2024年，房地產行業的一大關鍵詞，便是「保交房」。
「保交房」不僅關乎購房者的權益保障，對行業信心恢復更是至關重要。今年以來，在城市房地產融資協調機制助力下，保交房攻堅戰持續開展，目前已取得較為可觀的成果。12月25日，中國住房和城鄉建設部部長倪虹透露，今年全國已交付住房規模達338萬套。
房企是「保交房」的關鍵角色。一位民營房企人士告訴記者，去年是行業交付大年，今年企業同樣將此作為首要工作，不過因今年的交付對應前兩年的銷售，隨著行業銷售下滑，今年整體交付規模有所下降，這是和銷售規模掛鉤的。「今年過後，交付壓力就小多了。」
從上市公司財報也可看出，過去幾年來，上市房企的合約負債規模明顯下降。合約負債規模，代表已售未交付的期房規模，也是當前保交付政策下，需要保障購房者順利拿到期房的規模。這一數值下降，說明行業交付壓力在逐漸緩釋，也是保交樓政策的體現。
業內機構認為，房地產行業的融資模式，正從總部信用融資轉向計畫融資；白名單融資制度不斷推進，疊加房企信用債到期規模下降，行業整體信用風險正逐漸緩釋。後續，如何更好地發揮「白名單」作用、確保房企交付的品質，是需持續破局的兩大方向。
又一個交付大年
自2022年開始，商品住房交付工作已持續了兩年多。
2022年7月28日，中共中央政治局會議首提「保交樓」工作，住房交付成為穩民生的重要工作。在政策指導下，2023年成為房地產行業的交付大年，當年交付規模超300萬套，3500億元的保交樓專項借款絕大部份投放到計畫，保交樓專項借款計畫總體復工率達到99.9%。
各大頭部房企，都在2023年出具了高規模的交付數據。億翰智庫數據顯示，去年有6家房企交付套數超過20萬套，分別是碧桂園60萬套、萬科31.8萬套、融創中國31萬套、保利發展29.1萬套、綠地集團27.8萬套、中海地產20萬套，6家企業共交付199.7萬套。
受房企大力度交房的影響，2023年房地產開發企業竣工數據，成為眾多行業指標中唯一的亮點。國家統計局數據顯示，2023年房地產開發企業竣工面積達99831萬平方米，同比增長17%。
經過去年大規模的消化工作，行業余下未交付的計畫，不少是資金債務較為復雜的「硬骨頭」。因此步入2024年，政策對保交付的支持力度再升一級，配套融資政策也不斷加碼。
2024年4月30日，中共中央政治局會議首次提出「保交房」一詞，從「保交樓」到「保交房」，顯示出政策對交付工作更加重視，對購房者權益更加保護，交付不僅要達「量」、也要保「質」。
與此同時，城市房地產融資協調機制逐步鋪開，對交付工作形成一定助力。數據顯示，截至11月18日，「白名單」計畫貸款審批透過金額已達到3.6萬億元，預計到2024年末審批透過金額將超4萬億元。交付層面，全國持續打好保交房攻堅戰，今年已交付住房338萬套。
各地也接連釋出「保交房」成績單。金昌市日前釋出數據顯示，截至今年12月，當地已交付8個綠檔保交房計畫1006套，是甘肅省內第一個100%完成保交房計畫的城市。
遼寧省日前表示，自今年5月部署開展保交房攻堅戰以來，國家要求遼寧省今年底前完成41279套保交房攻堅任務，截至11月30日，全省已經交付房屋41715套，提前完成任務。
住房和城鄉建設部此前披露的資料也顯示，截至11月13日，江西新余、甘肅金昌等6個城市保交房計畫交付率已達100%；貴州六盤水、福建廈門、湖北鄂州、甘肅平涼等24個城市超九成；上海、福建、甘肅、黑龍江，河北承德、江蘇徐州等74個省、市交付率超八成。
各地在樓盤交付問題上，探索出很多新模式。比如江西新余，針對樓盤設立了「綠黃紅」 檔次，逐個計畫研判、歸檔管理、精準施策。同時，搭建政銀企溝通平台，幫助房地產計畫和金融機構精準有效對接，統籌大額資金存放，引導金融機構滿足不同所有制房企合理融資需求。
已過
交房
洪峰
對房企來說，2024年的關鍵詞同樣是「保交房」。在市場先冷後熱、銷售緩慢回暖的情況下，不管是已出險還是未出險企業，都需將樓盤交付作為頭等大事，兌現對購房者的承諾。
以碧桂園為例，日前該集團召開月度管理會議，碧桂園執行董事及總裁莫斌表示，「12月是全年任務完成的關鍵時點，保交房的壓力仍然很大，但必須迎難而上，確保任務順利完成。」據悉，今年前三季度，碧桂園累計交付房屋套數繼續位居行業榜首。
碧桂園執行董事兼主席楊惠妍表示，「過去兩年裏，公司總共交付了約100萬套房，假設每戶家庭平均3個人，就意味著我們的工作直接影響了300萬人的生活。」
龍湖方面對記者表示，2024年1～12月，龍湖在全國43座城市共交付120余個計畫，到年底預計將實作約10萬套品質房源交付，有20%計畫實作提前一個月以上交付，交付滿意度90%。
旭輝方面對記者表示，2024年1～11月，旭輝在全國45個城市83個計畫共交付超4.8萬套新房。目前旭輝在全國有74個計畫入圍房地產計畫「白名單」，其中53個計畫已獲融資支持。
11月1日，金科股份官微也披露稱，今年1～10月交付面積780萬平方米、交付套數4.77萬套。自2022年以來，金科累計交付總面積約4207萬平方米，累計交付總套數27.56萬套。
建業地產方面，自2021年至今，該集團累計交付超32.1萬套、交付面積4551萬平方米；今年截至10月31日，累計交付6萬套，交付面積819萬平方米。「建業在全省的保交房任務已完成過半，爭取在2025年底前全部交付。」建業集團董事長胡葆森稱。
值得註意的是，因全年數據還未公布，僅從規模房企前三季度衡量，交付數據同比有所縮水。
億翰智庫報告顯示，2024年1～9月，TOP50房企的交付套數，平均降幅在36%～37%之間。以交付量排名第一的碧桂園來看，前9月交付房屋總套數是23.5萬套，而2023年同期是42萬套。除個別企業交付量有所提升外，各梯隊房企交付量大多同比下降三成左右。
從行業竣工數據看，2024年1～11月，全國房屋竣工面積為4.8億平米，同比降幅26.2%。
克而瑞表示，單看竣工規模，繼2023年同比上升之後，2024年出現回落，這主要是因2023年大批保交樓交付，短期基數提高。隨著2022年以後成交的商品房，逐漸成為現階段竣工住房主力，與2021～2022新房成交24%的降幅一致，2024竣工面積二成降幅在合理範圍內。
一位房企人士也有類似解釋。「房企整體的交付量是跟銷售掛鉤的，一般計畫賣完之後2～3年左右交付。去年行業整體交付規模很大，是因為2020～2021年銷售規模較高；今年交付規模同比下滑，是因為2022年行業銷售整體下滑。今年過後，房企就基本沒有太大交付壓力了。」
一位業內機構分析人士表示，今年是行業最後一個交付大年了，加上2022年以後出售的計畫，商品房預售資金管理嚴格，都是計畫制封閉式管理，因此後續基本不會出現難交付的問題。
風險逐漸緩釋
保交付等各項工作進行已兩年多，目前對行業基本面影響到底如何？
華福證券此前一份研報指出，自2024年4月底以來，房地產相關政策接連出台，對防範化解房地產風險意義重大。當前，房地產風險化解已經取得了階段性進展。
具體體現在：一是房企合約負債規模快速下降，房企交付壓力逐漸緩解；二是上市房企存貨規模連續下降，庫存去化及現金流壓力得到一定程度釋放；三是不同房企特別是非違約民企有息負債規模壓降，行業資產負債表改善，經營風險降低。
在這三項指標中，合約負債規模與保交付關系較大。一般而言，合約負債對應房企已預售、未交付的期房計畫，也即當前保交付政策下，需要保障居民購房者順利拿到的期房規模。如果房企合約負債下降，意味著企業交付壓力逐漸下降。
目前，房企合約負債的絕對規模在持續下降。研報顯示，典型A、H上市房企的合約負債規模總額，從2021年中的高點5.8萬億、下降到了2024年中期的3.6萬億，下降振幅為38%。
記者統計WIND數據也發現，從2021年到2024年中期，頭部房企的合約負債規模大多明顯下降。比如保利發展的合約負債從2021年末的4160億元、下降到了2024年中期的3573億元；萬科從2021年末的6368億元、下降到了2024年中期的2768億元；綠地從2021年末的4639億元，下降到了2024年中期的2358億元；同期，新城控股合約負債從1932億元降至940億元、金地集團從1125億元降至664億元、榮盛發展從1099億元降至482億元......
合約負債規模下降，固然有銷售規模下滑的原因，但一定程度上也反映了交付規模的增長。
華福證券表示，房地產行業融資模式正逐漸從總部信用融資轉向計畫融資，隨著白名單融資制度不斷推進，疊加房企信用債到期規模下降，行業整體的信用風險正在逐漸緩釋。在保交付和防風險雙重推進下，合約負債規模快速下降，代表保交付的政策效果正逐漸顯現。
值得註意的是，合約負債下滑，也意味著未來可供結轉的資源減少，對業績保障有一定壓力。
粵開證券表示，房企在商品房銷售合約訂立後，將收到的對價計入合約負債，之後根據施工進度或竣工交付後，將合約負債結轉確認為營業收入，合約負債是潛在的未來收入。合約負債規模下降，對房企營收的保障也會降低，未來企業的業績儲備會相對較薄。
(本文來自第一財經)
