原文来自天眼茶楼微信公众号。原创 | 预警：福州投资机会很快要来，请提前做好准备！
问题：天哥，老破小未来还有价值吗？
答：学区房从商品房规模化上市以来，一直都没有跑输过，尽管很多年前，就有流派鼓吹学区房没有价值，尽管预判错了一轮又一轮。而这次，狼真的来了。2021年开始，首提打击「学区房」炒作。2021年，真的是元年，至少在某些角度是。比如2021年才真正抑制「炒D」，竞配建改为定配建了，又比如2021年首提打击「学区房」炒作。2021年也是大房企生死关头的大考之年，要不要救，怎么救，都对后市有较大的影响。回归老破小，是否还有价值呢？先谈它的下限。老破小，顾名思义，楼龄早，通常是城市最早的建成区。假如人们不为老破小买单了，那么房价肯定就会横盘甚至下跌。楼梯房还有拆迁概念，电梯房呢？这个案例，在深圳就可以找到，那就是深圳火车站一带，包括春风路。
这里的房子学区属性很弱，或者直接称学区不好也可。到现在依然还有4万多的房子，令人吃惊。深圳人排斥的原因，一是电梯房，大厦型，没小区，没停车场。二是未来拆迁非常困难。可以说，老破小里面最不利的因素都在这里了。而我们现在的高楼大厦，终究有老去的一天，毕竟建筑寿命不长，更不谈这些年粗制滥造的商品房了。
对于没学区，有小区，有停车场的高层建筑，未来结局是怎样的呢？尤其像武汉这种，清一色将住宅盖成摩天大楼的城市。拆迁的可能性很低，如果真的老化，的确有可能成为中心市区最刚需的人群聚集地。
那么有学区的老破小呢？每一个老破小的前身，之所以小，是根据当时人们的经济实力设计出来的户型，当然也与历史政策，或者因为拆迁补偿等各种因素产生。
我们研究过晋江。晋江是何时开始执行60平以下第二顺位入学政策的？经查，2016年。2015年晋江是有分两一致，但是没有区分面积。2016年，青阳街道就有「小户型落户房产」概念，指60平以下。到2017年，晋江全市执行60平政策。我们也研究过龙岩。早在2014年，龙岩这样规定：如果是唯一住房，不受50平以下面积限制。2018年，龙岩就改革了，唯一住房且面积低于50平的，产证登记日期截止至2018年1月31日。此后，龙岩中小学入学一直执行的产权面积必须大于50平的限制，除非是「唯一住房且面积低于50平的，产证登记日期截止至2018年1月31日」。石狮也发布了2022年学位预警，明确提到60平以下不是第一顺位入学。
未来一二线城市是否也会按面积来区分入学政策呢？从目前情况来看，主要还是以小孩落户时间为准，这样不至于引起巨大的利益冲突，毕竟一二线城市房价贵。此前，深圳螺岭片区就出台过面积限制政策，24小时信息就从官网下架了。
