這個問題有一個關鍵的線索沒講，那就是買房交了一萬元錢，並和開發商簽署了【認購書】。 我們先解釋下這個關鍵的隱藏線索【認購書】，再來解題。
【認購書】是什麽？ 如果你想購買一個房子，你不可能在售樓處和銷售一手交全款一手交房產證。你得回家準備買房的手續，比如結婚證、身份證、戶口本，當然還有準備首付。應該沒有人帶齊這些東西再去售樓處看房的吧。
既然不能馬上辦手續，那怎麽定房呢？售樓處就會讓你先交幾萬元定金，和你簽一份【認購書】。 認購的內容就約定你7天內或者什麽時間帶上所需要購房的手續，比如戶口本、身份證、結婚證等證件，和首付款到售樓處和開發商簽署【商品房買賣合約】 ，這就是【認購書】的作用。
有部份開發商不僅要購房者簽【認購書】，還要簽了一堆的檔，比如 【承諾書】、【確認書】 。承諾自己已經看過商品房買賣合約，承諾自己所提供的資料資訊都是有效的，承諾自己具備購房資格等等。更甚，有開發商不僅讓購房者簽一堆檔，還帶購房者到一個房間裏進行錄像，要購房者說已經知道定金不可退，已經看過【商品房買賣合約】。
Ps：如果達康的回答對正在退定金的你，有一點點的幫助。 請雙擊給我點個贊，這對接委托退定金的達康真的很重要。 還可以點選我頭像去我主頁，我寫了 超過100個 關於退定金的內容，希望對你有所幫助。
另一些精明的開發商，不和你簽【認購書】，直接簽一份 【預售合約】 。 只要【認購書】滿足了【商品房銷售合約】的13項主要內容 ：（1）當事人基本情況；（2）商品房基本狀況；（3）商品房的銷售方式；（4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（5）交付使用條件及日期；（6）裝飾、器材標準承諾；（7）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（8）公共配套建築的產權歸屬；（9）面積差異的處理方式；（10）辦理產權登記有關事宜；（11）解決爭議的方法；（12）違約責任；（13）雙方約定的其他事項。 並且你也付了首付款，你就跳過了簽【認購書】的步驟，直接和開發商簽訂了【預售合約】。 這個問題說交了一萬元錢，那推斷只和開發商簽了【認購書】，沒簽【預售合約】。
【認購書】解釋完了，下面開始破題。
【認購書】就是一份合約，作用是約定你和開發商在約定的時間簽署【商品房買賣合約】。
既然是合約，就要承擔簽了這份合約的義務，那就是誠信的與開發商進行談判的義務。 如果你違反了誠信談判的義務，導致不能簽署【商品房買賣合約】，那你要承擔責任。但如果你已經盡到了誠信談判的義務，即使購房合約沒有簽約，也不應承擔責任。
什麽是違反了誠信談判的義務？
根據合約法第四十二條規定：「當事人在訂立合約過程中有下列情形之一，給對方造成損失，應當承擔賠償責任： （一）假借訂立合約，惡意進行磋商； （二）故意隱瞞與訂立合約有關的重要事實或提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用原則的行為。」
什麽是盡到談判的義務？
【最高人民法院關於審理商品房買賣合約糾紛案件適用法律若幹問題的解釋】第四條出賣人透過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合約擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合約，應當按照法律關於定金的規定處理； 因不可歸責於當事人雙方的事由 ，導致商品房買賣合約未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
是不是可以像問題中所說「假裝簽合約，然後再挑一下房子或者合約的毛病。前幾天交定金的時候沒有看到合約。」
可以。 但僅僅有「假裝」是不夠的， 你得從【認購書】的具備的三個效力入手，有準備地去。
第一個，實際上購房者跟開發商對商品房是擁有資訊不對稱的，所以開發商應該充分的披露， 可能影響購房者購買簽訂購房合約的一些資訊。你協商時，可提出開發商在簽署【認購書】時，沒有和你講解售樓處的不利因素，比如旁邊有工廠、垃圾站等等。開發商也沒有帶你到售樓處的不利因素展示點進行講解，因為樓盤的不利因素可能影響到購房者簽訂【商品房購買合約】。
第二個，雙方在協商簽署商品房買賣合約的時候，都應該恪守誠信的義務。 購房者按約定的時間，帶上簽訂【商品房買賣合約】的手續，和開發商進行協商，作到了恪守誠信的義務。
第三個，不應強加不合理的談判義務。 特別是開發商不得利用自身的優勢，免除自己的責任或加重買方的責任。比較常見的就開發商在合約裏面會加上各種格式條款，說只要未簽訂商品房買賣合約，責任都在於購房者，定金都要沒收，這實際上是不合理的條件。
經過隱藏線索補充，隱藏線索解釋和破題。 是不是感覺退購房定金這題你會了？達康是退購房定金的專業回答者， 提供三個退定金的方法，並對如何協商簽約有1500字的經驗分享，90%的付費咨詢5小時內回復。 委托退定金 真實 成功率70%左右。如果你有退定金的相關問題，歡迎付費咨詢，有問必達，童叟無欺。
尾巴： 會看退定問題的，都是現實生活中遇到退購房定金問題的，建議閱讀我主頁 200 多個退定金回答。這花了我很多的時間和精力，希望對你的退定問題有所幫助。
2023-2-24更新：
如果你有關於退購房定金的問題，不用看網上的其它答案，正確答案以我為準。
從2022-9-13開始，到今天 2023-2-24達康在寫了127個退定金內容後，決定寫一些真正幹貨的內容。我寫的「退定金的知識點」這一系列的回答，都有法院的判決書做為回答的依據。 我會研讀退定金的判決書，將裏面的幹貨內容提煉出來，加上自己幾年實際操作過退定金的經驗，將內容免費提供給大家。 如果我的內容，對你的幫助，麻煩點個贊或評論一下，這對碼字的我是莫大的鼓勵。
現在已經從知識點 1 寫到了退定金知識點82，可以進我主頁檢視。
