原創 江門中院 江門市中級人民法院
物業服務與居民的生活息息相關，直接關系到千家萬戶的生活品質和社群的綜合治理。近日，江門市中級人民法院與江門市住房和城鄉建設局聯合釋出【物業服務合約糾紛典型案例】，以期進一步推動全市物業糾紛依法有效妥善化解，示範引導物業服務企業與業主依法誠信履約，推動形成良性迴圈、和諧穩定的社群關系和共建、共治、共享的基層治理模式。
01
開發商應兌現其發放的物業費抵扣券
——某物業公司訴徐某、朱某物業服務合約糾紛案
基本案情
朱某、徐某在開平某小區購買一套商品房，與物業公司簽訂【前期物業管理服務合約】。2018年7月，因房屋品質問題，朱某、徐某與開發商協商，獲得一張價值5000元的物業費現金券。同年12月，開發商向小區業主派發福利，朱某、徐某又獲得一張價值4000元的物業費現金券。後物業公司在抵扣5000元物業費後通知朱某、徐某結清欠下的物業費。朱某、徐某認為至今仍有4000元的物業費現金券未抵扣完畢，故並未拖欠物管費。物業公司認為開發商已針對房屋品質問題免除了徐某和朱某5000元物業費，不同意再減免4000元物業費。雙方協商不成，物業公司提起訴訟，請求朱某、徐某支付拖欠的物業費1800余元和違約金500余元。
裁判結果
開平市人民法院審理後認為，物業費現金券是開發商向小區業主免費發放，是其自設義務的行為，具有法律約束力。朱某、徐某使用第一張物業費現金券免除5000元物業費實質是開發商對房屋品質問題的補償，與後贈送的4000元物業費現金券並非同一性質。開發商與某物業公司屬關聯公司，物業費的優惠活動屬雙方內部約定，應由雙方就具體問題協商處理，且某物業公司對同一小區其他業主持有的物業費現金券的效力予以認可。因此，基於民事活動的公平原則和誠信原則，某物業公司亦應認可朱某、徐某持有4000元物業費現金券的效力，遂駁回某物業公司的全部訴訟請求。
典型意義
物業費抵扣券是開發商銷售樓盤時對未來準業主承諾減免物業費的權利憑證。除非有事先排除權利的約定，否則業主持有該憑證時，物業公司都應兌現承諾。本案認定物業公司阻礙業主使用物業費抵扣券屬於違約行為，對於推動開發商、物業公司與業主三方關系的良性發展，營造和諧小區環境具有積極作用。
02
業主委員會因故無法履職，居民委員會可依法代行職責
——某物業公司訴莊某物業服務合約糾紛案
基本案情
2020年9月，某小區業主委員會7名委員中有4人辭職，不能繼續履行職責，而新一屆業主委員會未能依時成立。2022年7月12日，經街道辦事處指導監督，所屬居民委員會組織該商住大廈業主大會表決，同意選聘某物業公司為商住大廈提供物業管理服務。街道辦事處指導居民委員會代行業主委員會職責，與某物業公司簽訂【物業服務合約】。協定簽訂後，某物業公司依約提供物業服務，業主莊某未支付物業服務費，經催收無果後，物業公司遂提起訴訟，要求莊某向支付自2022年7月至2023年8月31日期間的物業服務費。
裁判結果
蓬江區人民法院審理後認為，根據【業主大會和業主委員會指導規則】第五十八條「因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。」的規定，本案因業委會不能繼續履行職責，所屬街道辦為管理該商住大廈，指導所屬居委會代行業主委員會的職責，並於2022年7月12日與某物業公司簽訂【物業服務合約】，合法有效，雙方應按照協定履行各自的義務，遂判決莊某向某物業公司支付物業服務費及違約金。
典型意義
實踐中，小區業主委員會因客觀原因未能依法履職的情況時有發生，而大多數業主又有物業服務的需求，若因業主委員會無法履職導致無法選聘物業公司，則會損害大多數業主的合法權益。因此，新一屆業主委員會產生之前，所屬居委會在街道辦事處的指導和監督下，代行業主委員會的職責，與物業公司簽訂的【物業服務合約】合法有效，對業主有法律約束力，業主應當遵守並執行，業主不得以未接受服務或無須接受服務拒付費用。
03
物業公司對業主違規行為可予以勸阻、制止，但不能采取斷電措施
——鐘某、黃某與某物業公司侵權責任案
基本案情
某小區業主公約規定，違章裝飾裝修與施工的，可暫停水、電供應。鐘某、黃某與某物業公司簽訂的【前期物業服務協定】【房屋裝飾裝修管理服務協定】約定，業主破壞或者擅自改變房屋外觀的，物業公司可采取停水、停電等必要措施。2020年，鐘某、黃某進行房屋裝修時，將主陽台違規加裝鋁合金窗並封玻璃。某物業公司發出整改通知後，鐘某、黃某仍拒不執行。某物業公司遂以鐘某、黃某違規裝修為由，對其房屋采取斷電措施。鐘某、黃某認為某物業公司的斷電行為妨害其物權行使，遂起訴要求某物業公司恢復用電。
裁判結果
台山市人民法院審理後認為，鐘某、黃某與供電部門存在用電服務合約關系，其使用電力是基於用電合約關系而享有的權利，應受法律保護。只有當用電戶實施違法用電等行為時，有且只有供電部門有權對用電戶采取斷電措施。【房屋裝飾裝修管理服務協定】關於某物業公司可以采取斷電措施的約定為格式合約，排除了業主的用電權利，為無效條款。某物業公司擅自采取斷電措施妨害鐘某、黃某對房屋行使物權，構成侵權，遂判決某物業公司恢復供電。
典型意義
物業公司可依據與業主簽訂的合約對小區物業進行管理和服務，但是不能違反法律規定或損害業主的合法權益。用電權利是影響居民日常生活的重要權利，只有在用電戶存在違法用電情形時，由供電部門停止供電，物業公司在履行物業管理職責時無權擅自采取斷電措施。物業公司對於小區業主裝修管理，日常應按照職責加強巡查檢查，依據【物業管理條例】第四十五條、【廣東省物業管理條例】第五十五條規定對業主違法建設行為及時予以勸阻、制止，勸阻、制止無效的，應及時書面報告屬地綜合執法部門處置。本案對於提倡物業公司依法、文明管理物業具有一定的價值導向作用。
04
業主違反裝修協定並拒不改正，無權要求退還裝修保證金
——區某訴某物業公司物業服務合約糾紛案
基本案情
區某與某物業公司簽訂的【房屋裝飾裝修管理協定】約定業主須向物業公司繳納裝修保證金2000元/戶，裝修工程完成並經物業公司檢查驗收後，裝修保證金無息全額退還；若業主有違反協定約定行為的，物業公司可沒收保證金並要求恢復原狀等。區某裝修時存在防盜網安裝凸出、拆除有鋼筋的飄窗、外掛空調沒有安裝在指定位置等行為。某物業公司驗收認為區某裝修違規，拒絕退還裝修保證金，若經整改驗收後符合要求，可以退還保證金。區某不服起訴至新會區人民法院，要求某物業公司退還裝修保證金。
裁判結果
新會區人民法院審理後認為，區某的行為違反了【房屋裝飾裝修管理協定】。依據【中華人民共和國民法典】第五百零九條第一款「當事人應當按照約定全面履行自己的義務。」之規定，某物業公司不予退還裝修保證金並無不妥，且區某未能提供證據證明違約行為已消除，故對區某的訴求不予支持。
典型意義
為共同維護和諧有序的居住環境，物業公司與業主通常會依據裝修管理協定或前期物業服務合約約定裝修保證金。物業公司發現業主記憶體在違規裝修行為時，應及時與業主溝通協商，如業主有進行整改並經物業公司驗收符合要求的，業主可要求退還裝修保證金。本案中，業主違反協定裝修房屋並拒不改正，物業公司依據協定約定不予退還裝修保證金，在不存在顯失公平的情況下，區某無權要求返還。本案有利於厘定物業公司與業主在有效協定框架下的權利義務關系，對同類案件的處理具有一定的參考價值。
05
物業公司應保障業主安全用電，不得擅自變更用電及轉供電
——某物業公司訴梁某物業服務合約糾紛案
基本案情
2019年7月，恩平市某小區開發商對小區二期進行土地規劃改遷工程。彼時包括梁某在內的多名小區業主的房屋是由小區二號配電房供電，在入住小區時，梁某在供電單位開通用電帳戶，並簽訂劃扣電費委托協定，每月電費自行扣繳。但因改建工程，開發商將二號配電房及相應區域的送電電纜、計量電表拆除，並自行登出了相應區域業主們的用電帳戶。之後，包括梁某在內的業主們日常用電由某物業公司從其他區域的臨時電源私自拉線供給。某物業公司自行安裝電表為業主們計量用電量並主張收取電費，梁某拒絕支付。物業公司將梁某訴至法院要求支付2019年至2023年期間的電費。
裁判結果
恩平市人民法院審理後認為，梁某原已在供電單位開設帳戶並透過銀行劃扣方式繳納電費，未與某物業公司就用電及代收代繳電費問題簽訂協定。某物業公司使用臨時電源給梁某供電並自行安裝分表計量裝置的行為未經電力部門審批，屬私自轉供電，不符合國家安全用電規定。某物業公司送出的電費明細表為自行制作，未經梁某等小區業主確認，無法區分其所繳納的電費具體包含了哪些區域的電費，亦無法從中區分每個業主應繳納的電費金額。因此，某物業公司送出的證據不足以證明其已代梁某實際支付了電費，故法院對其要求梁某支付電費及違約金的請求不予支持。
典型意義
電力問題事關國家能源安全，與普通居民生活息息相關，電力的供應與使用應當嚴格遵照國家相關法律法規進行運作。本案駁回物業公司要求業主支付電費以及違約金的訴訟請求，對於擅自變更用電及轉供電的違規行為具有告誡和警示作用，能夠督促相關人員盡快整改區域內的電力配套設施，保障了普通人民群眾的基本用電需求和用電安全，彰顯法律公平正義。
06
物業公司不得擅自占用物業管理區域內的道路、場地
——某物業公司訴李某物業服務合約糾紛案
基本案情
2022年，李某在其所購商鋪開辦某汽修配件店。隨後，李某發現商鋪旁的圍墻被拆除，商鋪前的地面出現凹凸不平現象，某物業公司還在商鋪旁加建一間平房用於存放清潔工具、清潔車輛等雜物，平房前的空地（商鋪斜前方）長期堆放大量大件垃圾，致使周圍衛生環境惡化，影響車輛出入及李某商鋪的經營環境。李某要求某物業公司解決商鋪門前衛生問題，但雙方協商未果，李某遂拒交物業費。某物業公司則提起本案訴訟，要求李某支付拖欠的物業費。
裁判結果
根據【物業管理條例】第五十條第一款「業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益」之規定，物業公司應依約保持公共道路等物業服務區域的暢通有序和衛生整潔，不應違規加建建築物等。經承辦法官反復溝通及釋法明理後，某物業公司立即清理堆放的大件垃圾並平整商鋪路面，後李某主動交納物業費，某物業公司向鶴山市人民法院申請撤訴並獲準許。
典型意義
本案中，物業公司提供服務過程中存在違規行為，人民法院主動督促指導物業公司進行整改，物業公司據此對涉案小區和其他由其提供物業服務的小區進行自查整改，業主對整改情況滿意後主動交納物業服務費。本案是人民法院主動參與社會治理的重要實踐，有效預防同類糾紛的發生，真正實作案結事了，對提升企業治理水平、最佳化法治化營商環境具有積極意義。
原標題：【市中級法院、市住房城鄉建設局聯合釋出物業服務合約糾紛典型案例】
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來源：江門市中級人民法院
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