「自9月26日中央政治局會議首提‘要促進房地產市場止跌回穩’以來，房地產銷售出現階段性回穩，其中一線及核心二線城市復蘇更為明顯。這些城市一方面過去政策較為嚴格，政策最佳化後帶動需求釋放；另一方面，核心城市人口吸重力強，部份城市取消限購後，吸引不少外部購房需求進入。」
受訪者供圖
日前，中指控股CEO、中指研究院常務副院長黃瑜在接受【每日經濟新聞】記者專訪時表示，下一階段的重點在於政策的落實和執行，各級政府和企業應積極作為。
黃瑜指出，12月9日召開的中央政治局會議定調2025年要「穩住樓市」，反映了中央更加堅定的穩樓市態度。12月11日至12日召開的中央經濟工作會議重申「穩住樓市」，繼續強調「有效防範化解重點領域風險，牢牢守住不發生系統性風險底線」，進一步明確要「持續用力推動房地產市場止跌回穩」。「持續用力」，也就意味著各項支持政策有望繼續落地落實。
市場供求關系 合理的城市潛力更大
從整體看，9月底系列樓市利好政策落地後，10月樓市情況都有所好轉，特別是一些核心一二線城市。到了11月，相比而言，核心城市樓市表現有一定延續性，但一些三四線城市的表現有所轉弱。
黃瑜表示，市場供求關系合理的城市，需求端延續性更好。此外，調控政策改善程度影響城市樓市表現，過去政策嚴控的城市在政策最佳化後，市場表現強於過去已經寬松的城市。
「不同城市止跌回穩的時間表其實差異較大。」黃瑜指出，需要關註兩個核心指標，二手房價格和新房銷量。舉例來看，11月核心城市如成都和深圳的二手房價格開始止跌微漲。大部份三四線城市價格仍在微降，但整體跌幅收窄。核心一二線城市二手房銷量表現良好，呈現以價換量趨勢。
根據中國房地產指數系統百城價格指數，二手住宅方面，11月一線城市二手住宅價格環比下跌0.07%，較10月收窄0.10個百分點；二線城市及三四線代表城市環比分別下跌0.68%、0.66%。
其中，深圳二手住宅價格環比上漲0.21%，結束了18個月連跌局面。深圳「9·29」新政後，二手住宅成交量迅速回升，市場需求加速釋放帶動業主預期修復，11月二手房價格出現小幅上漲。成都二手房成交量保持高位，市場情緒有所修復，部份業主提高掛牌價，帶動成都二手房價環比上漲0.12%。
「特別是在一些一二線城市，很多人在利用這一輪機會，去改善自己的住房需求，形成了一二手房的良性聯動，這對於接下來整個市場的回升也會有一定的促進作用。」黃瑜表示，「從長期價值看，市場供求關系合理的城市潛力更大。」
對於「老破小」房屋，黃瑜直言，過去說老破小，主要是指這類房源的學區價值，但現在政府資源調配更加均衡，學區價值減弱，導致老破小資源稀缺價值降低，更多地是看房屋品質和地段。所以如果從投資角度看，老破小的價值需要重新衡量。
事實上，近年來隨著房地產市場供求關系發生重大變化，房地產行業逐漸向高品質發展方向轉型。當前，人民群眾對住房的需求已經從「有沒有」轉向「好不好」，從「有房住」變為「住好房」。建設人民群眾滿意的好房子，正成為政府和企業共同謀求的發展之路。
黃瑜表示，現階段人們願意為改善居住條件支付更多，追求更好的居住體驗。房企應把握行業發展趨勢，進一步豐富產品功能，持續提升計畫品質。
長三角和珠三角 樓市回暖更為明顯
據中國房地產指數系統，11月，百城二手住宅平均價格為14278元/平方米，環比下跌0.57%，跌幅較10月收窄0.03個百分點；同比下跌7.29%。百城新建住宅平均價格為16592元/平方米，受優質改善計畫入市帶動，新房價格環比結構性上漲0.36%，同比上漲2.40%。
黃瑜表示，9月26日中央政治局會議以來，房地產銷售出現階段性回穩，其中一線及核心二線城市復蘇更為明顯。這些城市一方面過去政策較為嚴格，政策最佳化後帶動需求釋放；另一方面，部份城市取消限購後，吸引了不少購房需求進入。
「長三角和珠三角作為中國經濟較發達地區，對市場回暖更為敏感，效果更明顯。比如，廣州、深圳的回暖，也帶動了佛山、惠州等城市的樓市的回暖，無論價格還是銷量方面都有積極表現；長三角城市中，近期紹興、揚州等城市的樓市銷售恢復也較為突出。」
黃瑜指出，經濟發達、生活水平胡收入水平較高城市的房地產市場表現更好。相反，經濟增長下降、未來預期不佳的地區，購房需求表現較弱。
這在數據端也有明顯體現。中指研究院數據顯示，新房方面，10月全國百城新房銷售面積環比增長39.5%，同比增長9.8%；11月環比增長3.3%，同比增長19.5%。其中，一二線城市仍保持同環比增長態勢，但三四線城市整體環比出現回落。
二手房方面，10月30城二手住宅成交環比增長24.5%，同比增長23.4%；11月環比增長11.3%，同比增長24.3%。其中，一二線城市同環比保持兩位數增長，但三四線城市增幅較低。
分城市能階看，11月一線城市二手房成交量環比增長11%，同比增長54%；二線城市環比增長12%，同比增長15%；三四線城市環比增長6%，同比增長1.5%。
其中，深圳11月二手住宅成交超7000套，創近50個月新高（自2020年10月以來）；北京二手住宅成交超1.8萬套，創近20個月新高（自2023年4月以來）；上海二手住宅成交超2.3萬套，創近41個月新高（自2021年7月以來）；成都、杭州、廈門環比增長超10%，同比增長超30%，均重新整理了年內單月最高成交紀錄。
三四線城市中，珠三角、長三角部份三四線城市成交量也有企穩跡象。
如前所述，受廣深回暖帶動，10月，佛山新房成交77.02萬平方米，為近20個月新高（自2023年4月以來），環比增長126%，同比增長87%；二手房成交4306套，環比增長6%，同比下降3%。11月，佛山新房成交55.71萬平方米，為年內月度成交第二新高，僅次於10月成交規模，環比下降28%，同比增長40%；11月成交5013套，環比增長16%，同比下降3%。
惠州新房10月成交42.63萬平方米，環比增長29%，同比增長54%；11月成交44.27萬平方米，為近12個月新高（自2023年12月以來），環比增長4%，同比下降4%。二手房10月成交3049套，環比增長5%；11月成交3333套，環比增長9%。
長三角方面，揚州新房10月成交10.65萬平方米，環比基本持平，同比增長91%；11月成交11.35萬平方米，為近5個月新高（自2024年7月以來），環比增長7%，同比增長46%。二手房10月成交1453套，環比增長23%；同比增長18%；11月成交1509套，為近5個月成交新高（自2024年7月以來），環比增長4%，同比增長22%。
紹興新房10月成交5.33萬平方米，環比增長81%，同比增長29%；11月成交6.45萬平方米，創近12個月新高（2023年12月以來），環比增長21%，同比下降8%。
「經濟發達的城市群對房地產市場的回暖有更明顯的推動作用，而經濟和收入增長緩慢地區的房地產市場則面臨更大的挑戰。」黃瑜說。
下一步重點在於 政策的落實和執行
現階段，房地產市場總體存在供過於求的情況，但不同城市的供求關系差異大，如一線和核心二線城市供求關系矛盾並不嚴峻。
黃瑜進一步解釋，自2022年以來，房屋新開工面積持續低於商品房銷售面積，供給端的大幅收縮帶動市場供過於求的態勢有所改善，但當前整體庫存壓力仍較為突出。
9月26日中央政治局會議明確提出「對商品房建設要嚴控增量、最佳化存量、提高品質」；12月11日至12日召開的中央經濟工作會議也提到，持續用力推動房地產市場止跌回穩，以及充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。
「預計接下來一段時期，更多城市將透過嚴控增量和最佳化存量的方式改善市場供求關系。」
黃瑜表示，長期來看，房地產市場從過去總量供不應求逐步進入結構性供需矛盾的階段。在供求關系發生轉變的新形勢下，需求端的主導作用將更加突出。
產業基礎好、就業機會多的一二線城市，住房需求有較強支撐，同時隨著供應放緩，市場將逐步進入新的均衡，甚至部份城市還可能在市場恢復過程中出現局部供不應求的局面。但對更多三四線城市來說，住房需求逐步萎縮，市場供過於求的庫存去化或需要更長時間。
對於近期一線城市頻出的百億級大麥克地塊，黃瑜認為，這並不會對市場造成大的沖擊，因為一線城市新房供應量占比相對較小，而二手房市場占比已達70%左右。此外，企業在買地時更加謹慎，對產品供應和細分市場更加精細，希望打造更多好房子。從這個角度看，可能會形成多元結構的供應，反而對市場有一定幫助。
在黃瑜看來，房地產發展分為三個階段，增量開發階段、增量與存量並列階段和存量階段，每個階段都有明顯的行業特征，在增量階段房地產行業以增量開發建設為主，在增量與存量並列階段行業以增量建設和存量營運並列，在存量階段行業以存量營運管理為主。
目前，中國房地產已進入增量與存量並列的新階段，行業以增量建設和存量營運並列，要求房地產行業務必轉型和升級，轉型的方向以存量營運和管理為核心，主要是以輕資產業務為主，轉型的具體領域比如有房地產代建、物業管理、商業營運和管理、公寓租賃營運等。每個領域都存在發展機會，企業要根據自己能力特點及資源稟賦進行布局。
對於房企近些年熱衷參與的養老地產業務，黃瑜認為，養老地產與人口結構變化相關，長遠來看是一個好賽道，現實中賺錢的計畫不多，需要基於長期考慮進行布局。
「與過去任何一輪地產周期相比，當前都是一個政策比較寬松的時期，很多政策也給了比較大的尺度。下一步重點在於政策的落實和執行，各級政府和企業應積極作為。」黃瑜總結道。
每日經濟新聞
