文/楊國英
這個周末，估計部份開發商正在密謀於暗室，準備與地方政府進行勾兌。
這很容易理解。
因為，開發商從來沒有想過，一個可能高達萬億的大肥肉從天而降，而具體負責切割這可能高達萬億大肥肉的，正是各個地方政府。
這個大肥肉，主要由兩部份組成：
。一個是央行，針對地方政府收購庫存新房，央行擬準備了3000億的保障性住房再貸款，這個可以帶動銀行向地方政府釋放5000億的專項貸款規模。
。另一個是自然資源部，現在明確鼓勵地方政府以收購開發商閑置或司法拍賣流拍的土地，這個可能涉及到的額度，超大概率也將高達數千億之多。
面對這總額可能高達一萬億的政策救市，現在普遍負債率高企、現金流嗷嗷待哺的開發商能不興奮嗎，部份開發商能不密謀於暗室準備與地方政府進行勾兌嗎。
所以，當下當務之急，在政策端，一定要盡快形成公允合規的標準、以及公開透明的程式——因為，具體到一個地方，一個城市，肯定有若幹個開發商的庫存新房和閑置未開發的土地，對此，地方政府到底應該買哪一個、不買哪一個，到底應該以什麽樣的價格去買，這對開發商、尤其是民企開發商，實在是太重要了——對有些開發商而言，整得好，就有可能成功化債活下去，整不好，再拖上一拖，最終就很可能會死掉會破產掉。
當然，政策端一萬億的資金註入，這對於當下遠超十萬億的房企總負債而言，肯定無法解決所有開發商的債務困境。
即便，現在還有針對需求端的降低公積金和商貸利率、以及降低首付比例，但是，客觀而言，之於當下樓市現狀而言，其核心功能也僅僅是啟用市場流動性而已，無助於也不可能大幅推高房價繼而幫開發商整體解套。
綜合而言，這一輪樓市政策王炸，註定無法幫助開發商整體解套，但卻可以拯救部份開發商於水火。
這對於資本市場的地產股而言，在經歷近一個月的普遍大漲之後，接下來的中期內，勢必將進入無比慘烈的二八分化區間，這就是超級分化。
對於最終能夠被拯救的開發商，在接下來的中期內，其股價走勢應該還能震蕩上揚，基於資產負債表的修復，部份地產股繼續震蕩上漲50%、甚至更高都是很有可能的，畢竟，過去兩年整體跌得太多太多了。
而對於最終無法被拯救的開發商，接下來的中期內，其股價走勢則會持續震蕩回呼，其部份最終破產甚至退市也是很正常的。
那麽，問題來了，哪些開發商最終能夠被拯救、又哪些開發商最終無法被拯救，這到底是什麽起到決定性因素？
盡管我們不否認部份開發商與地方政府的勾兌能力，但是，之於現實而言，任何一個開發商都不具備或都不可能與所有地方政府進行成功勾兌，同時，我們相信，現在地方政府的財政管控和合規能力，事實已經遠遠超過以前了。
最終真正能起到決定性因素的，我們認為，重點還得看具體開發商的資產質素和負債率。
開發商的資產質素較好，比如土儲分布和在建專案分布主要側重於一二線大城市且區位較好的，這無論是地方政府出手收購、還是剛需進場自然去庫存，最終才有可能真正修復其資產負債表。
同時，開發商的負債率不宜過高，畢竟，當下的政策刺激，對樓市主要只能起到啟用流動性的作用、而無法較大振幅推高房價，如果開發商的負債率過高，比如超過80%，那麽，最終超大概率也很難走出破產退市的宿命。
對這兩大指標（資產質素和負債率）如何進行動態評估、並以此推導接下來地產股的實戰投資邏輯（到底哪些地產公司具備安全邊際），這個，明後兩天，我們將進行系統研究分析並及時在私享會分享。
樓市王炸刺激政策之後，地產股將迎來超級分化，中國城市也將迎來超級分化。
最後，再說一說今天中東的爆炸級新聞，伊朗總統（和伊朗外交部長等多名高官）因直升機墜毀而死亡。
雖然，這起墜機事件到底是意外還是暗殺，現在還沒有實情出來。
但是，如果結合上周三親近中俄的斯洛伐克總理遇刺、以及同一天土耳其平息了一場政變等，直覺判斷，接下來的半年，全世界的動蕩烈度，很有可能會遠遠超過預期，這事實與近期黃金價格再次向上猛烈突破是契合的——今天國際金價再一次重新整理歷史最高點。
而如果接下來全世界的動蕩烈度進一步加劇，那麽，這對我們會有什麽影響，這對全球不同金融市場又到底會產生什麽樣的或正反射性或負反射性，這是我們當下需要密切關註和深度思考的。
