「取消公攤面積」的話題又熱了起來。
今年以來，多地釋出計容新規，減少公攤面積；近期更有部份城市提出「套內面積」的計價方式， 引發了社會對取消公攤話題的討論。
「房價按100平方米交的，物業費也按100平方米給的，但實際居住面積只有75平方米，為什麽要為多出來的面積買單？」對於公攤面積的問題，很多購房者普遍認為不透明、不公平，增加了購房成本，降低了居住體驗。
那麽近期政策方面的一系列變化，是否意味著公攤面積即將退場？這些規則調整重點指向哪幾個方面？又將對房地產行業產生哪些影響？
多地探索「套內面積」計價方式
9月5日，湘潭市人民政府辦公室釋出關於【湘潭市促進房地產市場高質素發展的若幹措施】的通知。
通知顯示，在最佳化住房銷售方式方面，購買新建商品住房，各房地產開發企業在稽核備案後，可在原規定的基礎上按市場行情適度浮動促銷。房地產開發企業可實行按住房套內面積（不含公攤面積）計價宣傳銷售。
更早前的5月3日，廣東省肇慶市住房和城鄉建設局釋出通知，宣布從2024年5月1日起， 在全市範圍內商品房將實行按套內面積計價宣傳銷售。 該通知旨在規範商品房銷售行為，減少因房屋面積、計價造成的矛盾糾紛，維護市場環境，保障交易雙方的合法權益。
根據通知要求，各房地產開發企業和房地產經紀機構應對每套商品房進行明碼標價，並在銷售場所醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊，確保標價內容與套內面積單價保持一致。
事實上，「套內面積」計價方式的提法並非近期出現。更早之前，合肥於去年7月召開全市房地產工作專題會議，也提出「為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內面積計價。」
簡單來說，「套內面積計價」的方式意味著， 買房只需支付房屋套內實際使用面積，不需要支付「公攤面積」的費用。 這也由此引發了市場對於「取消公攤」話題的討論熱度。
南都灣財社記者註意到，是否取消公攤面積是一個由來已久的問題。而有關「套內面積計價」的方式，大家普遍討論的焦點在於，會對購房成本和用房成本帶來多大的影響。
「以建築面積或是以套內面積來進行交易對購房成本並沒有太大影響。」中指研究院研究副總監徐躍進指出，本質上，這只是計算方法的差異， 兩種演算法下的房屋總價應該是相近的，只是單價會有所不同。 而且，現在購房者都相對理性，購房時對得房率指標的關註也較高，得房率低的房子競爭力相對較差，所以，開發商基本不會故意做大公攤面積、降低得房率。
另外，對於用房成本的影響也不太確定。目前，物業費、采暖費大多是按建築面積來計算，如果換作以套內面積進行計算，收費單價也可能會相應提高，最終用房成本也不一定會降低。
徐躍進表示，其實，相比於是否取消公攤面積，大家更應該關註公攤面積的透明化和收益分配問題。業主應該清楚地知道都有哪些公攤面積，並且，在公攤面積上所產生的收益，應該在開發商、業主和物業之間進行合理地分配。
總體而言，計價方式的變化對房價的影響是較小的，但按套內面積計價有利於購房者更直觀地了解實際價格，有利於減少資訊不對稱所引發的糾紛，促進商品房銷售行為進一步規範，預計後續將有更多城市跟進出台相關規定。
「零公攤」浪潮來襲
引起「取消公攤面積」社會討論熱潮的另一個導火索，則是近期「第四代住宅」打造的興起。這種新型住宅設計強調個人化和空間利用的最大化，使得人們開始重新審視傳統的公攤面積計算方式，探討其在現代居住需求下的合理性和必要性。
今年以來，各地紛紛出台建築新規，放寬了陽台、飄窗、空中綠化等空間面積的限制。
例如佛山在上半年釋出的13條樓市新政措施中提到，新出讓的住宅用地，住宅套內陽台的「折半」計容面積上限由套內建築面積的18%提高至20%；取消對單個陽台的進深和面積限制；取消凸（飄）窗窗台與地面高差小於0.45米需計容的要求。
同時，惠州自然資源局印發的【市區2024-2025年度新出讓住宅用地規劃管理的若幹措施】中提到「建築物屋頂的公共梯間、電梯機房、水箱間、人防報警間、通訊基站機房等輔助用房不計入容積率建築面積，不納入公攤面積」「面積小於3萬平方米的用地，住宅建築首層用作建設停車庫的建築面積，不計入容積率建築面積」。
今年5月，深圳市規劃和自然資源局宣布，2024版【深圳市建築設計規則】即將釋出，該規則的修訂內容主要聚焦於減少住宅公攤面積，提高得房率，並實行住宅和宿舍建築高度限制等措施。
這些建築新規的出台，使得地產開發商在打造產品時，有了更大的操作空間，也使得「零公攤」甚至「負公攤」成為可能，進而成為房地產開發商吸引消費者的行銷亮點。
但在業內專家看來，這同樣並不意味著「公攤面積的取消」，主要還是刺激市場復蘇的一種手段。
「本質上，計容面積和公攤新政並不是產品的創新，而是調整規劃指標以滿足提高購房者的福利水平。」 在廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心李宇嘉看來，這些新規本質上是透過增加套內面積，實際使用面積，從而降低單位購房價格和成本，變相降低了房價，有利於提升購房者購房的積極性。同時也是為了提振開發商拿地的積極性。
克而瑞研究中心指出，一系列計容新規會對房地產市場產生三方面的影響，一是對於新房產品而言，未來面積大型化、產品改善化的趨勢將更加明顯；二是對於消費者而言，新規有助於提升得房率，相當於變相降低購房成本；三是對於行業而言，商品房升級並拉開與保障房差距，有助於雙軌制供給體系的建立。
不過從政策效果來看，實得率100%並不是萬能的。
克而瑞產品力研究中心近期統計的70個實得率超100%專案中，在剔除了近期新開盤尚未完成網簽備案及即將開盤的19個專案之後， 僅有9個專案的去化率在80%以上，占比約18%。
總體來看，受益於四代宅或是計容新規放寬所帶來的產品代際優勢，2023年末以來西安、廣州、長沙、成都、武漢等城市市場上湧現了一批實得率超100%的產品。其中有部份專案熱銷，但也有一定比例的產品銷售去化表現一般，實得率100%並不是萬能的。
「 最佳化計容規則 」等政策或將加快出台
公攤面積制度在中國存在已久。中銀證券此前的一份研報中提到，「公攤面積」概念最初由中國香港引入內地，最早出現在2001年開始施行的【商品房銷售管理辦法】中明確規定的「公用建築面積」，該辦法指出： 商品房建築面積由套內建築面積和公用建築面積共同組成。
每一戶的公攤面積=本戶的建築面積×公攤系數，而套內面積≈建築面積-公攤面積。中國公攤面積比例無統一標準，聯排、別墅相對最低，大約在1%~8%，7層以下多層住宅為7%~12%，7~11層住宅為10%~16%，12~18層住宅為14%~20%，18~33層住宅為16%~24%。
而國外普遍沒有公攤面積，已開發國家套內面積普遍在30平米以上。其中，英國購房合約裏寫的面積是套內使用面積，而不是寬泛的建築面積，且公寓陽台或露台面積都是開發商贈送；澳洲不存在任何公攤面積。別墅、公寓都是按使用面積計算，垂直高度低於2米的小房間、地下室、跨越房屋之間的通道、房內必須的各種支撐物等都不計入面積；另外日本沒有公攤面積。房產證通常以室內的使用面積計入，不計算墻壁面積。
中國「公攤面積」存廢之爭由來已久，對於公攤面積的問題，很多購房者普遍認為不透明、不公平，增加了購房成本，降低了居住體驗，但「公攤面積」的取消仍然存在爭議。
一方面，由於建築面積計價方式已經根深蒂固，若要改變，將面臨實施難度大、過渡周期長的問題。改革不僅涉及技術細節，還關系到市場預期和消費者權益的保障；另一方面，即使取消了公攤面積，也存在開發商可能透過提高房價、物業費等其他方式來轉嫁成本的風險，這樣改革的實際效果可能會打折扣。
此外，一旦取消了公攤面積，還有可能出現開發商為了節約成本而減少公共區域面積，這可能會影響住宅的整體質素和居住的舒適度。
盡管存在諸多爭議，但近期一些地方政府已經開始探索改革措施。無論是多地對「套內面積」計價方式的推行，還是一系列計容新規的出現，都可能是向取消公攤邁出的一步。
值得一提的是，9月26日，中共中央政治局召開會議。會議指出，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、最佳化存量、提高質素，加大「白名單」專案貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。
業內認為，在政治局會議後， 「推進高品質住宅建設，最佳化計容規則提高得房率」等供給端政策也將加快出台。 這也意味著，雖然短期內全面取消公攤面積可能不太現實，但隨著市場的發展和政策的逐步完善，未來可能會有更多的改革措施出現，以解決公攤面積帶來的問題。
采寫：南都·灣財社記者 孫陽
