「對這兩年行業給我們的‘地產黑馬’稱呼，我深感榮幸但也持有理性態度。」
在每日經濟新聞成立20周年之際，中建壹品投資公司黨委書記、董事長徐超在接受【每日經濟新聞】記者（以下簡稱NBD）專訪時如是說。
近幾年，房地產行業競爭格局巨變，湧現出多個「地產黑馬」，大本營位於武漢的中建壹品正是其中之一。據中指研究院統計，中建壹品在10月份銷售增長強勁，權益銷售業績排在行業第18位元。而三年前的2021年，其行業排名尚在百名開外。
「我們深知‘地產黑馬’這個稱呼背後所蘊含的壓力和挑戰。在房地產行業轉型升級的大背景下，更需要保持清醒的頭腦，不斷創新和進取，以應對市場的變化和競爭。我們不能僅僅滿足於過去的成績，而是要不斷追求卓越，持續提升自身的核心競爭力和品牌影響力。」
徐超表示，今年前三季度，房地產市場延續回落態勢、新房成交面積同比下降，市場活躍度和成交規模都處於近年同期低位，二手房以價換量、同比增幅收窄。但隨著國慶前夕央行相繼實施降準、降息、放寬首付比例等政策，同時北上廣深等一線城市陸續出台房地產放松政策，極大增強了市場信心。
平衡土地成本與計畫收益至關重要
NBD：對房企而言，戰略布局和拿地策略至關重要。請您談一談，在一線城市等重點城市拿地應該如何評估和選擇？
徐超： 我們緊跟國家「十四五」區域發展方向實施戰略布局，始終堅持「核心城市、中心地段、主流產品」的拿地策略，堅持深耕重點區域，打造核心競爭區的發展思路。因此，將北京、上海、深圳等一線城市作為全力聚焦拓展的第一發展梯隊，不斷提升城市深耕水平，夯實戰略支撐。
在拿地的評估與選擇上，我們組織開展了重點城市投資地圖的繪制，從宏觀層面和市場層面等多個維度，對城市區域和板塊進行深入研究，形成了「重點拓展、機會進入、謹慎跟進」的板塊評級標準。借助城市地圖工具，我們在區域布局、計畫選擇上更加聚焦、科學和精準。
如在北京，我們優選主城區海澱、朝陽、豐台等成熟區域；在上海，則持續深耕楊浦等核心區域；在深圳，以龍華為發展原點。透過在各個城市把重點區域做深做透，不斷加深市場理解，確保所拿地塊具有較高開發價值和市場前景。
NBD：房企在獲取土儲時，您認為應如何平衡土地成本與計畫收益？
徐超： 平衡土地成本與計畫收益是所有房地產開發企業都會面臨的重要課題。目前，我們的土地儲備面積超過1200萬平方米。面對當下嚴峻復雜的市場形勢，我們在計畫獲取端主要從以下三個方面著手：
一是深度聚焦核心區域，靈活謀劃投資策略。比如，我們在土地拓展方面一直堅定深耕北京、上海、深圳、成都等核心城市，選擇高貨地比、區域流速快、未來升值潛力大的優質地塊進行重點跟蹤。在投資策略方面，做到因地制宜，尋找適合各區域的拿地模式。充分發揮中建三局全產業鏈優勢，全方位推進風貌遴選、城市更新、股權收購、合作開發等拿地方式，提高計畫的整體盈利能力。
二是最佳化融資結構，加強資金管理。積極拓寬融資渠道，降低融資成本，透過合理安排資金使用計劃和回款周期，減少資金占用成本。
三是精準做好計畫定位，建立健全成本控制體系。我們針對每一塊土地都會進行詳盡的地塊價值評估，建立較為全面的成本控制體系，明確各業務口職責，確保計畫最終效益的實作。
市場對房企產品力提出迫切需求
NBD：在房地產市場深度調整的大環境下，房企在「保交樓」行程中具體會有哪些難處？
徐超： 今年前三季度，我們已完成3594戶交付。在這個過程中，我們也遇到了不少難處。
一是在房地產市場深度調整的大環境下，置業客群的需求和標準，出現了明顯轉變，對房地產企業的產品力提出了迫切需求；二是在企業管理上面臨很多挑戰。資金壓力大，融資渠道受限、融資成本上升，計畫管理涉及多個環節和多個參與方，協調難度大。此外，政策環境復雜多變，市場競爭激烈，也給計畫推進帶來了不小的影響。
NBD：在行業持續下行之下，房企進行全國化發展的難度增大，請您談談在這方面的相關經驗及建議。
徐超： 首先是三級架構更加健全。我們借鑒優秀房企的做法，調整三級組織架構，統一最佳化總部、區域公司、計畫組織架構，上下業務銜接更緊密、營運管控更清晰。
其次是開發周轉不斷提速。比如組建公司、分公司營運管理部，健全三級營運管控體系，全面推行沙盤推演、停止點檢查、全景計劃管理等機制，推動計畫從「工程型」向「營運型」變革，開發周轉效率進一步提速。
三是計畫管控集約高效。建設成本、財務、法務、設計、報建五大專業集中管控中心，有效提升總部集中管控力度和保障服務水平；新開計畫實作扁平化、矩陣式管理。
「房、地、產」已轉換為「產、地、房」
NBD：您對當前房地產市場的看法是什麽？
徐超： 當前的房地產市場，既面臨挑戰，也充滿機遇。
從挑戰來看，經濟增速的放緩、消費者購房觀念的變化，以及房地產市場區域發展的不平衡，都給我們帶來了不小的壓力。然而，從機遇的角度來看，國家政策的支持和市場需求的多元化，也為我們的發展提供了廣闊空間。中央和地方政府都在積極出台支持措施，促進房地產市場的健康發展。同時，隨著人們對生活品質要求的提高，改善型住房、養老地產等新型市場需求的湧現，也為我們提供了新的增長點。
NBD：這兩年樓市調控政策變化較多，對中建壹品產生了哪些影響？
徐超： 9月26日，中央政治局會議提出采取系統性措施促進房地產市場「止跌回穩」，嚴控增量、最佳化存量、提高品質，推動構建現房銷售、房屋養老金等新模式。
從短期來看，新政出台對客戶心理有一定修復作用，提振了市場信心。從長期來看，宏觀經濟下行，居民收入預期下降，消費需求不足。居民預期的修復必須基於整個宏觀經濟的恢復，依賴改革力度的持續加大、中央財政政策的有力支撐。北上深未來限制性政策仍有最佳化空間，二線及三四線城市有望加大購房補貼力度，進一步推動市場量價企穩。
值得關註的是，除了「促銷售」政策外，完善國企收儲等去庫存政策也是未來政策重要發力點。
隨著近兩年樓市調控政策頻出，公司將重心轉向更具發展潛力和市場需求的城市，積極調整市場布局，向北京、長三角、大灣區等高能階城市轉移，形成了「北上深蓉」區域市場新格局，重點拓展中高端商品住宅、保障房開發、歷史風貌遴選等優質計畫。同時，公司始終堅持精益求精原則，精心打磨產品，精細品質管控，加持科技元素，提升產品競爭力。
NBD：您對未來房地產行業政策的預期和建議是什麽？
徐超： 房地產行業「短期承壓前行、長期總體偏好」的基本面沒有變，行業邏輯向「短期看政策、長期看人口、人口看產業」演變，「房、地、產」已轉換為「產、地、房」，土地和市場主要向高能階城市、向新興產業特別是高新技術產業、朝陽產業聚集。
我認為，未來房地產行業政策可能會繼續朝著促進市場穩定和健康發展的方向調整。政策可能會進一步降低購房門檻，支持剛需和改善性住房需求，同時加強租房市場建設，推動房地產市場的多元化發展。
此外，針對房地產高品質發展面臨的突出矛盾和問題，政策可能會進一步完善相關基礎性制度，為構建房地產發展新模式奠定良好的體制基礎。建議政府繼續加強政策協調和配合，確保政策效果的充分發揮。同時，房企也應積極適應政策調整和市場變化，加強內部管理，最佳化產品結構，提升競爭力，以實作永續發展。
每日經濟新聞
