其實美國的房價當然也是一直漲的：
第一層，很多人感覺不到房價一直漲，有2個原因：
1，漲的足夠慢，大多數的研究表明長期來說美國房價漲幅一般是cpi+1%。通脹+1，也就是一年漲個2-3%。
2，美國的房子差異性足夠大，哪怕是同一個區甚至相鄰的2個房子，也往往大為不同，尺價可以差到30%，總價可以差的更多，就算是公寓樓，相鄰的2座尺價差30%也一點不奇怪。所以美國在實踐中是沒有用尺價來衡量房價指數這麽一說的，都是說總價。當你在中國看房價是從8000/平漲到了8500一平米，而在美國，你看到的是：主流房價從20萬-23萬變成204k-236k。區間變動這個玩意給人感覺不夠深刻，畢竟區間是互相覆蓋的。
第二層，但是美國房子的長期報酬其實也還行，這個來源於2點:
1，較低的長期貸款利率。今天30年自住房釘選的利率是3.125%（托2房增信的福），這是30年釘死的，所以未來只能更低（因為只有更低的低利率政策你才會重貸，否則你保持現狀就行了）。LLC的貸款大概是4%多一點。
2，美國絕大多數地方的凈租金報酬在5%以上。正常自己管理的地方大概是7%-9%之間。
通俗點， 如果你有一套10萬的房，明年10萬3千，另外每年凈收大幾千租金。而因為你的融資成本低於租金報酬，貸款越多，ROE越高。
第三層，美國的房子既然報酬不低，為啥美國人沒有都去買房去把房價推高呢？
因為美國的房子和中國的房子不是一回事。就像熊貓和小熊貓一樣，聽起來差不多，其實是2種生物。
中國投資房子就和存銀行定期差不多，美國投資房子和你擺個地攤差不多，屬於一種小生意。中國你收到的房租絕大多數就是你的了，而美國你收到的房租只是生意的收入，要扣成本的，大部份都要花出去。
舉個我這兩天在看的玩的一個小房子，差不多就是12萬刀吧。目前3家庭在租的實際價格1875（675+675+525）。看起來一年毛租金可以達到22500，差不多快20%了。但是實際上正常投資人不是這麽算的，正確的演算法：扣除8%的空置費，8%的管理費，一年4000的地稅，1200的保險，維修算3600，水費垃圾費和除雪算4000。只剩下凈租金9700，也就是8%。
如果你在中國買個房子躺著能拿8%的租金，那你當然願意了。但是如果是讓你擺攤你才能掙這個8%，你就不一定願意了。哪怕你一個星期只要出攤2-3次，每次1個小時。
第四層，作為現代資本主義的集大成國度。確實也有很多人會把上面第二層和第三層結合起來，所以美國的小地主階級要比中國的小地主階級規模大很多。
在中國，誰能有2位數房產就已經很嚇人了（哪怕是小兩位數），但是美國，很多地主有3位數的房子。你看前幾個月有人代人收租400棟就上了央媒被人人得而誅之，放在美國，根本不算個事。
從這個角度，房子價格確實被這幫人又被買上去一點。
第五層，美國的房地產市場有巨大的地域性。
美國的房地產市場一般是按照不同縣來算的（county），每個地方的地方規劃，法律體系，房客管理都差異很大，所以在美國跨區做房地產投資是很困難的。而且由於這個市場的先天性，資本並沒有規模優勢。所以地主們的向上發展空間是有限的。
舉個簡單的比方，對於炒股票做生意的人來說，你從1萬到100萬可能花5年，100萬到1000萬可能不需要5年。但是如果你是個地主，你從第一套房到第100套房如果花了5年（不是開玩笑，以前有人在論壇上實盤了5年，真弄了100套），如果你想要1000套，就需要50年。
而且，邊際快感會下降，你買第一套房到第10套之間可能一直很興奮+幸福。到50-100套以後還能堅持用同一個路子這麽玩的人一定是強迫癥患者或者可能別的地方欠了高利貸要還。
從這一點上，大地主（1000套以上的）是很少很少很少的。資本有個上限，所以也漲不到哪去。
