出品 | 創業最前線
作者 | 王亞靜
編輯 | 蛋總
美編 | 李雨霏
稽核 | 頌文
時值8月，又到了房企「期中考試」的交卷時期。
中指院數據顯示，2024年上半年，TOP100房企銷售總額為20834.7億元，同比下降41.6%。在樓市較為低迷的氛圍之下，有的企業正在奮力自保，有的企業已經實作彎道超車。
其中，「超車」最成功的房企之一當屬保利發展。
早在宋廣菊擔任保利發展董事長之時，就曾喊出「重回前三」的口號，但直至退休都未能如願。接任宋廣菊的劉平野心更大，在2022年提出了「進三爭一」的新目標。
在恒大、碧桂園相繼遇挫之後，保利發展終於實作了這一目標，如願登上了「行業第一」的位置，但這並不是終點，一輪新的競爭已經拉開帷幕。
1、凈利跌破百億，泰康系頻頻減持
8月19日晚間，保利發展釋出2024年上半年財報。
報告期內，公司實作簽約金額1733.36億元，同比減少26.81%，簽約面積954.25萬平方米，銷售金額穩居行業第一。
雖保持在「銷冠」的位置，但保利發展的經營數據不算理想。 2024年上半年，其實作營收1392.49億元，同比增長1.66%；歸母凈利潤74.20億元，同比下滑39.29%。
（圖 / 保利發展財報）
這是自2013年以來，保利發展的中期歸母凈利潤首次下滑，也是近5年來中期歸母凈利潤首次跌破百億關口。
但若放在行業中來看，保利發展有此表現，並非一家企業之過。「界面新聞·創業最前線」據Wind數據不完全統計，截至8月22日，共有72家房企釋出業績預警，其中43家房企虧損、18家房企預計利潤下滑。
對於利潤的下滑，保利發展管理層在2024年上半年業績說明會上表示，受到市場下行影響，上半年公司毛利率同比有所降低，同時受結轉權益比下降的影響，歸母凈利潤同比降幅略大於凈利潤降幅。
其中，毛利率的下降大約與企業進行的去化舉措不無關系。
在2024年上半年財報中，保利發展提及，面對市場的快速下行，公司積極調整銷售策略，積極加大推貨力度、加強綜合去化舉措。
換句話說，公司要「以價換量」，而這勢必侵蝕公司的利潤。
Wind數據顯示，在2014年至2023年的10年時間裏，保利發展的中期銷售毛利率始終保持在20%以上，而在2021年及以前，這一數據甚至保持在30%以上。
到了2024年上半年，保利發展的銷售毛利率首次跌破20%，降至16.02%。其中，主要是由於第二季度的銷售毛利率低至14.57%，導致了2024年上半年整體毛利率的下滑。
（圖 / Wind）
在「以價換量」之下，保利發展今年二季度三個主要節假日（清明節、勞動節、端午節）日均認購近20億元，同比提升23%。二季度共實作銷售金額1104億元，環比一季度增長75%。
要知道，在2024年第一季度，保利發展僅實作簽約金額629.84億元，同比大跌44.81%。
若不是在二季度舍棄更多利潤空間，保利發展的「銷冠」位置到底能不能保住還是一個未知數。
（圖 / 保利發展財報）
但相比而言，保利發展第一季度的經營數據反而更好一些：營收497.48億元，同比增長24.51%；凈利潤39.83億元，同比增長0.44%。雖然歸母凈利潤同比下降了18.28%，但也比中期財報的降幅弱。
一邊是利潤，一邊是規模，在行業下行期時，終究是魚和熊掌不可兼得。就目前的表現來看，保利發展還是選擇了規模。
而站在保利發展股東行列的泰康系，則選擇減持。2023年7月至9月，泰康人壽減持保利發展8176.97萬股，套現11.80億元。
2024年6月27日，泰康人壽繼續減持4169.94萬股；7月1日至8月1日，泰康系累計減持1.29億股，這次股權轉讓之後，泰康系持有保利發展4.9999%股權，低於5%。
（圖 / 保利發展公告）
當險資選擇瀟灑離去，或許也側面說明房企的風險尚未完全出清。即便是「一哥」保利發展，也留不住險資離開的腳步。
2、在「一哥」位置上如履薄冰
保利發展對於保持行業地位似乎有著強烈的執念。
曾幾何時，「招保萬金」的名聲在外，是房地產行業的領頭羊角色。但漸漸的，恒大、碧桂園後來居上，保利發展跌落前三。
「重回前三」也就成了保利發展的「心病」。早在2017年12月的股東大會上，時任保利發展董事長的宋廣菊就明確表示公司要重回行業前三，但直到她2021年卸任董事長，都未如願。
接任宋廣菊的劉平野心更大，在2022年喊出了「進三爭一」的口號。 在2023年以後，這句口號不再是空談。
克而瑞數據顯示，2023年1月，保利發展成為全口徑銷售額排行榜上的TOP1，僅在權益銷售金額榜單上以0.5億元的微弱差距略遜碧桂園一籌。
（圖 / 克而瑞榜單截圖）
以2024年前7月累計銷售額來看，保利發展已經霸占了克而瑞榜單上全口徑、操盤、權益銷售額排行榜榜首，高居行業top1的位置。
站上這個位置，並不是保利發展變得多麽強大，主要是靠同行襯托。拉長時間來看，保利發展的銷售額整體呈現下滑趨勢。
保利發展披露的公告顯示，2021年前7月至2024年前7月，其簽約金額分別為3273.40億元、2432.21億元、2678.23億元、1986.54億元。
這也意味著，保利發展並不是可以在top1的位置上高枕無憂，反而銷售壓力很大。
實際上，「熬走」恒大、碧桂園之後，已經有更多的競爭者湧上來，新的競爭格局早已拉開序幕。
在中指院2024年上半年房企銷售業績排行榜上，行業TOP5格局是保利發展、中海、萬科、綠城中國、華潤置地，每一個企業背後都有著國企、央企的背景。
在2024年上半年，這5家企業的銷售額均錄得負增長，但除了深陷輿論漩渦的萬科之外，保利發展是下滑振幅最大的企業，同比下滑26.81%。
尤其是與排名第二的中海相比，保利發展的下滑振幅高出中海約9個百分點。
在2024年7月，中海、綠城的銷售額同比數據已經回正，增幅在兩位數。同期，華潤置地、萬科銷售額的降幅和上半年相比明顯收窄，而保利發展則成為下滑振幅最大的一家房企。
尤為值得註意的是，「界面新聞·創業最前線」註意到，在中指院披露的2024年上半年權益銷售額排行榜上，中海以1394億元力壓保利發展的1352億元，比保利發展高出約40億元。
到了2024年前7月的權益銷售額排行榜上，保利發展又奪回了第一的位置。
這一來一回的變化也側面說明，保利發展和中海的競爭已經白熱化，保利發展並不是穩穩地坐在第一的位置上，反而是在這個位置上如履薄冰，一刻也不敢松懈。
3、收縮拓儲頻繁募資，專案屢遭投訴
在保規模的時刻，保利發展的回款率沒有保持住。
2024年上半年，保利發展實作回籠金額1466億元，銷售回款率為84.6%。在2023年上半年時，其銷售回款率高達96%。
不僅如此，其經營現金流凈額直接轉負。
財報顯示，2024年上半年，保利發展經營現金流凈額為-171.48億元，同比下降339.97%。對此，保利發展解釋稱，是因為「支付上一年度拓展專案的土地款同比增加」。
2023年財報顯示，保利發展當年共拓展專案103個，權益地價1359億元，其中有些土地是高溢價摘取，新增專案樓面均價達到15187元/平方米，如今企業只能為過往的激進行為「買單」。
嘗過「苦頭」的保利發展明顯放緩了拿地節奏。2024上半年，公司新增專案12個，總地價126億元，分別同比減少70.7%和82.2%。
（圖 / 2024年上半年財報）
（圖 / 2023年上半年財報）
雖然拓儲規模降了下來，但保利發展募資的腳步一刻未停。在釋出2024年上半年財報的同一時刻，保利發展釋出了一項定增計劃，計劃募集資金不超過95億元。
與此同時，保利發展宣布，公司在8月16日發行25億元短期融資券，利率2.02%。
（圖 / 保利發展公告）
另據財報顯示，2024年上半年，保利發展累計凈增有息負債193億元。截至報告期末，公司的有息負債總額高達3735億元。
（圖 / 保利發展財報）
保利發展為了更好適應市場，正在調整發展的節奏，但交出來的專案質素卻屢屢遭投訴。
在保利發展舉行的2024年上半年業績說明會上，有投資者問到，公司在上海的新建樓盤和樾天匯存在顯著問題，包括但不限於未按設計圖紙嚴格執行，存在嚴重降標減配現象，以及偷工減料等惡劣行為。
對此，保利發展沒有明確是否存在上述問題，但表示公司嚴格按照合約約定及內部管理標準進行開發建設，會保障品質履約交付。
而這並非孤例，2024年7月，有保利業主在問政四川官網投訴，保利中環廣場違規操作，粗制濫造違規交房。
對此，成華區住房建設和交通運輸局回復稱，業主反映的房屋質素問題，開發企業已把具體的整改方案、整改時限公布給業主，目前整改工作持續推進中。
2023年9月，人民網領導留言板顯示，有南昌保利業主投訴保利天匯的樓棟存在外墻塗料脫落、起泡的現象。而南昌市住建局在回復中明確表示，現場發現部份樓棟外墻的層接處平整度存在偏差、局部外墻塗料面層觀感不平整，在陽光照射下更為明顯。
（圖 / 攝圖網，基於VRF協定）
在IPG中國首席經濟學家柏文喜看來，保利發展的專案出現質素問題並不是單一原因造成，是資金壓力、利潤率低、高周轉模式、管理不善、技術和材料等多種因素造成的。
「比如，在市場下行、去化不暢和回款不達預期情況下，開發商可能會因為資金壓力而減少在工程上的投入，就可能會影響建築質素。」柏文喜說。
自2021年下半年以來，房地產市場發生巨大轉變，房企信任度岌岌可危。因此，資本市場、消費者、投資者對房企的聲譽愈發敏感，保利發展如何用品質來贏得外界的認可，或許是企業接下來應該重點考量的問題。
*註：文中題圖來自攝圖網，基於VRF協定。
