老破小，作為一個時代的產物，因為占據有利的地段和配套資源，在過去一段時間獲得了快速的上漲。但是， 過去漲，不代表未來也漲，在逆城市化的大背景下，支撐老破小上漲的條件正在逐步消失 ，下面和大家分享下遠離老破小的具體原因。
第一，地段優勢，正在逐步減弱
過去，城市功能主要集中市中心，老破小因為距離市中心近、上下班通勤方便，獲得了很多人的青睞。近幾年，伴隨著北京城市功能外遷，帶動優勢產業和就業人口向郊區轉移。北京在城市格局上， 正由單中心格局向主副中心+多個中心組團格局來演進 。
那麽，過去老破小依據單中心形成的地段、產業、通勤優勢，逐步被中關村、望京、亦莊、麗澤以及北京城市副中心這些新中心所取代。居住在這些區域的人，不用進城就能實作工作、教育、商業等自迴圈。郊區工作的市民，對主城的以依賴越來越低！那麽一個資產最害怕的是沒有需求了！
可能有的人會說，主城區金融街還有很多產業沒遷出來。即便沒遷出來，功能也在逐步弱化，比如運河商務區定位是財富管理、數位金融、綠色金融，都會在一定程度上分流主城區原有功能區的一部份職能。 最恐怖的是，長安街沿線的央企一旦搬遷，那麽對於主城區的老破小幾乎是致命的打擊！
而且，這幾年地鐵大站快線的建設，大大節省了郊區上班族通勤的時間。比如，地鐵19號線的建設，從豐台新宮到達金融街就5站， 比二環以內的很多地方到達金融街都快 。
所以， 老破小功能性降低，帶來的一定是價值重估 。而且，這裏多說幾句，過去我們給房產定價，很重要的是依據環線的邏輯，但是從這幾年北京房產價格走勢來看，環線的邏輯已經解釋不了望京、西三旗、麗澤、亦莊、副中心的漲幅了。未來一定會是環線定價和區域定價相結合。
第二，配套優勢，也在正在逐步減弱
過去好的醫療、教育、商業資源都在主城區，現在也發生了變化。
—— 拿醫療來說 ，北京城市總體規劃要求，北京主城區不允許再建設新醫院，新醫院建設基本都放在了城市外圍組團內，比如北京城市副中心建設了友誼醫院、安貞醫院和兒研所，而且安貞醫院還計劃將總院搬遷到副中心來。
——商業也是如此 ，過去我們吃喝玩樂購都往主城跑，現在在郊區的城市組團中都建設了非常好的購物中心， 對於現在的年輕人來說西單、王府井已經完全沒有吸重力了 。
——僅存的教育優勢 ，也在逐步消失且存在高度不確定性，一方面是中心城區人口減少、上學的少了、學區房的稀缺性就降低了；另一方面，北京公立教改思路是均等化，目前的教育集團制、包括教師輪換等制度，都在一點點拉近主城區學校和郊區學校的辦學差距；此外，很多郊區組團，都引進了非常好的學校，拿通州來說引進了 北京學校、人大附、北京小學、皇城根小學、北京二中、北京五中、北京育才學校、北京景山學校 等這些名校。
而且，學區學位政策的變化，也給老破小學區房價值帶來很大的不確定性。 更不客氣的說，向家長們緊張中國公立教育也就那樣，去好的學校除了能學到更多過時的知識、更會考試、還能得到啥？孩子更會思考嗎？未來更容易成功嗎？我覺得都不一定！
學校，應該教孩子思考，啟發孩子的好奇心和責任心。但是，很遺憾的是，我們的公立教育，正在扼殺孩子們的好奇心，並沒有教育他們如何獨立思考。對於海澱、東西城的教育，對於真正想教育孩子的人來說，可能真的是雞肋！
地段和配套優勢減弱後，剩下的基本上都是老破小的缺點， 價格貴、建築差、戶型差、物業差、綠化差、沒電梯、停車難 。還有更多，不一一列舉了，否則1萬字都寫不完。
而且，很難賣！！！有需求的買不起，主要是總價高、貸款額度少；能買得起的人又看不上，人家看上的都是郊區改善戶型。最重要的是，這種老破小的數量還非常大，整個四環內幾乎都是這樣的老房子。所以，學區不好的老破小，我認為流動性會一點點枯竭，而流動性枯竭結果只有一個陰跌！
總結一下，在逆城市化這種大背景下，我覺得老破小因為地段和配套價值減弱，而構成北京老破小最最重要的價值就是地段和配套價值。最核心的內容失去了，而目前的價格並沒有重構，這是老破小是高風險資產的原因。對於老破小，筆者的建議還是要謹慎，除非地段特別好、學區政策特別穩定、價效比特高。如果買錯了，不僅價格會跌而且也賣不掉。
好了，今天就說這麽多，認為有道理的點贊加關註，謝謝！
聲明：筆者對老破小沒有偏見，筆者對老破小的分析是基於筆者觀察和數據分析。如有冒犯，不是有意而為之！
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