字，全文請看【【中國房地產的過去、現在及將來--第四篇】大國競爭之沙盤推演！】

結論

房價上漲的理由主要有三點： 一是需求旺盛，換言之待接盤俠豐富；二是經濟發展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，換言之放水。

人口都要負增長了，還談什麽接盤俠啊，所以理由一pass掉；當前經濟的窘境不用我多說了吧，再次pass掉理由二；會不會大放水呢？看過本文應該沒這個疑問了吧。

基本面結論：未來五年出生人口會急速下降（18年相較於17年銳減200萬），但去世人數會急速增多，人口老齡化會越來越嚴峻。未來五年內，我們國家的人口大機率開始負增長。房產稅必定會快馬加鞭推出，且別寄希望於城鎮化。放水是不可能放水的，即便放水也不去給房地產（目前房地產信貸等融資手段收縮很嚴峻）。

房地產結論： 全國範圍內不可能漲了（當然不排除有些地方最後回光返照式的浮動），目前全國房子最保值的當屬一線城市以及強二線城市的核心地塊的房子，即便是這些個城市，非核心地塊的房子也不具備保值功能。

對於手頭有投資性房產的人來說，接下來的五年，每一年都是最好的逃亡之年。如果他們執迷不悟的耗下去，必死無疑。對於想要買房的人來說，接下來的每一年相對於前一年都是更好的買點，五年之後，房地產就是馬雲說的「白菜價」。

五年之後呢？

五年之後沒多少人談房地產了，而是更喜歡聊醫療、養老和教育！

以上五個論點，是關於房價的最核心論點。要是你不能推翻，請別浪費時間辯駁了，只增笑爾！

對於那些沒有邏輯只會張口閉口說利益集團的，你們根本不懂什麽叫利益集團，我送你一句話：

最近幾年，年年都在強調「 住房不炒、穩房價 」，字雖相同，但，涵義似乎變了：

18年前，住房不炒、穩房價是說給老百姓聽的：「老鄉，莫慌，房價不會漲了！」

18年後，住房不炒、穩房價是說給房地產聽的：「老總，莫慌，房價不會跌的！」

當曾經的引擎變成現在的剎車片，那就是時候換個引擎了！

當前任何城市都不值得你去投資當地的房地產，如果是剛需你可以考慮購買，但是需要註意的是我對 剛需的定義是 —— 不買房可能會導致家庭破裂 。

買房前，請務必和家人攤開說明當前形勢，分析利害，然後再做決策。決策之後不管怎麽樣，同甘共苦，不要再出現互相埋怨。

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目前我正在公眾號更新系列文【中國城市房價漫談】，目前寫了深圳、上海、北京、武漢、廈門、青島、長沙、成都、南京、廣州、杭州、天津、沈陽、鄭州、重慶、濟南、昆明、徐州、寧波、泉州、無錫、東莞、佛山、唐山、南通、合肥，接下來將會定點分析中國典型城市的房地產走勢，歡迎來閱讀。