市中心老房子老小区最后的结局会是什么？
是这样，我住的小区是一个老小区，在市中心，建起来差不多40年了，但是由于这个小区的住宅区有一大片，貌似没有开发商愿意投资拆了新建。最近我发现很多人开始卖房子，我发现这个价格照理来说远远低于这个地段应有的价格，就是因为这个房子太老太旧了；同时，附近有两幢新房子价格却很高。我想问几个问题，因为照目前看一时半会没有开发商会来投资的，那如果这房子产权到期了，最后的结局会是啥呢？还有就是如果我现在投资把那些出售的老房子买下来，赚钱的机会大吗？
题主你不是自己已经把问题给一个个点的总结出来，就差把这些点一个个串起来了。
为什么你这片小区没开发商愿意拆了重新建？因为数量太多，现在拆太贵，对吧。老城区都面临这个问题，就是在某一阶段已经发展到顶了，要重新发展就需要拆了重新来。那为什么不把这些拆迁的钱砸到荒地上去开发一个新的中心？这样一个城市就有两个中心，比原先只拆中心找中心划算的多。
上海现在哪里算中心？人民广场算不算，那肯定算。南京西路算不算中心，也算。徐家汇算不算中心，算。陆家嘴算不算中心，更算。而最早的上海市中心连人民广场都不是，当时那里是跑马场，就是郊区，正宗上海市中心是11路公交车绕圈的那个范围，听车站名字就知道了，小南门，老西门，小东门，老北门等等，各种门。
而这一代的棚户区是熬到本世纪才轮到拆迁，比如董家渡，比如刚刚开始动的老西门那一片。但这个范围里还有非常非常多的棚户区没拆到，苦不堪言，现如今还在用马桶痰盂。
那如果把后期建设徐家汇，陆家嘴，古北的这些钱拿去拆以前的中心，重造以前的中心，那今天来上海的话，外滩对面还是一片烂泥地。古北和徐家汇还算农村。
那再说这种老房子涨幅快不快，如果这种老破小有好学区加持，那涨速凶猛，一般好的学校都是历史悠久的，所以对口的小区也都是老小区。虽然单0价高，但面积小，相对总价低，要的人很多。我亲戚过年后卖掉一套学区房，10万多单价，40多个平米，过来看没几波就签约了，这还是上世纪60-70年代造的老新村。而马路对面80年代造的老破小，6万左右还能还价，就差了一个学区。
有学区的老破小好于有学区的老破大。
那如果没有好学区加持，这种房子涨不起来。这个就牵涉到一个问题，什么叫好地段？
所谓的好地段就是繁荣，各家各户都在这里开买卖，平时衣食住行不用愁，出门什么都有，而且大型公司也乐于在这里办公，所以上下班也方便。
但问题是随着城市的扩大，很多以前乡下地方都变成这种好地段了。徐家汇解放前就是一片农田，人民广场解放前就是个跑马场，古北解放后都是一片农田，陆家嘴上世纪80年代都是一片滩涂，五角场以前就是枪毙人的地方。但现在呢，这些都是好地段。有大量人口导入，那么做买卖的不用赶着自己就去了。
万达是怎么发达的？万达就是瞄准了这个商机，大批市区居民会拆迁到远郊，而配套商业跟不上，万达来个大广场，把衣食住行集中在一个商场里，成了。加上现在的电商，购物不需要出门，门铃响开门就行了，周边买得到的网上有，周边买不到的网上也有。
上海人大多都知道，浦东有一条很出名的道路叫做昌里路，昌里路有一句非官方的宣传语叫做：昌里路要啥有啥。2008年，我一朋友在昌里路摆地摊卖AF的假衣服，一个月逼着眼睛赚一万多，那时候昌里路晚上都是地摊，每一家生意都很好。摊位弄到手，转手租给别人都能拿几千块一个月，那是08年的几千块，就一个地摊摊位。
而现在呢？在昌里路地摊取消前，一个摊位外租出去一个月就只能租两三千甚至更低，为啥？因为没多少消费者来买了，大家都是在网上买东西了。现在昌里路不准摆地摊了，违建都拆光，变成一条普普通通的马路。当年昌里路沿街门面一店难求，转让费都几十万这么叫，现在很多都贴着旺铺出租。
昌里路还要啥有啥吗？整条马路加一起都抵不过万达一个楼面。
交通上讲，随着轨道交通的发达，以前所谓的好地段和差地段，现在地铁20分钟搞定了。比如上海的彭浦新村到人民广场20分钟地铁差不多了，连出门带等地铁半个来小时的事。
那没有学区加持的老破小就在一个尴尬的位置，年份太长，贷款时间贷不足，也就意味着首付要增加。同样的首付，可以买一套老破小，或者买一套轨交30分钟左右的大房子，那很多人就愿意选大房子。
这个道理很简单，涨价1万一平，有40平涨价40万，有100平涨价100万。哪怕40平的涨一万，100平的涨5000，也是40万对50万，况且涨幅不会差那么多。而且房贷又是一项最佳贷款，利息极低，大多数人都希望能贷足，所以上海把首付提高到70%，房市一下子就凉下来了。上一波房子热就是因为以前贷款过的都可以按照首套贷款，只要首付20%-30%。
而且从老小区整个小区来看，有钱置换的都买其他房子了，这里房子出租，出租越多意味着人口越杂。公共设施配套跟不上，车位基本靠抢，我一朋友住老破小，吃饭打车过来，我问为什么不开车，他说抢到一个好车位，车子一动位置就没了，所以就打车来回。
老小区绿化，环境，配套各方面都跟不上，因为小区整个布局就是这么一个布局。相对的脏乱差，居民流动性大。
那老小区最后的结局会是什么？有学区的老破小，慢慢学区也会给周围新建的商品房挤掉。从未来几年看，老破小会接受改造。拿上海来说，如果是煤卫合用的，会想办法改成煤卫独用，如果实在螺蛳壳里做不出道场的，那会拆了在原地重新建，面积也不会增加许多，最多增加点公用面积。没电梯的可以有渠道加装电梯。
至于长久来看，个人建议有能力的话还是置换掉吧。从涨价幅度来看，没学区的老破小涨的最慢。上一波房价起飞，上海外环外涨幅要超过内环中环。
现在19年中，价钱基本定型了，拿上海浦东上钢新村举例，上世纪50-80年代建造的，紧靠世博会，有地铁7,8,13三条，公交线路无数，还有一条昌里路。二手房单价5万左右。直线距离6公里多外环外的三林，拆迁安置房也能卖到5万。而直线距离15公里的申嘉湖高速外的鲁汇，现在单价都要3.2-3.5。
世博会的时候，南市区江边大批人动迁，当时给两个选择，一个选择是浦东三林的世博家园动迁房，在中环内，贴着浦东大华地块，大华现在浦东算非常不错的地块了。还有一个选择就是闵行浦江镇的浦江世博家园，外环外5公里。
当时的政策是三林世博家园房子贵很多，拿浦江世博家园的房子便宜。而从现在来看，这个差价基本要给抹平了。一个中环内，一个外环外5公里。
个人建议题主的正确操作应该是把自己的这套老破小卖了，加上手头的钱，买一套或者两套新房子。如果说接着买老破小，因为老破小比周围商品房便宜很多，指望以后能把这个差价拉平或者拉到差不多，这算想瞎了心了。因为市场已经告诉你答案了，老破小就值这点钱，而旁边的新楼盘值那些钱。
这个就是所谓的旧改。如果有能力在原来基础上把煤卫分开的，那就分。如果像图中这种石库门房子没办法分开的，那就拆了重新建，建好了还是原来石库门的样子，只不过把煤卫改成独用。公共区域没变化，房子外表没变化，住房条件其实也没多少改善，因为面积是死的，但寥胜于无。
再补充一下，就是上面我写的地段那些事。先看张图，这张图是2017年上半年全中国二手房成交豪宅榜：
前100名，数量很多，我们看前10。前10豪宅里上海占7个，我上海人，正好拿上海说事，其他城市我也不熟。
第一名和第三名很出名，特别第一名，最著名的中国豪宅，没有之一，这里没有之一指的是著名。这两个楼盘都位于浦东陆家嘴。第二名翡翠别墅知道在哪里吗？闵行区浦江镇，严格来说已经分出来变成浦锦街道了，外环外3公里，位于浦锦路江桃路附近。旁边什么都没有，空旷无比，安静无比。
再看成交数据，汤臣一品成交一套，中粮成交两套，加起来三套，加起来是4亿。翡翠别墅一个盘成交三套，是汤臣一品与中粮的和，一个楼盘成交3.9亿，也差不多是汤臣一品与中粮成交价的和。
前100名，单套价格过亿的就四个盘，上面三个再加第六名华洲君庭，华洲君庭在浦东东郊宾馆以东，中环内。
第七名茂名公馆，这个是上海中心区域了。
第八名翠湖天地，那肯定好地方了，新天地旁。
第九名东郊花园，和第六名华洲君庭紧挨着，也是中环内。
2017年上海进全国前十豪宅的头7名，有三个楼盘不在传统的上海市中心，排名第二的还在外环外。但排名第二这个「最远豪宅」，不管是单套面积，成交数量，单套成交价，都名列前茅。
那再说眼前的，去年上海一个楼盘开盘轰动，网上有爆认购名单，一众明星在认购，就是翠湖天地隽荟。网备价格是12.5万到差不多20万，大平层，大宅。
今年，在翡翠别墅的对面，开了一个别墅楼盘，上海桃花源，翡翠别墅在浦锦路西面，桃花源在浦锦路东面，均价14万，不比翠湖天地便宜多少。一个新天地旁，一个外环外3公里。还有个问题是翠湖天地已经开几期了，桃花源现在是第一期，大多数都是联排别墅，还不是独栋，已经卖这个价了，桃花源这片土地巨大，现在开发不到四分之一，以后二期三期会推独栋，价钱更死贵，到时候肯定又会出上海的楼王。
所以，地段还是王道吗？
再补充一下，拿数据说话，下面两张图是网上统计的价格，可能稍微和其他统计的有小出入，但不会太大。两张图都是新房成交价格。
2015年10月正好是上一波猛涨期间，2019年1月，经过各种限购令和限贷款的蹂躏，楼市也基本稳定了。所以选这个时间段，我觉得挺合适的。
静安：2015年10月，85340均价，2019年1月134348均价
134348-85340=49008，三年半一平米涨了这些。
49008/85340*100=57.43%
黄浦：2015年10月，75917均价，2019年1月的表格把卢湾和黄浦拆开了，简单平均一下，117119均价
117119-75917=41202
41202/75917*100=54.27%
虹口：2015年10月，67852均价，2019年1月100263均价
100263-67852=32411
32411/67852*100=47.76%
徐汇：2015年10月，66485均价，2019年1月91370均价
91370-66485=24885
24885/66485*100=37.43%
闸北：2015年10月，60874均价，2019年1月88205均价
88205-60874=27331
27331/60874*100=44.9%
长宁：2015年10月，58943均价，2019年1月134174均价
134174-58943=75231
75231/58943*100=127.63%
杨浦：2015年10月，45269均价，2019年1月87762均价
87762-45269=42493
42493/45269*100=93.87%
普陀：2015年10月，43649均价，2019年1月83868均价
83868-43649=40219
40219/43649*100=92.14%
浦东没法计算，因为19年把南汇拆开算了。以上是以前上海市区各区的情况，这些区有些都在内环内，有些横跨内环到外环外。
按照以前上海市中心的传统概念，黄浦静安绝对中心，普陀杨浦下只角。
但对比一下涨幅会发现，以前的下只角涨幅要高于黄浦静安。涨幅最大的长宁之前也不是上海的上只角。
闵行：2015年10月，38421均价，2019年1月70887均价
70887-38421=32466
32466/38421*100=84.5%
宝山：2015年10月，26559均价，2019年1月46579均价
46579-26559=20020
20020/26559*100=75.38%
嘉定：2015年10月，20056均价，2019年1月41256均价
41256-20056=21200
21200/20056*100=105.7%
嘉定，宝山，闵行三个区在上海十年前的概念就是郊区，现如今很多上海人也认为是郊区，这三个区是相对比较早开发的郊区，算近郊，区内大面积集中在外环外，但涨幅要比静安、黄浦以及其他内中环的区生猛的多。
青浦：2015年10月，25718均价，2019年1月42994均价
42994-25718=17276
17276/25718*100=67.17%
松江：2015年10月，23998均价，2019年1月44336均价
44336-23998=20338
20338/23998*100=84.75%
奉贤：2015年10月，18260均价，2019年1月32343均价
32343-18260=14083
14083/18260*100=77.12%
金山：2015年10月，10980均价，2019年1月18974均价
18974-10980=7994
7994/10980*100=72.8%
崇明：2015年10月，17814均价，2019年1月33245均价
33245-17814=15431
15431/17814*100=86.62%
青浦、松江、奉贤、金山、崇明，都是远郊，目前开发力度还不是那么生猛。
市区：静安，57.43%，黄浦54.27%，虹口47.76%，徐汇37.43%，闸北44.9%，长宁127.63%，杨浦93.87%，普陀92.14%
近郊：闵行84.5%，宝山75.38%，嘉定105.7%
远郊：青浦67.17%，松江84.75%，奉贤77.12%，金山72.8%，崇明86.62%
这个数据应该能说明一些问题。
（本人数学一般，如果有算错的请指正）
