戶口的含金量，可能主要體現在限購時期的買房資格上面，現在既然不限購了，那麽買房送戶口這個「大福利」，就有些打折扣了。
作者｜賈擁民
均衡研究所學術顧問，浙江大學跨學科中心特約研究員
連日來，隨著中央層面明確提出房地產去庫存和各地紛紛解除房地產限購，戶籍制度的大幅松動也引起了廣泛關註。
戶口，再一次被賦予搶人口、托樓市的光榮任務。
現在似乎已經形成了這樣一種預期，也許在不久的將來，無論買不買房、無論是否屬於高學歷人群，在全國絕大多數城市都可以直接落戶了。
「零門檻」即可落戶，是不是意味著戶口不值錢了？對房地產又有什麽影響？
01 房地產去庫存倒逼新一輪戶籍放松
事實上，早在5年前，國家層面就表態放開一般城市落戶限制，三四線城市、弱二線城市，開始集體奔向「零門檻落戶」時代。
去年，中央多部門出台新政，提出放開放寬除個別超大城市外的落戶限制，完善城區常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策。
這一輪房地產去庫存對戶籍制度形成了又一波沖擊。明面上對落戶的限制，除了幾個一線城市和極少數特殊地方之外，已經幾乎不存在了。
以南京為例。5月11日，南京宣布「買房即可落戶」，規定只要在南京市城鎮地區擁有合法穩定住所（即取得合法產權住房），就可以申請本人戶口遷入該住房，而且配偶、未婚子女、父母（超過法定退休年齡或已辦理退休手續）也都可以申請辦理戶口隨遷。
這個力度是相當大的。以前很多地方雖然說降低了落戶條件，但是實際上還是設定了一定的學歷門檻、社保門檻的，而且只針對個人，配偶、子女和父母通常不能一同獲得戶籍。
另一個有代表性的城市是杭州。
2023年7月，浙江省政府辦公廳宣布進一步放寬農業轉移人口落戶條件，試行以經常居住地登記戶口制度，落實合法穩定住所（含租賃）落戶及配偶等直系親屬隨遷政策，但是杭州除外。
到了2024年5月9日，杭州市宣布，在杭州市範圍內購買住房，不再稽核購房資格，而且規定在本市取得合法產權住房的非本市戶籍人員，可以申請落戶（實施細則尚未出台，但是至少會在現有的積分落戶框架內大幅提高自有產權住房的賦分權重，從來相當接近於恢復購房落戶）。
很顯然，戶籍制度這一輪放松，與房地產去庫存密不可分。
根據諸葛數據研究中心不完全統計，截至5月9日，全國有50多個城市放松了房地產限購，成都、杭州、佛山、東莞、廈門、南京、蘇州等22個大城市均宣布全面取消限購。
一線城市則局部放松限購，如北京放松了五環外限購、深圳縮短非戶籍人群的社保繳納年限、廣州放開了120平方米以上住宅的限購。
目前，只有上海、北京、深圳、廣州、天津和海南仍保持了限購政策。
然而，放開限購之後，各地房價仍然跌勢不止。因此許多地方又祭出了購房落戶這一招，試圖吸引更多人買房，以實作房價軟著陸。
租房落戶說到底也有類似的目的。如果能夠吸引更多人，那麽顯然會有助於支撐房地產需求。
02 「戶口」的含金量來自「物以稀為貴」
購房落戶和租房落戶這兩種戶籍政策，雖然都是用來「搶人、托樓市」的，但是就房地產去庫存這個目的而言，購房落戶的效果可能不一定有想象中那麽大，長遠來看甚至可能還不如租房落戶的效果。
這種說法初看上去有點違背常識。
原因其實並不復雜：戶口的含金量，可能主要體現在限購時期的買房資格上面，現在既然不限購了，那麽買房送戶口這個「大福利」，就有些打折扣了。
在宏觀層面上，中國戶籍制度一直在改革過程當中，雖然仍然沒有實作完全平等，且戶籍身份仍然與醫療、社保、入學等重要民生問題相關，但是總體方向一直是降低戶籍身份與非戶籍身份在各類待遇上的差異，讓醫療、教育、社會保障等資源逐步與戶籍脫鉤，因此戶口本身的福利含金量這些年來一直在下降。
再來看購房落戶政策可能針對或者可能起到作用的群體。
在首付比例和房貸利率雙雙大幅降低之後，購房壓力無疑有所減少，從而降低了剛性住房需求者的「上車」難度。但是，購買難度的降低，並不能直接改變購房意願。因為當人們對收入增長的預期沒有變化（甚至預期收入還有可能下降）的情況下，貸款加杠桿購房的意願不會增強太多。更何況現在房產資產已經占到了居民家庭財富的70％以上，除非有明確的價格上漲預期，普通人的購房意願是不會明顯增強的。
從目前的15％首付比例來看，杠桿率已經達到了6倍多，如此高的杠桿率，似乎提供了比較好的「上車」機會，此時最糾結的可能是購房預算在3百萬以上、1千萬以下的人群，即通常所說「改善」層。因為即便用滿了杠桿且30年還貸，每個月也仍然需要還貸兩三萬元甚至更多，即便不考慮這30年裏的生活品質會不會下降，似乎風險也不小。
因此，有兩類房子，即房價足夠低的房子，或者房價足夠高的房子（位於核心城市的核心地段、保值增值性和流動性都很好的房子），在這次房地產去庫存中可能會率先受益。
前者面對的預算最緊張的剛需群體，後者面對的是以投資為目的的高凈值群體。
這樣看來，購房落戶政策，在一定程度上可能會落空，或者換句話說，原來想買的自然會買，原來不想買的也不會因為現在可以落戶了就去買。
原因前面說了，只有當戶口與購房資格掛鉤時，它的含金量才是高的；而當戶口可以隨房子附送時，它反而變成購房決策中一個不太相關的因素了。
另一個因素是，在前些年的限購時期，真的想獲得某個城市的戶口，或者試圖透過獲得戶口來取得購房資格的人（無論最終目的是投資房地產，還是解決教育、醫療等問題），很多都已經如願以償了，因為除了北京之外，即便是上海，要取得戶口實際操作起來也比以前容易多了，真的有心去拿，很多普通人也有機會的。
除了對高學歷人才的優惠政策之外，上海還有一個「急需緊缺人才職業目錄」，現在已經擴大到了100項，只要在目錄內且擁有相應的證書，就可以走特殊人才引進通道，直接落戶上海，包括保育師、家政服務員、養老護理員都有資格。
03 「戶籍管理」在全球常見，只是要降低獲得「戶口」的門檻
在2021年，我們很可能已經見證了中國房地產的歷史性大頂。大多數人一般關註房價有沒有下降，但是其實成交金額更能說明問題。2021年，我們房地產的總銷售額為18萬億元，2022年下降為13萬億元，2023年進一步下降為11萬億元，2024年第一季度大約為1.9萬億元，年化後大約為8萬億元（當然在史詩級樓市新政出台後，情況想必會有所不同）。
房地產總銷售額如此長時間、大振幅的下降，是1998年房改以來的第一次。
對於房地產的這個歷史性頂部，現在從官方到民間可能已經達成了一個基本共識。在這種情況下，對於普通個體購房者來說，考慮到自身收入提高的前景並不明朗，風險偏好明顯提高的可能性並不大。盡管仍有一些房產，即核心城市的核心房產，仍有價格上漲的預期，但是有能力購買那些房產的人，顯然不屬於需要專門出台刺激政策的物件，更何況許多核心區域至今仍然處於限購當中。
用一句話來總結，就是當普通人預期自己未來沒有多少錢、預期房價可能不會上漲的時候，他們的風險偏好不會提高，最多只能保持不變，無論出什麽政策，可能都不會買房子。
這時要改變風險偏好，就可能需要外部的推動。
當房地產歷史性大頂已經出現這個共識形成之後，對房地產的需求，可能就以居住為主了。這需要人口來支撐，從而讓人們把目光再一次聚焦到放松戶籍制度上來。也許，這次房地產去庫存開啟了推進租房落戶的時間視窗。
近年來，【國務院關於進一步推進戶籍制度改革的意見】等一系列戶籍制度改革政策性檔陸續實施，【國家人口發展規劃（2016—2030年）】也提出要加快戶籍制度改革，實作以人為核心的城鎮化。2021年3月，十三屆全國人大四次會議透過了「十四五」規劃所提出的深化戶籍制度改革的方案，放開放寬除個別特大城市以外的落戶限制、試行以經常居住地登記戶口制度。
然而，從2016年開始，常住人口城鎮化率與戶籍城鎮化率之間的差距開始由縮小轉為擴大，至2020年，兩者差距已高達 18.49個百分點，不僅未能實作【國家新型城鎮化規劃（2014~2020）】提出的與2012年相比縮小2個百分點左右的目標，兩者差距還擴大了1.19個百分點。
這意味著數以億計的人，工作和居住的地點是與他們的戶籍分離的，這些人當中，也許有相當一部份是願意落戶的。
浙江等省市已經開始試點以經常居住地登記戶口制度，但是進展並不太快。這一次房地產去庫存，也許為加快推進以經常居住地登記戶口制度（即租房落戶）提供了機會。
本文系和訊評論部特約原創稿件，僅代表作者立場。
編輯｜劉軍
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