企业的发展跟人的成长是相似的，都要经历从小到大的过程。尤其是创新型企业，一般都要经历孕育、成长、成熟等3个阶段，才能成长为一家成熟的公司。
不同的阶段，企业所需要的空间载体、配套服务也各不相同。
每发展到一个阶段，企业就要「搬一次家」的情况屡见不鲜。从一个园区搬到另一个园区，从一个区域搬到另外一个区域，甚至搬到不同的城市。
搬家对于企业来说，是牵一发而动全身的事情。除了停工停产、员工流失等最直接的损失外，还要重新适应新环境、重新建立与周边企业的上下游联系等，严重影响生产的稳定性。
另外，企业在孕育期的时候，如果没有得到强力服务保障和支持，也很容易夭折。
所以，稳定的生产状态和发展初期的扶持是支撑企业可持续发展的两大重点。
光明区的招商局智慧城就是结合企业全生命周期、提供全方位服务的现代化产业园区，能最大程度承载不同阶段的企业，保障企业在成长中的各项发展需求。
那么，招商局智慧城是如何做的呢？我们做了一些梳理，分享给大家。
一、园区概况
招商局智慧城位于光明中心区，紧邻光明区政府、光明高铁站，占地约20公顷，总建筑量约50万平方米。
涵盖孵化器、加速器、众创空间、研发办公、厂房、人才公寓等多重功能，是典型的产城园区。
是由招商局集团于2004年开始着手新建的园区， 当时主要是为了转移深圳蛇口自改革开放以来建立的众多生产型企业，为蛇口更新腾出更多优质土地，并且为制造业产业的拓展与升级寻求更广阔的空间。
园区主导产业为智能制造、生物医药、新材料、新一代电子信息技术等战兴产业。
园区功能布局上整体分为三个地块，其中A、B区是以智能制造为主的产业集聚区，C区为生物医药产业集聚区。
A、B区联系相对紧密，整体呈现「中间集中布局综合配套服务、四周围合布局产业空间」的格局；
C区人才公寓、公共空间及厂房分别独立集中分布、产城格局清晰。
3个分区既提供产业空间，又容纳商业配套、公共空间等生活服务功能，属于相对独立的产城融合小园区。
目前，招商局智慧城入驻企业约200家，就业人数约6300人、流动人数约1.8万人，产业空间出租率90%以上。
其中，高端装备与新材料类企业占比约42%、生物医药类企业占比约20%、新一代信息技术类企业占比约12%。
企业类型包括潜在独角兽企业（9%）、成长型企业（33%）、稳定型企业（28%）、初创型企业（30%）等，年产值约90亿，年增速约6%。
二、园区亮点
1、产业定位先行，以产业需求指导空间设计
招商局智慧城之所以能够在近几年走上发展的快车道，其在产业的规划与布局上下的功夫是主要原因。
如果说建筑和空间是构筑产业园区的血与肉，产业就是园区的核心与灵魂。
招商局智慧城的建设初衷是解决蛇口工业园区的土地紧缺问题，承接其产业转移。
所以，最初的产业定位只是生产性的制造业，后因区域高新科技门槛制约开始逐步调整产业方向，往智能制造、信息技术等方向转型。
2018年，招商局智慧城确定聚焦发展「智能制造、生物医药、新材料、高新技术」四大产业。
之后，针对各个产业发展所需的要素，进行定制化的空间产品设计。
比如，根据生物医药产业设计研发厂房的时候，就从层高、承重、GMP车间基础条件等方面适应生物医药产业的特殊需求；加设废水废气集中处理系统、设计专门的电梯门，降低企业成本。
2、多种空间组合，提供满足企业全生命周期的空间需求
招商局智慧城在园区产品设计上，充分考虑企业在孕育期、成长期、稳定期等不同发展阶段的空间需求，提供匹配企业办公、研发、生产及生活等各个方面的全方位空间产品。
产品类型涵盖孵化空间、研发厂房、研发办公、人才公寓、多元商业、商务会展等，形成产、研、居一体复合式的「新生产+新生活」方式。
1）光明招商创库：为孕育期的企业提供孵化空间
光明招商创库是国家级双创示范平台，是招商局创新中心的主要空间载体，为创新型人才提供全方位服务的众创空间。
服务对象覆盖互联网+、物联网、人工智能、FA、金融、创意设计等多个领域。
解决创业者空间、服务、资本、社交、数字化五大类共性需求。
2）研发厂房1.0：为成长期的企业提供轻型制造空间
研发厂房1.0主要面向智能制造、生物医药、新材料等高新科技企业，厂房空间灵活多变，可自由组合。
单层面积约3500-3600平方米，层高5.4米和4.2米，承重500KN/平方米和300KN/平方米。
3）研发办公空间：为高科技型企业提供定制的办公空间
研发办公空间是高科技型企业量身定制，集办公及前端研发于一体的定制型办公空间。
匹配企业对研发商务办公空间的国际化高标准需求。单层面积约1500平方米，层高3.9米-4米，承重5.0KN/平方米。
4）研发厂房2.0：为成长型和成熟型企业提供新型厂房
研发厂房2.0主要面向成长型与成熟型智能制造、生物技术类企业，以「工业上楼」和「立体绿化」等理念，打造新一代生态、智慧型厂房。
最大限度满足企业轻型生产需求。单层面积约2600-3000平方米，层高最高6米、最小4.5米，承重最大12KN/平方米、最小4KN/平方米。
5）配套空间：为园区所有入驻企业提供接待、会客、生活等配套服务空间
园区设立会议室（可纳入200人）、洽谈室等商务空间及食堂（可容纳1万人就餐）、连锁餐饮、商超、公共空间、银行等生活服务设施，可满足企业与园区接待/会客/生活等多元需求。
同时，园区还提供一居室、两室一厅、园区宿舍等实行一站式「拎包入住」和智能化管理的人才公寓，给员工提供就近安家、就近上班的便利。
3、软服务加持，全方位支持企业发展
招商局智慧城综合考虑不同类型、不同方向企业在不断发展阶段的需求，提供全方面的软服务支撑。
让大型企业、高成长性科技型企业、中小微企业等不同阶段、不同产业方向的企业都能在园区得到相应的发展支持，提供的资源和服务包括：
1）企业公共服务
企业管家——包含商务接待、商务洽谈、物业服务、保洁、绿化、IT服务等；
政策服务——包括创新创业政策申请、国家高新科技企业申请、 孔雀人才、孔雀团队辅助申请；
工商税法——包括企业注册、企业变更、专利注册、专利转移、税收清算、审计、财务报账、知识产权保护、维权、法律咨询；
人才服务——包括招聘、涉外员工安置、团队拓展、商业培训；
商务发展服务——包括行业顾问推荐、龙头企业对接、市场开拓、代理销售公司推荐等。
2）行业专属服务
针对智能制造、生物医药、材料和新一代信息技术产业提供行业专属服务，全力解决企业发展中的痛点难点。
针对 智能制造/新一代信息技术产业 ，提供项目孵化辅导、导师培育、孵化培训等服务；
针对 生物医药产业 提供GMP中试生产、GLP安全性评价、GCP药物临床实验、CRO研究外包、CRAO注册外包、医药备案、危险品备案、三废排放等服务；
针对 新材料产业 ，提供应用检测、标准建立等服务。
比如说，为了助力推进生物医药企业研发进程，园区引进中科广化专业第三方检测平台为园区及区域企业提供一站式的权威检测检验服务，同时引进东江环保环境保护综合处理项目帮助园区企业解决危废处理痛点。
3） 金融服务
招商局智慧城与众多资本机构、产业基金等建立深度合作关系，提供风险投资、并购咨询、上市辅导、承销保荐等服务。
设立若干支产业基金，规模超过100亿元人民币，能实现从种子期到中后期投资的全周期覆盖，为企业发展赋能。
高新科技行业想要创新，无可避免地一个痛点就是「烧钱」。
以生物医药行业为例，从临床Ⅰ期到新药上市，研发成功率不足10%。
即使是不到十分之一的成功率，也是用资金堆砌起来的。
据统计，2020年十大生物医药龙头企业的平均研发费用占比为26%，部分企业研发费用高达几十亿甚至上百亿元，这样的资金压力压到中小企业身上，实在宛如一座大山。
招商局智慧城正是通过雄厚的产业资本帮助园区企业解决资金紧缺的问题，在助推企业成长的过程中，园区也同步分享企业成长的红利，拓宽项目盈利方式，构建可持续发展路径。
三、结语
从一片荒地到光明区的标杆园区、全球瞩目的科技栖息地，招商局智慧城的快速成长，让我们深刻体会到 产业先行、空间匹配、软服务加持是园区成功运营的关键所在。
其中，找准产业定位第一步，也是园区发展的核心。 之后所做的一切都是为了服务产业发展，包括围绕产业需求设计空间产品、提供一系列的软服务等。
在空间设计上，核心是要摸清需求。 不仅仅是产业方向，还涉及到园区定位的问题，招商局智慧城目标是打造全生命周期的产业园，相应地就提供能满足不同成长阶段企业需求的空间产品。
在软服务方面，做到更好才能取胜。 一般的园区也会提供企业管家、政策服务、人才服务等一站式综合服务，但是像招商局智慧城这样，能提供针对园区主导行业的专属服务以及覆盖企业全生命周期的金融服务的园区少之又少。近乎极致地服务产业是招商局智慧城成功的法宝。
以上部分资料来源：招商局智慧城对外宣传资料、招商局智慧城官方网站等。
