原文來自天眼茶樓微信公眾號。原創 | 預警：福州投資機會很快要來，請提前做好準備！
問題：天哥，老破小未來還有價值嗎？
答：學區房從商品房規模化上市以來，一直都沒有跑輸過，盡管很多年前，就有流派鼓吹學區房沒有價值，盡管預判錯了一輪又一輪。而這次，狼真的來了。2021年開始，首提打擊「學區房」炒作。2021年，真的是元年，至少在某些角度是。比如2021年才真正抑制「炒D」，競配建改為定配建了，又比如2021年首提打擊「學區房」炒作。2021年也是大房企生死關頭的大考之年，要不要救，怎麽救，都對後市有較大的影響。回歸老破小，是否還有價值呢？先談它的下限。老破小，顧名思義，樓齡早，通常是城市最早的建成區。假如人們不為老破小買單了，那麽房價肯定就會橫盤甚至下跌。樓梯房還有拆遷概念，電梯房呢？這個案例，在深圳就可以找到，那就是深圳火車站一帶，包括春風路。
這裏的房子學區內容很弱，或者直接稱學區不好也可。到現在依然還有4萬多的房子，令人吃驚。深圳人排斥的原因，一是電梯房，大廈型，沒小區，沒停車場。二是未來拆遷非常困難。可以說，老破小裏面最不利的因素都在這裏了。而我們現在的高樓大廈，終究有老去的一天，畢竟建築壽命不長，更不談這些年粗制濫造的商品房了。
對於沒學區，有小區，有停車場的高層建築，未來結局是怎樣的呢？尤其像武漢這種，清一色將住宅蓋成摩天大樓的城市。拆遷的可能性很低，如果真的老化，的確有可能成為中心市區最剛需的人群聚集地。
那麽有學區的老破小呢？每一個老破小的前身，之所以小，是根據當時人們的經濟實力設計出來的戶型，當然也與歷史政策，或者因為拆遷補償等各種因素產生。
我們研究過晉江。晉江是何時開始執行60平以下第二順位入學政策的？經查，2016年。2015年晉江是有分兩一致，但是沒有區分面積。2016年，青陽街道就有「小戶型落戶房產」概念，指60平以下。到2017年，晉江全市執行60平政策。我們也研究過龍巖。早在2014年，龍巖這樣規定：如果是唯一住房，不受50平以下面積限制。2018年，龍巖就改革了，唯一住房且面積低於50平的，產證登記日期截止至2018年1月31日。此後，龍巖中小學入學一直執行的產權面積必須大於50平的限制，除非是「唯一住房且面積低於50平的，產證登記日期截止至2018年1月31日」。石獅也釋出了2022年學位預警，明確提到60平以下不是第一順位入學。
未來一二線城市是否也會按面積來區分入學政策呢？從目前情況來看，主要還是以小孩落戶時間為準，這樣不至於引起巨大的利益沖突，畢竟一二線城市房價貴。此前，深圳螺嶺片區就出台過面積限制政策，24小時資訊就從官網下架了。
