「香港四大家族」之一的鄭氏家族，突然生變。
9月26日， 被稱為「香港四大地產商」的新世界發展（HK00017）釋出公告稱，被看做鄭氏家族第三代「接班人」的鄭誌剛，已提出辭任公司行政總裁，以便投放更多時間於公共服務及其他個人事務。鄭誌剛已由公司執行董事及執行副主席調任為公司非執行董事及非執行副主席，不再擔任執行委員會成員以及永續發展委員會主席及成員。
在新世界發展正式官宣鄭誌剛辭任行政總裁不久後，就召開了2024財政年度業績釋出會。 2024財年（2023年7月1日~2024年6月30日）， 新世界發展股東應占虧損約196.83億港元（約合人民幣177.45億元），這也是新世界發展近20個財年以來首次出現虧損 ； 來自持續經營業務的收入約為357.82億港元，同比下跌34%； 來自持續經營業務的核心經營溢利為68.98億港元，同比下跌18%。
來源：新世界發展2024財年業績報告
鄭誌剛突然辭任
鄭氏家族「接班人」格局生變
業績會一開場，鄭誌剛就先發表了一段講話，透露其辭任原因及未來發展方向。「經過長時間的深思熟慮， 我決定在人生的下一個階段，投入更多時間在社會公益上，為香港和祖國發揮更大的貢獻 。因此，幾周前，我主動辭去了執行副主席和行政總裁的職位。非常高興我的父親鄭家純博士非常尊重和支持我的決定。」
「職業經理人」、新世界發展原首席營運總監馬紹祥獲委任為行政總裁，以及永續發展委員會成員及主席。馬紹祥今年61歲，於2022年7月獲委任為新世界發展執行董事，2024年1月出任首席營運總監。值得註意的是， 馬紹祥 曾在香港特區政府任職數年，他 於2014年1月加入香港特別行政區政府出任發展局副局長，其後於2017年2月獲委任為發展局局長 ，並擔任此職位至2017年6月任期圓滿。
鄭誌剛目前在新世界發展僅保留了虛職——非執行董事及非執行副主席，不再擔任執行委員會成員以及永續發展委員會主席及成員。同時， 鄭誌剛也辭任了鄭氏家族多家上市公司職位，包括新世界百貨中國（HK00825）董事會主席、周大福（HK01929）執行董事、新建立集團（HK00658）非執行董事 。
鄭氏家族與李嘉誠、郭得勝、李兆基所在家族被稱為「香港四大家族」 ，鄭氏家族目前由鄭裕彤之子鄭家純掌舵。 在2024年富比士中國香港富豪榜上， 鄭家純及家族以221億美元（約合人民幣1550億元）財富額居第三位，僅次於李嘉誠和李兆基 。
鄭家純有四個子女進入家族旗下各家公司擔任要職， 鄭誌剛是鄭家純長子，在本次辭任前一直被外界視為鄭氏家族第三代「接班人」 。女兒鄭誌雯目前執掌周大福、瑰麗酒店集團，次子鄭誌明、三子鄭誌亮分別擔任新建立聯席行政總裁、鄭氏家族私人投資旗艦周大福企業聯席CEO。
鄭誌剛今年44歲，從2007年初開始獲委任為新世界發展執行董事，2012年出任執行董事兼聯席總經理，2015年4月改任為執行副主席兼聯席總經理，2020年5月改任為執行副主席兼行政總裁 。2017年，鄭誌剛還與伍長寧、鄭彥斌聯合成立C資本，投資了包括Casetify、小鵬汽車、蔚來汽車、商湯科技等在內的眾多企業。 鄭誌還剛曾入選美國【財富】雜誌「2012全球40位40歲以下的商界精英」，並被世界經濟論壇評為「全球青年領袖」之一 。
此前曾有市場傳聞稱新世界發展正考慮撤換公司行政總裁鄭誌剛。 隨後，據中國房地產報等媒體報道，鄭誌剛弟弟、鄭氏家族旗下另一家上市公司新建立的聯席行政總裁鄭誌明回應稱，「該問題較敏感，24小時後所有事情就會水落石出。 」 此外，鄭誌明還補充表示， 其父親鄭家純絕對公正，對事不對人 ，「如果我做得不好，也可以換掉。 」
2023年底， 鄭家純在接受采訪時表示，還沒有定好接班人，如果沒有合適的家族成員，可以向外招聘 。
此次鄭誌剛的辭任，無疑讓鄭氏家族第三代「接班人」的格局生變。而對新世界發展來說，出現近20個財年以來首次虧損後，接棒鄭誌剛的「職業經理人」馬紹祥能否扭轉業績？
自創品牌K11被「外包」給自己
已開到上海、廣州等地
9月26日， 新世界發展還與鄭誌剛全資擁有的公司AC Group Linmited簽訂了五份公司股權出售協定、2024年服務總協定及商標授權合約，主要涉及營運管理K11品牌物業及相關業務 。
馬紹祥在業績會上對此回應稱，此舉對公司而言能夠節省營運成本，精簡架構，變形提升報酬率。從商業地產的角度看，地產商作為業主把物業外包給專業的公司管理也是大勢所趨。 K11仍然是新世界發展旗下的資產和品牌，新世界也還是K11商場和辦公大樓的資產擁有人 。
早在2008年，鄭誌剛就在香港創辦K11品牌，主打將國際藝術及人文內涵融入商業的發展當中，開啟藝術與商業融合的全新業態。此後，鄭誌剛將K11系列復制到內地並擴張迅速。目前， K11購物藝術中心計畫已拓展到上海、廣州、沈陽、天津、武漢等地 。
不過，從新世界發展2024財年投資物業收入情況看，得益於香港尖沙咀K11系列計畫營運效率提升，香港投資物業收入及分部業績（包括應占合營企業及聯營公司業績）同比有所增長，分別為33.56億港元及25.36億港元。但內地投資物業收入及分部業績均出現同比下滑，分別為18.41億港元及9.55億港元。
值得一提的是，此前有市場訊息傳出，新世界發展正與華潤隆地就出售香港尖沙咀K11 Art Mall一事進行洽談，但雙方對此均無回應。
鄭誌剛還在發表「臨別感言」時提到，其在任期間打造的「柏」系列計畫共創造近1000億港元的合約銷售，特別是其中的柏傲莊計畫開盤時更成為1997年後的香港新盤「票王」。
但也是在柏傲莊計畫，曾出現過一起轟動性事件，這也對新世界發展造成財務影響。2021年， 在柏傲莊三期建設過程中，有兩座大樓墻身底座混凝土在強度測試中未達獲批設計要求，新世界發展決定拆卸重建，並對相關受影響的800多戶買家作財務補助 。
彼時，瑞銀釋出報告指出，其曾與新世界發展對話，指總財務賠償約為6億港元，柏傲莊三期總建築成本料會增加約9億港元，因此本次事件對集團的財務影響估計約15億港元。假設新世界發展承擔所有成本，預料有關財務影響會於柏傲莊三期完工，即在其2024財年業績上反映。不過，新世界發展在2023財年業績報告中指出，柏傲莊三期預計在2025財年入賬。
在鄭誌剛從新世界執行董事變為非執行董事後，還有6位執行董事，分別是主席鄭家純和其女鄭誌雯（負責酒店計畫），及馬紹祥、薛南海（負責香港計畫）、黃少媚（負責內地計畫）和趙慧嫻（負責人力資源及人才發展）。
新總裁：繼續出售非核心資產
樓價將趨於平穩，要加快推售新盤
對於2024財年首現業績虧損，鄭誌剛解釋道：「我想先澄清一點，大家不要誤會， 我們並沒有虧損200億港元現金。主要原因是上半年我們出售新建立的83億港元非現金虧損，另外還有92億港元是減值和撥備 。如果計算核心經營利潤，新世界發展仍有約69億港元，實際上只下降了18%。」
自2019年下半年以來，新世界發展一直將出售非核心資產視為去杠桿的重要工具。在2024財年，新世界發展已經達成出售非核心資產80億港元的目標，交易標的包括香港荃灣愉景新城商場及停車場全部權益、深圳前海周大福金融大廈北塔余下30%權益等。
馬紹祥指出， 未來會繼續在合適的時候出售一些非核心資產，以回籠資金 。預計到2025財年，新世界發展全年出售非核心資產的目標將達到130億港元。在近期三個月裏，已經完成了約28億港元的非核心資產出售。
截至2024年6月底，新世界發展可動用資金合計約463億港元，其中現金及銀行存款約280億港元，可動用的銀行貸款約183億港元。綜合債務凈額為1236億港元，債務凈額與權益比率為55%，較去年同期增加6.3個百分點。
在業績會被問及「負債率上升，現金流下跌要暫停派息，作為新的CEO，有什麽方法去扭轉這一局面？」時，馬紹祥坦言做CEO不容易，集團財務狀況其實相當穩健，從今年1月到現在，完成了510億港元的再融資和債務償還，也反映了銀行對公司信心，可以動用的資金多於2025財年到期的債務。集團一直用不同的方式最佳化財務狀況，包括開源節流、出售一些非核心資產，希望可以加快去杠桿的速度。
報告期內，新世界發展於香港的物業發展收入為24.12億港元，應占物業合約銷售為約15.09億港元，同比均出現大幅下降。內地物業發展收入為137.17億港元，同比有所上升，貢獻主要來自廣州、杭州及沈陽等住宅計畫。內地整體物業合約銷售額為人民幣124.8億元，合約銷售面積約31.3萬平方米，整體合約銷售的平均住宅價格超過每平方米人民幣44000元。
對於香港樓市未來的走勢，馬紹祥認為， 進入減息周期後，對於整個集團和香港地產業都有不同程度的幫助 。發展物業方面，市場的信心隨著減息應該會回升，整體成交量希望有所增加。 樓價將會趨於平穩，現在市場需求仍然較大，會把握好這個時間加快推售新盤，預計接下來這一年將會推出4400個單位 。在投資物業方面，隨著投資者信心回升，租金報酬也會變得有吸重力。另外，減息周期下公司的融資成本和利息開支也會下降，這是一個相當正面直接的影響。加上之前，公司主動作了減值和公允價值調整，可以輕裝上陣，對日後的盈利增長和去杠桿速度都有幫助。
截至報告期內，新世界發展在內地持有的不包括車庫的土地儲備是372萬平方米，其中約198.8萬平方米為住宅用途。核心物業發展計畫主要分在布於廣州、深圳、佛山、武漢、上海、寧波、杭州、北京及沈陽等城市，約58%位於在大灣區和長三角重點地區。在香港持有應占總樓面面積約774萬平方呎（1平方呎≈0.09290304平方米）的土地儲備可作即時發展，其中物業發展應占總樓面面積約395萬平方呎。
9月27日，港股地產板塊全線上漲，截至中午休市，新世界發展暴漲近22%，報9.99港元。
記者 | 黃婉銀
編輯 | | | 段煉 魏文藝 杜波
校對 | 盧祥勇
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