其實不太用管的。
這是東方財富choice數據終端上的二手房均價走勢圖。
我們選取最低點09年初的8500，和最高點16年底的55000做計算，這是8年6.5倍（×6.5，+550%），如果按照這個漲速，10年後深圳房價大概能漲到50萬。
這是對應的09年1月M2供應量49.6萬億元。
這是對應的17年1月M2供應量157.6萬億元。
8年貨幣供應量是3.2倍（×3.2，+220%）。
深圳房價漲幅+550%遠遠跑贏貨幣供應量漲幅+220%。
怪不得大家買房啊，這個太兇了。我們按30%的首付比例計算，3倍杠桿，如果09年1月本金30萬買了100萬的房子，8年後房子是650萬，貸款70萬，我按7%的貸款利率（09年利息高）算，8年70萬的利息70×7%×8=39.2萬，因為有月供還款，所以利息沒這麽高，我們按35萬算。所以本金加貸款利息加還貸一共是30+35+70=135萬的成本，現價650萬賣出，獲利515萬。
投資收益率怎麽算呢？有人愛把首付當成本金算，按30萬算，收益率是515÷30=17.2倍，1720%，但是不合理，畢竟貸款利息你給銀行了。
那就本金按30+35=65萬算，515÷65=7.92，收益率692%，8年年化收益率27.5%，這個是遠超過巴菲特的21%。
我們不選最高和最低點，就任取10年，年化收益率大概是25%。換成北京算，跟深圳差不多。
上海的話差一點，跟廣州杭州天津差不多，跟巴菲特持平，21%。武漢成都等其他強二線算年化收益率也在15%以上，大部份在18%以上。
也就是說，一線加強二線大概20個城市，覆蓋的3億人口，其中在十年前買了商品房的，都獲得了至少15%以上的年化收益率，北京深圳的話，接近30%。
這是多麽恐怖的投資收益率。這個東西可持續嗎？
如果再持續十年，那麽09年買北京深圳房子的人，十年後，投資收益率大概是1.275的20次方，130倍。——這是多麽恐怖的造富神話？歷時二十年，覆蓋數百萬人！
買其他一線和強二線的，也大概率有1.18的20次方也就是27.4倍以上的收益。加上之前的， 總共覆蓋5000萬人。
算到這兒我有點頭暈。人類歷史上出現過這麽長時間覆蓋這麽大人口的造富神話嗎？
我們看看M2增速，實際上房價暴漲的是2016-2017年，M2增速並不高。因此， 這兩年的遠超過之前漲速的暴漲，是沒有基本面支撐的，是炒作。如果按照16-17這個拔地而起的走勢計算，深圳5年後房價就會突破100萬人民幣/平方米。
大概三年後中國人口將負增長，經濟增速和M2的增速也在下降，那麽基本面對如此高房價的支撐基本上將蕩然無存。
2018房價收入比排名（僅統計了北上廣深港，如果統計二線，廈門福州杭州天津合肥會是56789名），北上港深傲立全球，今年這個榜單換成了深北上港——估值太高了。 超高估值是可以存在的，但無法存在超過5年，而且需要非常樂觀的預期來支撐。
很多人說只需要看買得起的有錢人就可以，說出這種話人實際上完全不懂金融產品的炒作，不懂上漲和下跌的原理。買得起的人越來越少，估值越來越高，而基本面越來越差，結果一定是聰明人離場，同時傻子不夠用（因為貴，傻子雖然還是多但買得起的傻子少了）。
人口負增長，經濟增速下降，無法支撐現在的超高估值。
更不要提政策方面的東西了，社會主義先行示範區不是讓你把房子炒到跟香港一樣的 ——事實上，沒有這條，深圳的房子也不會漲多兇的，未來基本就是緩漲、橫盤、緩跌，10萬/平方米的均價，五年內看不到的。當然，也存在完全不管給它炒上天再崩盤的可能的。不過我覺得這個概率非常低。
