重磅楼市政策连番来，市场会如何回对？
「认房不认贷」「降低首付比例」「降低利率」……
连日来，包括中央政治局会议、国务院常务会议在内，多场高层会议上，关于房地产政策的议题成为重要内容，也引发各界高度关注。
进入下半年，随着房地产市场政策优化调整的节奏不断加快，楼市正迎来一波较以往更加强烈的利好信号。
上半年房地产市场「先扬后抑」成为本轮政策调整背景
在2022年各地楼市政策广泛调整的基础上，今年以来，政策调整频率、幅度、深度更进一步，全国楼市一度出现「小阳春」式的良好开局。
外界也一度认为楼市将由此扭转下行局面，但进入第二季度，房地产领域的下行压力再度显现，多项数据出现下降，这也最终导致上半年整体数据较为低迷。
纵观上半年楼市数据表现，在房地产开发端，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%，其中住宅投资44439亿元，下降7.3%；在房地产销售端，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积最终表现为下降2.8%。
但值得一提的是，上半年商品房销售额定格在63092亿元，同比小幅增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%；此外，个人按揭贷款12429亿元，增长2.7%。
上半年的楼市表现被多家房地产行业研究机构描述为「先扬后抑」，这一戏剧性反转表现被视作是全局形势受到二季度数据的拖累。
中指研究院常务副院长黄瑜这样分析房地产市场上半年「先扬后抑」，一季度在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下，市场活跃度提升；而二季度购房者置业情绪快速下滑，房地产政策力度不及预期，因而市场未能延续回暖态势。
据中指研究院研究报告总结，从政策调控节奏来看，一季度政策出台节奏相对稳定，政策效果显现叠加积压需求释放，市场活跃度整体提升。三四线城市前期政策出台较多，政策空间已受限，5 月以来政策的出台频次也逐步放缓。
这一变化在房地产销售端表现更为突出，不少在一季度颇为抢手的楼盘降温明显，顾客咨询减少。【中国经济周刊】记者在此前的走访中了解到，从4月中旬开始，不少楼盘售楼处的一、二手房的看房顾客数量明显减少，成交量也大幅下降。某楼盘的销售人员出示给记者的客户到访登记册显示，5月上旬连续多日，该楼盘的到访顾客仅为个位数，这与今年一季度时的热闹景象差别巨大。
各部委密集出台政策调整房地产市场
回顾上半年的政策动向，据中指研究院监测，上半年全国有超百省市（县）出台房地产政策超300条。其中多项政策是基于去年政策调整的沿袭和深化，各地从优化限购、优化限贷、优化限售，到调整公积金和限价、发放购房补贴、人才引进和落户等等，不一而足。
而「先扬后抑」的市场走向也表明，楼市需要更进一步的深度政策调整。在分析总结房地产市场上半年的表现时，业内观点普遍认为，下半年各部门相关政策出台将更为密集，各地「动作」幅度也愈加有力。
易居研究院研究总监严跃进向【中国经济周刊】记者分析称，上半年房地产市场运行中，出现了一些新情况，但房地产市场风险并非不可控。其关键在于提振住房消费需求，后续的重心之一在于行政、金融和财政等方面落实见效快的政策，以防范市场进一步降温。
基于上半年的市场形势，进入下半年仅一个月，就有多项房地产相关政策出台。
7月21日、31日的国务院常务会议以及7月24日的中央政治局会议均对房地产行业相关政策的实施和市场发展提出明确要求和指示。综合三次会议内容，其中明确要求：要因城施策促进房地产市场平稳健康发展；保障住房刚性需求；合理支持改善性需求；以及积极推动城中村改造和「平急两用」公共基础设施建设；要切实防范化解重点领域风险；要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险；要加快研究构建房地产业新发展模式；等等。
同时，各有关部门也纷纷跟进，对房地产相关政策给予新一轮的具体优化调整。
7月20日，国家税务总局发布【支持协调发展税费优惠政策指引】，全文36次提到「住房」这一关键词，对于个人购买、销售、租赁住房，给予多项税费的减免；7月28日，住建部官网发文披露，在近日召开的企业座谈会上，住建部长倪虹强调，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款「认房不用认贷」等政策措施；7月31日，国家发改委发布【关于恢复和扩大消费的措施】，其中同样提出「支持刚性和改善性住房需求」，以及「做好保交楼、保民生、保稳定工作」「完善住房保障基础性制度和支持政策」等重点内容。
同一时期，北京、上海、深圳、广州等重点城市相继在第一时间表态，将适时调整优化房地产政策，满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
政策调整还有多大空间？
在房地产市场历来的诸多政策调整项中，最受关注的莫过于限购、限售、限贷、公积金调整、交易税费等与购房者利益息息相关的内容，此番调整中也不例外。
在「认房认贷」限购政策上，据中金公司统计测算，目前我国32个超高/高能级城市中，仍有20城对「无房有贷款记录」家庭执行的最低首付比例高于其对「无房无贷款记录」家庭(「纯刚需」)的执行标准。如果全部城市均从「认房认贷」调整为「认房不认贷」，则「无房有贷款记录」家庭的首付比例下调空间约为13个百分点，其中多数城市的下调空间为10个百分点，相关政策如有所落实，或将对「卖一买一」、「卖旧买新」的改善需求释放有所支持，符合国家政策初衷。
在中金公司看来，在首套住房首付比例下调方面，也尚有一定的政策空间。目前有32个超高/高能级城市中仅北京、上海的纯刚需家庭仍适用35%的首付比例，其他城市均已降低到最低标准，即限购城市30%、非限购城市20%;但考虑到其中28个城市仍是限购城市，如果按照过去一年多以来各地在「因城施策」框架下对限购范围的微调思路，各地仍可以按照实际供需情况对限购范围做一定合理调整，这对部分区域改善居民家庭的住房支付能力或将有所裨益。
此外，中金公司认为，在改善性住房换购税费减免方面，原定于今年底截止的换购住房个人所得税方面的退税政策若能延续，以及少数城市仍在执行的「满五」住房免征政策若可适度优化，或对房地产市场需求端给予一定支撑。在房贷利率方面，目前一线城市首套和二套平均房贷利率分别为4.50%和5.03%，而其余城市平均分别为3.88%和4.80%，头部城市的下调空间较大。
政策调整能否提振房地产市场？
上升至宏观层面，密集的政策调整能否有效扭转当前房地产市场的低迷状态，进而驱动经济全局？
评级机构惠誉中国向【中国经济周刊】表示，近期出台了一些支持房企的措施，包括允许房企延迟一年偿还贷款，这可能有助于房地产行业企稳。此外，住房竣工量有所回升，这表明停滞项目开始恢复施工作业。然而，鉴于6月住宅商品房销售和房屋新开工面积继续下滑，分别同比萎缩28%和34%，这表明住宅建设行业的疲态或将持续较长时间。
中金公司则认为，最近一段时期会议中提及的政策调整均对居民购房需求有较为直接的影响，如果落地或将对新房销售有所提振;考虑到目前政策思路仍是以因城施策为主，后续各地政策或陆续落地，房地产市场温和复苏的可见性增强。然而，考虑到从政策落地、销售改善传导至拿地上量、开工投资提振仍存在一定时滞，并受到诸如核心区位土地供应节奏等外生因素的扰动，年内投资改善速度、幅度或慢于、弱于销售，但中长期也会有一定提振效果。
有别于机构分析的全局性，社交平台上的观点则更具现实意义，其中对或有政策风险的担忧同样值得关注：热门城市若对房地产交易限制性政策轻易「松绑」，是否将导致炒房客再次炒高房价？
对此，严跃进分析认为，政策调整应坚持分类调控的总体思路，要破解政策调整或将导致的「炒高房价」问题，关键在于把市场摸清摸准摸透。一线城市情况复杂，有非常明显的结构差异问题。购房政策的宽松，要基于这一点做出差异化。宽松政策可以结合不同区域、不同物业、不同时段、不同群体做出细化。唯有这样，才能兼顾各方，确保房地产市场的平稳健康发展。
来源：中国经济周刊
