很多人在選樓層的時候，會避開四層或者是十八層。覺得這兩個數位是不太吉利的，四諧音死，而在古時候有十八層地獄這個說法。
而且有很多人還因為「七上八下」這一個說法，會主動的避開八層，八不是代表著發發發嗎？
其實是因為七上八下這個說法，它最早出現的地方是在易經八卦中，卦象中顯示，七的卦象比八的卦象好。
七樓寓意是往上走的意思，相反八樓就是下的意思，買房如果在七樓八樓之間選，一定要買七樓，因為買七樓，運氣會往上走；買八樓，運氣會往下坡。
但是這種說法顯然不科學，在樓層根本就沒有「七上八下」這種說法，而且開發商也沒有拿這個做過文章，所以大家聽聽就好，不用太在意。
樓層的選擇，可以從幾個方面來考慮：
高樓層的好處，主要是采光好、視野開闊、安靜，不過如果是頂層，要註意夏天暴曬和雨天漏水。
如果樓層太高，首先要重點關註 消防，畢竟消防車的救援高度也是有限的。其次要關註 梯戶比，如果電梯太少，早上趕上班就只能幹焦急。
如果家裏有老人，可能低樓層會更方便。萬一電梯壞了，即便是年輕人，爬幾十層樓也會吃不消。
不過，買房子不僅僅是看樓層，還要看房子的格局，朝向，地段，交通等等。
李嘉誠說：「決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。」
如何買對人生中的第一套房？什麽時候才是買房的最佳時機？房子怎麽買才不踩坑？有哪些不為人知的買房經驗分享？
我花了一個月時間，按照 剛需房、置換房、投資房、學位房的角度 ，寫了一篇萬字長文，來聊透「 買房 」 這個話題，分別給你講清楚不同房子的購買經驗。
從地段、戶型、裝修選擇，商貸、公積金貸款等，到置換學區房投資房怎麽選，各種內容應有盡有！
全文目錄如下：
一、今年是買房的好時機嗎？
二、如何買對人生中的第一套房？
1、買房怎麽選擇最佳地段？
2、什麽樣的房子更好住？
① 戶型怎麽選？
② 朝向怎麽選？
③ 樓層怎麽選？
④ 裝修怎麽選？
⑤ 小區環境怎麽選？
3、手頭緊，如何貸款最省錢？
① 哪種貸款最劃算？
② 怎樣還款最省錢？
③ 如何使用房貸小算盤？
④ 常見問題答疑
4、買房還需要支付哪些費用？
5、買一手房還需要註意什麽？
① 確認五證齊全
② 區分訂金和定金
③ 買房送面積？
④ 買房送車位？
6、買二手房需要註意什麽？
三、想改善生活，置換房怎麽選？
1、先買還是先賣？
2、房子如何賣出高價？
① 打扮好看的賣相
② 利用從眾心理
③ 做好形象管理
④ 想一個高大上的賣房理由
四、投資房怎麽選，才能賺得更多？
1、投資房怎麽選城市？
2、投資什麽樣的房子漲價快？
3、投資房要避開哪些坑？
4、投資房的收益怎麽算？
五、如何選對學位房，讓孩子讀名校，贏在起跑線！
1、學位房 VS 學區房，別傻傻分不清
2、首要任務：選中心儀學校
3、買學位房，這 3 點要註意！
4、學位房兩大風險，不容忽視！
風險 1：學位地段可能調整
風險2：學校排名下滑
文章篇幅很長，但全是幹貨，沒有一句廢話～看不完可以先收藏起來，等有時間慢慢研究；
但不要只收藏不點贊，更不要忘記看！
一、今年是買房的好時機嗎？
如果回到十年前，有什麽辦法可以成為一名富人？答案非常簡單粗暴：
買房！借錢買房！！借錢買多套房！！！
那站在現在這個時間節點，現在是買房的好時機嗎？十年後的房價又是一番什麽景象？相信對大多數人來說，都是一個極其糾結的問題。
有不少磚家喊出，「2020年房價是未來五年的最低位，且買且珍惜」。
從 2016 年開始，中國樓市已經調整了快 4 年，價格泡沫消化得差不多了。
目前，房價已經沒多少下跌的空間，頂多是等待反彈的時間長一點還是短一點。
疫情之下，全球央行都在放水，中國 「貨幣供應量 M2」 增速重回 10% 以上：
一方面，貸款變容易了，肯定有不少資金流入房地產；另一方面，很多人擔心貨幣貶值，就更會想辦法借錢買房了。
在國家統計局 去年8 月 14 日公布的數據中，全國 70 個大中城市的房價出現 普漲情況 （數位大於 100）：
如圖所示，7 月份全國 70 個大中城市的房價，有 59 個對比 6 月上漲，62 個對比 2019 年 7 月上漲。
如圖所示，7 月份全國 70 個大中城市的房價，有 59 個對比 6 月上漲，62 個對比 2019 年 7 月上漲。
以上是支持買房的觀點，不過，反對買房的觀點也不少：
全球累計確診新冠人數已經超過 2500 萬，現存確診接近 700 萬，全球經濟還處於回血階段。
經濟不好、失業變多、收入下降， 現在的基本面根本無法支撐房價上漲。
在剛過去的 7 月份，深圳、杭州、南京等地出台新一輪的 限購政策，中國 「房住不炒」 的基調並沒有改變。
7 月 15 日，深圳公布了最新的限購政策 「深八條」：
深戶要落戶滿 3 年、且社保/個稅交滿 3 年，非深戶社保/個稅交滿 5 年，這樣才有資格買房……其實，每筆交易都同時有買方和賣方：
市場永遠有人看漲，也永遠有人看跌。
什麽時候才是買房的最佳時刻？
沒有人能給你 100% 準確的回答！
「窮人」 總想抄答案，隨波逐流，而 「富人」 堅持獨立思考，並且願意為自己的行動負責。
如果你本來就有買房計劃，有能力拿出首付，也有充足的還款能力，那我覺得平時一定要做足功課，時機一到就盡快下手。
二、如何買對人生中的第一套房？
中國人向來有 「 戀房情結 」，毫不誇張地說，有房子才有完整的家。
但對於剛需來說，要在最沒經驗的年紀，做最重要的決定，如何才能買對人生中的第一套房？
1、買房怎麽選擇最佳地段？
李嘉誠說：「決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。」
良好的地段，上下班交通方便，各種生活配套應有盡有，幸福指數遠超平均水平。
為了方便大家，我們總結了一個快速判斷表：
直接說結論：
不同人對地段的要求不一樣，上班族可能更關註交通，寶媽寶爸可能更關心學校配套，你可以根據自己的實際情況來挑選。
在深藍保公眾號的調研活動中，一位讀者 @Jenny 跟我分享了 挑選地段的教訓 ：
她在 2017 年買了廣州郊區的二手房，當時覺得價格便宜、環境安靜，而且終於有一套屬於自己的房子，興奮了好一陣子，但住下來卻越來越後悔……
由於在天河區的 CBD 上班，每天早早就得起床，走路加地鐵要一個半小時，感覺生命都浪費在路上。
而且房子周邊都是農村，連大一點的商場都沒有，平時想買點東西都要往市區跑，非常不方便。
最麻煩的是，附近的學校都不怎麽樣，兒子還有 3 年就要上小學了，每次一想起這件事就覺得頭疼……
「我真是腸子都悔青了。」
這句話她在分享中反復說過很多遍，希望大家看完後，對地段挑選有更深刻的理解。
2、什麽樣的房子更好住？
除了要找到合適的地段，同一個小區裏每套房子的樓層、戶型、朝向都不一樣。哪種房子住起來會更舒適？
我同樣總結了一份挑選要點：
下面我們逐項說說：
① 戶型怎麽選？
想知道什麽戶型是好的，可以先看看什麽是不好的。
網上有一篇爆文叫做 「 史上十大奇葩戶型 」 ，相信你一輩子都想象不到，房子還能建成這樣？
奇葩 1：跑道戶型
奇葩 2：虎口戶型
奇葩 3：高跟鞋戶型
上面這些戶型，要麽長得 「又長又窄」、「三尖八角」，連家具都不知道往哪裏放；要麽寓意不好，像虎口、跑路，聽起來就讓人不舒服，住起來就更加讓人別扭。
其實一個好戶型， 最重要的是方方正正 ，就像下面這樣：
特別是在寸金尺土的一線城市，房子可能不會很大，一個方正的戶型可以把面積充分利用好。
另外戶型的 功能分區 也要合理，避免出現從主臥上個廁所要橫穿整個客廳、餐廳正對著廁所等情況。
② 朝向怎麽選？
一般來說， 南北通透是最好的 。也就是說，南北都有窗戶或者陽台，能夠保證空氣對流。
當然南北通透的房子也是最搶手的，如果買不到， 朝南、朝東南、朝東 ，也是比較好的選擇。
如果再加上一個大大的落地窗，陽光照進房間來會非常敞亮，讓人心情舒暢。
其次是 西南 ，不過夏天的時候西曬比較厲害，房子會感覺熱一些。
最次是 朝北 ，采光最差，冬天陰冷，能不選就不要選。
③ 樓層怎麽選？
我們都知道，一樣的房子，不同的樓層，價格可以相差好幾萬。
而樓層的選擇，可以從幾個方面來考慮：
高樓層的好處，主要是采光好、視野開闊、安靜，不過如果是頂層，要註意夏天暴曬和雨天漏水。
如果樓層太高，首先要重點關註 消防，畢竟消防車的救援高度也是有限的。其次要關註 梯戶比，如果電梯太少，早上趕上班就只能幹焦急。
如果家裏有老人，可能低樓層會更方便。萬一電梯壞了，即便是年輕人，爬幾十層樓也會吃不消。
④ 裝修怎麽選？
在選房的過程中，裝修也是讓人糾結的地方。我們來對比兩種情況：
直接說結論：
另外，精裝房的總價也會更高。好處是裝修錢可以順便一起貸款，壞處是首付也要多一些。
⑤ 小區環境怎麽選？
第一次買房的人很容易忽略這點，我們的房子不是獨棟別墅，樓盤的小區環境同樣重要。
一個良好的小區環境，最好有 充足的綠化和娛樂健身設施 ，想想如果你家樓下就是一個小型公園，幸福感會加分不少。
挑房的時候還要盡量 避開噪音源 ，例如停車場出入口、主幹道旁邊等。
最後一點就是 物業服務 ，經歷過新冠疫情之後，相信大家都知道物業管理有多重要。
3、手頭緊，如何貸款最省錢？
剛需一般手頭都比較緊，如何攢首付、如何貸款最省錢，都必須提前做好功課。
關於如何理財攢房子的首付，可以參考「 你好 Club 」上一期萬字長文【手把手教你基金定投】。
今天我們帶你掌握房貸的技巧：
① 哪種貸款最劃算？
銀行的房貸主要分為兩種，它們的差別如下：
其實，銀行對房貸的要求並不高，因為房子就是很好的抵押物。只要你的信用卡有按時還款， 信用記錄良好 ，而且 工作收入穩定 ，任何人都能申請。
兩種貸款最主要的差別是 利率 不一樣。以首套房、貸款 100 萬、30 年還款為例：
商業貸款的利率大約是 5.4%，每月需要還 5615 元；公積金貸款利率是 3.75%，每月還款 4631 元，兩者足足相差 1000 元。
公積金貸款非常優惠，但不是所有人都能貸。以深圳為例：申請公積金貸款之前，至少要繳滿 6 個月公積金。
而且它的 貸款額度是有限的 ，比如深圳最多只能按公積金帳戶余額的 14 倍來貸款，並且單人不能超過 50 萬，夫妻雙方不能超過 90 萬。
如果你想買一套 200 萬的房子，首付 60 萬，公積金貸款 50 萬，剩下的 90 萬就要辦理商業貸款。這種情況也就是所謂的 「 組合貸款 」。
② 怎樣還款最省錢？
第一次貸款很容易搞蒙，除了房貸有兩種，還款方式也有兩種：
這裏以貸款 100 萬，30 年還款為例，看看怎樣還款更劃算？
直接說結論：
兩種方式沒有絕對的好壞，如果你不想給銀行交那麽多利息，平時也沒什麽理財渠道，那選擇等額本金就好。
如果你不想把自己逼得太緊，選擇等額本息也未嘗不可。每月多出來的錢，還可以用來進修自己，或者學習理財。
③ 如何使用房貸小算盤？
現在買房和貸款都是搶著來的，你沒想清楚就下一個先來，如果你去過售樓部，相信會對那種緊張氣氛印象深刻。
所以深藍君建議你提前做好準備，例如學會使用「房貸小算盤」。
這個小工具非常好用，上面的還款金額就是這樣算出來的。在百度或微信，隨便搜尋就能找到很多。
使用方法也非常簡單，選好貸款型別，填好金額和利率，點選計算就可以了。
註意圖中有一個地方叫 「 LPR 」，它相當於以前的基準利率，各家銀行在 LPR 的基礎上加 「基點」，才是我們最終的貸款利率。
房貸小算盤還可以檢視，總還款金額和每月還款情況：
計算這些數據，除了為了心裏有數，也可以看到某一年的剩余本金是多少，為 提前還款 做準備。
建議大家都去動手試一試，貸款前就先自己算清楚。
④ 常見問題答疑
年輕人一般都沒辦過貸款，對自己不熟悉的東西，免不了會擔心踩坑。
這裏也為大家整理了一些常見疑問：
Q：每家銀行的貸款利率都是一樣的嗎？
A：不是的。建議問問樓盤銷售，和哪些銀行有合作，然後看看哪家利率最低。
不過也不能只看利率，因為有些銀行可能會沒有貸款額度。如果你著急收樓，利率高一點也得接受。
Q：貸款年限選多少年最好？
A：一般建議按 最長年限 來選，例如 30 年就很多人選。
在通貨膨脹的情況下，以後你的收入增加了，就會覺得還款會越來越輕松。
而且透過拉長還款期限，每月少還一些，省下來的錢還可以用來進修，或者學習理財。
Q：銀行說我還款能力不夠，怎麽辦？
A：年輕人收入相對不高，如果還款能力不夠，可以 增加父母或者配偶作為共同還款人 。
你每月還款的金額，不能超過幾個人總收入的 50% 。
Q：房貸利率是幾十年固定不變的嗎？
A：貸款合約簽訂後， 房貸利率一般每年調整一次 ，具體要看合約怎麽寫。
對房貸來說，銀行不會采用固定利率，因為幾十年後的經濟無法預測，萬一銀行收的利息還不夠成本，那就虧大了。
Q：房貸要不要提前還款？
A：房貸基本上是我們這輩子能借到的最便宜的錢，如果你善於理財，那就可以拿錢生錢，沒必要提前還。
但如果你手頭上有一筆閑錢，也不知道要幹嘛，提前還款也是可以的，起碼利息可以少交一點。
提前還款一般要 額外收手續費 ，具體可以咨詢銀行。
4、買房還需要支付哪些費用？
平時出去吃飯，除了飯菜要收錢，飯店還會額外收我們 「茶位費」、「服務費」 等等，其實買房也是一樣的。
除了房子的價格，你還要多準備幾筆錢。以總價 100 萬、80 平米的房子為例：
由此可見，房子並不是明碼實價，表面上是 100 萬，實際上你要交的錢超過 103 萬。
還好這些錢不需要你一次性交，如果你買的是一手房，從買房到交房一般都有 1 年以上的時間，可以讓你先緩一緩。
5、買一手房還需要註意什麽？
房子是我們最貴重的財產，買房的一些細節也不能掉以輕心。這裏舉幾個常見註意事項：
① 確認五證齊全
國家規定，開發商要賣房，必須五證齊全。具體包括：
這些證書一般會掛在售樓部顯眼的地方，如果沒找到，可以問銷售拿來看看。
② 區分訂金和定金
兩種金只有一字之差，聽著都差不多，但卻完全不是一回事。
看房的時候，銷售都會慫恿我們交錢，訂金是可以隨時退的，而一旦轉為定金就不能退了。
如果沒有考慮清楚，千萬不要隨便交定金。
③ 買房送面積？
在計算房價時，房子的陽台、入戶花園、飄窗等，都只按一半面積計算，另一半相當於是 「送」 的。
這是一種很常見的促銷手法，其實羊毛出在羊身上，只要房子每平米的單價提高一點，開發商想怎麽送就怎麽送。
④ 買房送車位？
開發商送的車位，分為 產權車位 和 車位使用權 。
產權車位簽的是【購房合約】，將來有房產證，可以自由買賣。而車位使用權簽的是【租賃協定】，等於長期租給你，無法自由買賣。
6、買二手房需要註意什麽？
一手房是跟開發商買的，而二手房都是跟私人購買，需要註意的地方也有所不同。
① 核實房子到底是誰的？
最直接的方法就是看【房產證】，上面寫的 產權人 是誰？
如果這套房子有幾個產權人，那麽需要所有人同意才能出售。如果對方已婚，還要看看是不是夫妻共同財產。
對於婚前財產，一個人簽字就能出售；而對於婚後財產，夫妻雙方都要到場簽字。
除了房產證，我們還要去房管局 「 查冊 」。
這份資料相當於房子的 「身份證」，不但可以看到產權人，還能看到有沒有 銀行抵押 ，有沒有被 法院查封 。
如果業主不配合查冊，那麽就要小心了，房子可能有問題。
② 賣家戶口遷出了嗎？
原業主的戶口不遷出，新業主是無法遷入的。
在簽合約前就要問清楚，賣家戶口有沒有遷出？什麽時候遷出？
③ 房子有無租約？
如果房租合約還沒有到期，租客就有權繼續住在房子裏。所以買房前，就要讓賣家把租約處理掉。
千萬不要歡歡喜喜買套房，結果發現自己還住不進去。
④ 做好交易資金托管
房子動輒就是幾十萬，所以資金的安全性一定不能掉以輕心。
像賣家卷款跑路、房子被查封過不了戶……這些情況都時有發生。因此，不要為了省一點費用鋌而走險。
很多中介都能幫你辦理資金托管，在房子辦好過戶前，先把錢放在銀行的監管帳戶，千萬不要直接把錢給賣家。
以上這些就是深藍保為大家總結的剛需房購買攻略。
很多剛需都是掏空家裏 6 個錢包才湊夠買房錢，希望這份攻略能幫你少走彎路，一次性就買對。
三、想改善生活，置換房怎麽選？
大多數人的第一套房子或多或少都有些遺憾，想著等日後攢夠錢了，再換套好的。
換房子的理由因人而異，比如想要更大的房子、更好的地段、更好的學校……
那麽，置換房又有什麽技巧呢？
1、先買還是先賣？
這裏跟大家分享一個 「 置換房子，錢房兩空 」的 案例：
李姐一家四口住在 5 樓，考慮到婆婆行動不便，於是找到中介，想換套 1 樓的房子。
中介讓李姐簽了兩份合約，買和賣同時進行，聲稱這樣能更快住上新房子，自己也操作過很多次，完全沒問題。
沒過幾天，李姐就看中 1 套房子並且交了定金，中介也很勤奮，天天帶人來看李姐的房子，很快就找到意向買家。
不過後來，買李姐房子的人反悔了，既沒交定金也沒簽合約。後來，中介非但沒有把李姐的房子賣出去，還辭職消失了。
李姐沒收到賣房的錢，自然也付不起 1 樓的首付。最終被 1 樓的房主起訴毀約，賠了 30 多萬違約金……
現實中，還有很多像李姐這樣遭遇的人。資金不足的情況下，最保險的方法是 先賣後買 ：
先保證自己的舊房子能賣出去，簽了合約、收到首付款、完成房貸審批，然後再去買新房 ，否則很容易落得 「錢房兩空」。
此外，中介的話不能完全相信，你認為有問題的地方，一定要 把口頭承諾落實到合約上 。
2、房子如何賣出高價？
置換房，不僅要和賣家討價還價，爭取更多的優惠；還得和買家打心理戰，守住底價的同時，盡量賣出高價。
那麽，自己的舊房子，怎樣才能賣更多錢呢？
① 打扮好看的賣相
這是一個看顏值的時代，美女通常會受到更好的待遇。
所以，房子就像待嫁的姑娘，要想高嫁，相親前就得好好裝扮。如果房子臟亂差，看房的人第一眼就 pass 掉了。
賣房前，打掃幹凈是基礎，其次還要花點心思去包裝。比如把墻漆重刷一遍，換一下燈和窗簾，房間就煥然一新了。
這些花幾千塊就能搞定，房子多賣幾萬不成問題，何樂而不為呢？
此外，帶家電家具通常是加分項，但如果家具太老破舊，那會減分，寧願不要。
總之，想要房子多賣點錢，就得花點心思。如果買家一看房，就有一種立馬入住的沖動，那你就贏了。
② 利用從眾心理
大家應該都聽說過 「 羊群效應 」，喜茶在剛開業的時候，雇人在門口排隊，刻意制造一種很熱鬧很搶手的氛圍。
其實，賣房也是同樣的道理。你可以將看房的人安排在同一時間，營造出房子很搶手的氛圍。
電視劇【蝸居】的女主角海萍和老公去買房時，就遇到很多中介找的托兒。
另外，小區樓下這麽多中介，記得把房源都掛上。讓更多人來看房，競價者才會多，你才能找到出價最高的人。
③ 做好形象管理
有時候，細節決定成敗。沒經驗的人賣房，通常都會忽略這一點， 打造良好的個人形象。
回想一下你自己買房的時候，絕對不會找一個邋遢的銷售，因為你從心底裏就覺得這人不靠譜。
越高端的樓盤，銷售的穿著打扮就越有氣質。現在， 你就是自己房子的銷售 。
當你出現在看房客面前，穿戴整潔、精神有氣質，這樣才會給人留下一個好印象。別人也更樂意跟你溝通房子的細節。
④ 想一個高大上的賣房理由
為什麽要賣房？這是多數看房客會問到的問題。
這時候， 可以適當美化一下理由 。例如家裏小孩考上好的學校要過去陪讀，工作升職被調去別的城市等等。
暗示這套房子會帶來好運，這是一個 加分項 。但如果你說急需用錢之類的理由，那麽對方勢必會狠狠砍價。
雖然這樣做不夠誠實，但是這種 「white lie」 也不會損害對方的利益，屬於無傷大雅。
置換房的技巧就講到這裏，能換房的都不是第一次買房了，相對剛需來說，經驗也會更豐富一些。
如果你有更好的經驗，也歡迎在底下留言分享 ：）
下面深藍君繼續為大家講解投資房。
四、投資房怎麽選，才能賺得更多？
如果你問 2020 年最火的投資品種是什麽，那答案一定是股市。
特別是創業板指數，已經從年初的 1800 點，漲到現在的 2800 點，升值 55%！
但正如我們在【手把手教你基金定投】中說過，做投資一定要有 逆向思維 ：
中國股市向來是 「 牛短熊長 」，如果未來牛市結束，天量的資金又將奔向何方？房地產會不會是一個機會？
雖然我們無法預測未來，但機會總是青睞有準備的人。
下面就來了解下： 投資房要怎麽選，才能賺得更多 ？
1、投資房怎麽選城市？
有人說， 投資房地產等於投資城市的股票 ，要想漲得快，先要選中基本面好的城市。
雖然很多城市都有限購，但只要提前準備，還是有變通方法的。比如我們有位同事，戶口在佛山，社保在深圳，兩個地方都有購房資格……
那麽，如何挑選一個適合投資的城市呢？
關鍵 1：經濟發展要好
房價的漲跌，底層邏輯還是 供給和需求 。
要想一個城市的購房需求旺盛，首先就要 經濟發展好，大家的收入高。畢竟，沒有購買力的需求，只是美好的願望而已。
根據最新數據，深圳的上市公司數量已經超過 300 家，僅次於北京。像華為、騰訊、平安、招行等都是深圳的知名企業，他們的員工收入也比全國平均水平高出一大截。
目前，深圳的房價已經全國第一。毫不誇張地說， 經濟是房價上漲最重要的基本面 。
當然，也不是說所有人都要來深圳買房。大家可以參考每年的 「 全國城市 GDP 排行榜 」，一二線城市的經濟發展相對會更好。
關鍵 2：人口不斷增多
經濟發展好，決定大家有沒有錢買房，人口不斷流入，決定有錢買房的人多不多。兩者相輔相成，共同影響需求。
2019 年人口增長前十的城市如下：
很明顯，這些城市都是經濟發展比較好的。
好的經濟會不斷吸引年輕的優秀的人才，這樣才有持續的購買力。如果你要投資房產，可以優先考慮這種城市。
其他城市的人口流入情況，可以透過當地統計局官網查詢。
關鍵 3：土地供應不足
要預估房價走勢，單看需求還不行，我們還要看供給：
一座城市的土地供應，會逐漸演變成房屋供應，當土地供不應求時，就會帶動房價上漲。
從 2015 到 2018 年，深圳常住人口增加了 200 多萬，在 2019 年更是成為人口流入第二多的城市。
而深圳的土地供應卻很緊張，它的面積還不到上海和廣州的三分之一。地少人多，購房需求量又大，最終導致供不應求，房價暴漲。
當然話又說回來， 房地產也不能只看供給和需求 ，因為它並不是一個完全開放的市場。
目前，全國多個城市都有限購，有時候你看中也不一定能買。建議你更多地參考上面的思路，在分析自己所在城市的時候，也可以用到。
授人以魚，不如授人以漁，這也是深藍保一直以來的理念。
2、投資什麽樣的房子漲價快？
投資一定要學會換位思考，我們自己買房的時候，最看重的就是地段。其實買投資房也是一樣，選對地段已經成功了 50%。
那麽，什麽樣的地段最能升值？前面已經分享過剛需房的地段挑選方法，這裏再分享一個實操技巧： 看控規圖 。
所謂控規，就是政府對城市的規劃，各個地塊打算用來幹什麽。這份檔一般在 當地國土局的官網 就能找到。
例如下面這張圖：
我們可以看到，每個地塊的顏色都不一樣，對於投資買房，主要看 黃色和紅色區域 就可以了。
如果黃色集中，且周邊沒什麽紅色，那麽這是一個住宅區；如果紅色比較多，代表這一塊寫字樓多，商業發展得好，能提供大量的工作崗位。
大家都喜歡在公司附近租房和買房，那麽這個地方的租金和房價，都會有一個很好的趨勢。
之前也有一位上海的讀者 @Sofia 跟我們分享，她家附近已經不批居住用地了，新建的都是超高層甲級寫字樓，房子根本就不愁租，房價也在逐年上漲。
因此在選房時， 商業用地的占比 也是一個重要的參考指標。
不過，這個方法非常考驗政府的規劃能力，也有一些城市的 CBD 喊了很多年都沒建起來。
因此，看控規選房也不是穩賺不賠的。還是那句話，學習思路更重要。
3、投資房要避開哪些坑？
每枚硬幣都有正反兩面，除了要知道哪些房子升值快，我們還要知道哪些房子最好不要碰。
避坑 1：沒有學區的老破舊
老破舊的房子，不但房齡大、日久失修、沒有電梯，而且沒有物業、衛生環境差、人流也復雜。
這種房子雖然便宜，但是沒有什麽投資價值。除非是名校學區房，否則直接 Pass。
避坑 2：遠郊盤
郊區的自然環境肯定比市中心好，但各種配套設施都不是很成熟，無論上班還是娛樂，都非常不方便。
除非後續會修地鐵，或者城市發展區域改變，要不然就盡量不要選，你自己不喜歡住，願意接手的人也肯定少一些。
避坑 3：價格過分便宜的
如果一個區域已經比較成熟，但區域內有價格特別低的房子，一定要謹慎投資。
因為一分錢一分貨，便宜肯定有便宜的原因。比如有些房子發生過命案，業主只好把房價壓得很低。
這種房子要麽暴賺，要麽爛在手裏，普通人還是敬而遠之吧。
4、投資房的收益怎麽算？
投資房的收益分為兩部份，一個是租金，另一個是買賣差價。
租金報酬率 = 月租金 × 12 / 總房價
比如說，你花 100 萬買了一套房子，每個月能收 3000 租金，那麽租金報酬率就是 3.6%。
具體的租金水平，你可以上各種中介 APP 看看，例如貝殼、安居客、蘑菇租房等等。
租金報酬率不能孤立來看，因為資金是有 「 機會成本 」 的，同樣的 100 萬，你可以用來買房，也可以買理財產品。
如果理財產品的收益比 3.6% 高，那買房就顯得不太劃算了，因為買賣房子的手續非常麻煩，而理財產品相對省心很多。
當然，大部份人投資房子並不是為了收租金，大家更看重的是房子的升值。
總價 100 萬的房子，自己出 30 萬首付，貸款 70 萬，如果房價漲到 150 萬，相當於我們用 30 萬賺了 50 萬，收益率 167%！
這只是一種粗略的演算法，如果你想算得更精確，需要用到 IRR 工具。
具體使用方法，可以關註我的微訊號「 深藍保 」，回復關鍵字 「IRR」。
在過去十年，不少人就是透過不斷地買房賣房，積累了巨額財富，實作了階級的躍遷。
未來十年，房地產投資又將改變多少人的命運？我們拭目以待。
五、想讀名校，學位房怎麽選？
中國的房地產市場，總有一群 「神奇物種」，它們就是千金難買的 名校學位房 。
即使房子老破舊，仍有不少家長去瘋搶，為的就是給小孩上個牛逼點的學校，贏在起跑線上。
今天也和大家分享一些挑選要點：
1、學位房 VS 學區房，別傻傻分不清
不管是哪裏的房，只要和名校掛上鉤，房子的價位立馬就會上一個台階。
學區房和學位房聽上去差不多，但其實不是一回事：
簡單來說， 學位房的入學資格更加明確 ，價值自然也更高。
那麽，學位房該怎麽買？又有哪些需要避開的坑？
2、首要任務：選中心儀學校
古有孟母為子三遷，今有願意為孩子的優質教育砸上數百萬的家長。
北京一個 10m² 的「過道學位房」，根本不能住，就可以掛牌叫價 150 萬。
與其說買學位房，還不如說給小孩買一張上學的進門卡。因此，學校牛不牛逼，排名靠不靠前，是你買學位房最核心的挑選要素。
教育局官方一般不會給學校排名，怕引起家長學生的焦慮。但可以根據該區域各學校歷年的成績分數線作出判斷。
像深圳民間一直有這種說法：讀深圳十大高中，上全國一本高校。
只要你的孩子入讀這些高中，就意味著半只腳踏進一本學校的大門。不過， 名校旁邊的房價勢必高出好幾倍 。
深圳羅湖區重點小學學位房，面積約 45 平米，房齡超 20 年，報價 400 多萬。而同樣的價格能在郊區買個 110 平米的大新房。
因此也有人說，現在的教育不是考學生能力，而是考家長的經濟實力。
3、買學位房，這 3 點要註意！
學位房被稱為 「 最剛的剛需、最稀缺的資源 」，一線城市的優質學位房動輒幾百上千萬。
那麽，購買學位房需要註意什麽？我們整理出以下 3 點，不知道可能會吃大虧。
① 提早入手準備
三四月份是學位房最火爆的時候，房價通常被擡得最高。
因此，建議大家錯開高峰期，提前幾個月就要做好入手準備。
如果等到四月底才買，房子可能早被搶光，小孩也可能錯過五月最早的那一批招生。
此外，有些學校對 買房時間 是有要求的。
總之，為了保證小孩順利上學，你越提前準備越保險。
② 學位是否被釘選？
如果學位被原業主的孩子釘選，你的孩子就無法在該學校上學。
根據學校和地區政策不同，有釘選 3 年、 6 年的，也有釘選 9 年的。
為了保險起見，買學位房前，你需要到學校實地確認，並檢視原業主戶口是否已遷走，原業主小孩是否已經畢業。
③ 面積是否買小了？
有些地區或學校，會再設定一道門檻：房子面積符合要求，小孩才能入學。
比如廣州越秀區出台，房產證面積少於 30 平，無法享受劃分學位。
雖然有種嫌貧愛富的作風，但重點學校人人都想擠進去，名額供不應求，也是無奈之舉。
4、兩大風險，不容忽視！
在過去，學位房往往被認為是「風險低、增值空間大」的好產品。其實，它的風險也不容忽視：
風險 1：學位地段可能調整
一些公辦學校的招生範圍，每年都會或多或少進行調整。這也意味著，家長花大價錢買到手的名校學位房，有可能會打水漂。
像之前鬧的沸沸揚揚的深圳龍華網紅盤壹城中心，開盤時開發商承諾「買房送名校學位」，但後來學位名額超標，壹城中心的小孩無法全部就讀，有的可能要被分流到其他學校。
類似的事件屢見不鮮，這也是購房者需要註意的一點。
風險2：學校排名下滑
買學位房就像炒股，最重要的是判斷趨勢。
有些學校是潛力股，過去不咋地，但越辦越牛。也有些學校就像地雷股，曾經不可一世，如今黯淡無光。
如果不幸遇到學校排名下滑，不僅影響孩子的升學，而且房子日後轉賣也比較難。
因此買學位房前，可以實地走訪往屆學生和家長，多方面打探一下學校的口碑。
名校對孩子成長的作用是毋容置疑的，但萬一進不了名校，也不意味著孩子接受不到良好的教育。
俞敏洪曾說：學校教育只占教育的 30%，剩下 60% 是家庭教育，10% 是社會教育。
由此可見，良好的家庭教育也不能忽視。
是否能上名校，我們做父母的盡力而為就好！
最後一點心裏話
房子是剛需，也是大家都關心的話題。
無論是年輕人湊首付、中年人二次置業，還是為孩子考慮學區房，似乎我們每個人生階段都和房子離不開。 算起來深藍君來深圳已經十三年了，這些年間我從青澀到結婚、買房、生子、創業、生二胎，早已不是年輕人。
雖然我不是什麽成功人士，但我是一個細心的觀察者，這篇文章把我知道的關於買房全部秘密都都寫出來了！
無論你在什麽人生階段，無論是否有房，相信會對你有幫助，這些思考應該能給你一些啟發。
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之前我還寫過一篇自己怎麽湊深圳第一套房首付款的故事，如果感興趣可以閱讀：
寫在最後
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