小編以為可以先了解一下關於 物業的基本情況 和 市場現狀 再去分析。
物業管理業務概覽
物業管理以「四保一服」為基石，在此基礎上衍生出多種增值服務及專業化服務，各種業務之間互相作用，相輔相成。
「四保一服」即保安、保潔、保綠、保養和客服等傳統的勞動密集型物業服務，這部份服務向業主收取物業費作為收入，是物業公司現階段最主要的收入來源。
住宅物業以「四保一服」為基礎，發展出基於在管小區的社群增值服務，以及面向開發商的非業主增值服務。其中社群增值服務主要圍繞社群公共空間和業主生活：物業公司受小區業主共同委托對公共空間具備管理許可權，可對外提供廣告區出租、停車位管理等空間營運服務，所得收入理論上由物業公司抽取部份傭金，其余為小區業主共有；物業公司還可為業主提供家裝家政、資產管理、教育養老等服務獲得收入；非業主增值服務圍繞地產開發和銷售環節，向開發商提供案場協銷、開荒清潔、尾盤代銷等服務並收取一定費用。
非住宅物業在「四保一服」以外，根據各類細分業態的特定需求衍生出一系列專業化服務，如辦公樓的餐飲服務，設施管理服務等；在與政府合作的城市服務模式中，還會涉及政務協助、環境輔助管理等創新業務模式，這類業務一般會在物業費之外按計畫單獨商定費用。
物業服務本質
「守住門」和「做好服務」是物業企業挖深服務護城河的重要抓手。一方面，疫情突然來襲，讓企業和業主更加認知到安全的價值，物業服務企業透過門崗、巡邏等安保措施，為業主營造安全、放心的社群氛圍，昇華「守住門」的價值；另一方面，從標準化和專業化的角度，進一步升級服務，提升專業能力，同時，利用工具提升管控效率，確保基礎服務的水準，從而提高收繳率和物業服務收費；此外，物業服務企業要圍繞社群裏的「人」和「房屋」，布局剛需、高頻的服務，透過有黏性、有溫度的服務創造價值，構築物業服務的價值高地。
收入來源分析
從收入來源來看，物管企業在基礎物業服務、業主增值服務和非業主增值服務三方面均能實作收入規模的穩定提升。（1）基礎物業服務的收入主要取決於在管面積與平均物業管理費。在管面積的增加主要透過承接母公司物業、承接第三方開發商新盤、承接其他開發商存量盤、收並購其他物管公司四種方式實作；平均物業管理服務費的提升主要靠企業重新分配資源至盈利能力更強的計畫，最佳化物業管理組合實作，具體做法有增加新盤、增加非住宅計畫、增加高端盤、主動結束毛利率較低的存量盤。（2）業主增值服務收入主要取決於業主增值服務供給量、使用率和平均服務單價，物管企業透過拓展業務種類和多樣性來提升業主增值服務的總量，透過提升服務價值和業主滿意度來提升增值業務單價。（3）非業主增值服務的收入在實際操作中與開發商母公司給予的計畫數量最為相關，母公司給到的資源比較重要。
2019年全國物業管理面積依舊保持增長態勢，但增速有所放緩。2020年前半年的疫情因素使得全國物業管理面積增速進一步降低。根據對全國前500強物管企業的調查數據顯示，住宅類與非住宅類物業管理面積差別較大。因非住宅業態具有較高的門檻，企業想要步入相關領域需要一定的品牌與實力，數據顯示2019年住宅類物管面積占總體的63.5%，其次為辦公用地9.2%。醫院及公共建設物管面積占比最小，分別為1.7%和1.5%。
2017年以來，全國住宅物業管理面積及滲透率穩步提升。2019年末，住宅物管服務滲透率約為53%，受疫情影響，預計2020年將會大致維持這一水平。而隨著【關於加強和改進住宅物業管理工作的通知】的下發，將更有利於滲透率進一步提升、推動管理密度增加及規模效應顯現。
中國非住宅物業管理細分市場
商辦物業管理： 由於服務難度高且未受政策限制，商業、辦公等業態物業費通常高於住宅物業。商業、辦公等非住宅業態物業費更高的原因主要由兩方面造成，一方面，商業、辦公等業態功能復雜、人員稠密、安全控制難度更大，需要有完善的安全設施和安保經驗，而住宅業態則主要為業主，人員較為熟悉和固定，安保難度較低；另一方面，商業、辦公等業態服務範圍更廣闊的，住宅管理範圍主要在於社群公共區域，而商業、辦公等業態服務範圍除公共空間外，還包括公廁、舞台、會議室等，服務內容和範圍更加廣泛，對服務人員的專業要求性更高，需要有更系統的針對性培訓。
學校物業管理： 學校物業服務業主單一，有利於物業管理企業提供針對性服務。純知識型的老師和學生是學校物業的服務物件，沒有住宅物業所服務的物件層次復雜。學校物業管理強調自身特色，「客製化」的管理模式——一種具有濃厚學校特色的「共管式」管理模式。住宅物業具有「業主自治、專業管理共管」的模式。學校物業管理的重點是滿足教學需要和學生安全，在服務學生的同時增加管理職責。小區管理以設施裝置的維護和樓宇的安全，為業主提供服務為重點。
數據來源：行行查，行業研究資料庫 www.hanghangcha.com
醫院物業管理： 醫院作為以醫療、科研、教學為主要工作內容的傳統意義上的事業單位，衛生醫療與後勤保障工作一直占據著較為重要的位置。醫院物業的服務物件是人，其開展的業務不僅包括傳統的「四保」，還延伸至中央運送、護工服務、醫導服務、被服洗滌、醫療廢棄物處理等。由於醫院易發生人員傷害、院內交叉感染和群體事件，醫院物業對於物業管理公司的專業性有較高的要求。醫院新建樓宇規模龐大、建築復雜、裝置設施先進，同時也要求醫院物業有較強的資源整合能力及管控能力。
公共建設物業管理： 大型社會公建計畫具有以下三重內容：一是由政府或企事業單位投資；二是為了全體公眾利益；三是為公眾提供服務。隨著機械化、資訊化、智慧化等新技術套用的推廣和普及，公共建設物業服務企業透過新技術套用對傳統物業服務在軟硬體方面進行機械化、資訊化、智慧化升級。
物業管理行業相關政策法規
2020年1月5日，住房和城鄉建設部、中央政法委、中央文明辦等10部門聯合印發【關於加強和改進住宅物業管理工作的通知】（下稱【通知】）。【通知】從融入基層社會治理體系、健全業主委員會治理結構、提升物業管理服務水平、推動發展生活服務業、規範維修資金使用和管理、強化物業服務監督管理等6個方面對提升住宅物業管理水平胡效能提出要求。
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