其實外人總結的恒大模式都是霧裏看花，說不出太多真正有實操性的東西，頂多是個談資而已。題主在題目的結尾說想要 「抽象出要點，以預測未來」 ，我覺得是個不太可能的事情，原因在於——也是本題我想說的一句話—— 沒有什麽模式是一成不變的 。
要說過去5年左右恒大快速擴張期間的模式，其實比較清晰：集中在二線城市遠郊或三四線城市拿地且拿的很有節奏，地價和其它的成本都控制的非常低，然後依靠超有吸重力的「高業態+低售價」，配合大規模的行銷，實作快速的現金流周轉。再更簡要的總結即是： 拿地神準，價格殘暴。
先說拿地。
在
萬達、綠城、萬科、龍湖、華僑城、保利、中海等地產公司的業務有什麽不同特點？裏說過恒大快速擴張期拿地的節奏感之準確。尤其是07-12年地產幾經大的動蕩，很多開發商都遭遇過高點拿地，低點入市的窘境，在現金流崩潰的邊緣哭泣，腰斬價全國都是，進而引發前期業主投訴鬧事砸售樓處，那時候業內這種血腥故事太多了——大批裁員的、老板賣掉自己的首飾給員工發薪金的、業主圍攻售樓處打銷售員的、工程隊收不到錢又圍攻了售樓處的、銷售經理從廁所翻窗戶跑路的……恒大呢？則像是穿越回來的老千一樣，逢低拿地，逢高入市，踩點兒準的令人發指。別問我為什麽他會這麽準，我也猜不到，上面連結的回答裏我只是猜測和wenjiahong有關系而已。
除了拿地節奏，恒大也是全國各大開發商裏第一個大張旗鼓開拓三四線城市的地產商（碧桂園緊隨其後），完美實踐了農村包圍城市的戰略。在恒大剛開始到三四線城市賣房子的時候，我聽到的很多評論是不屑的，當時業內流行的是到大城市去，到高房價、高溢價地區去，做低密度產品比做剛需是有優越感的。兩三年內，業內才先後察覺到「事情正在起變化」，金融危機和一輪又一輪的調控（尤其是限購限貸）讓高端市場和一線城市的投資需求不斷壓縮，剛需市場，尤其是三四線城市剛需市場之龐大，之穩定，對現金流貢獻之重要，才逐漸引起全行業的重視，而這個時候，恒大早一馬當先鋪開全國了。這種對政策的敏銳度和行業把脈的準確性又是怎麽做到的，也別問我了。
再說價格。
所謂「高業態+低售價」，通俗點說，同一個區域，本來高層賣1萬，洋房賣1.5萬，別墅賣2萬。恒大來了，別墅賣1.5萬，洋房賣1萬，高層賣7000。什麽產品規劃、生活配套、物業服務、建築品質這些買房時反復對比的東西，在這種價格下對很多客戶來說就變得不重要了：你說我遠，我說我便宜，你說我沒配套，我說我便宜，你說我品質不高，我說我便宜……所有的資訊給你的感覺就是「來晚了就沒了」，套用【教父】的一句台詞——給客戶一個不能拒絕的價格。
當然，超低價格能流行的前提是有足夠量的客群。這個來源主要有兩個，一個是被購買力限制的剛需客群，由於買不起更好的房子卻又不得不買房，只好退而求其次（當然也有購買力有富余但就是貪便宜的）；二是被限購搞的有錢花不出去放在手裏天天貶值的熱錢大戶們（恒大的很多遠郊或三四線城市地塊，都不受限購政策影響）。關於這兩類需求的解讀，在
中國房價高的原因是什麽？說的很詳細了。
最後，上面總結的模式已經在改變。
其實恒大之前這種模式註定是不可能長期維持下去的，這是一個企業快速擴張期才會需要的一種兇殘打法，風險也是顯而易見的——超大規模的開工量，超低的成本控制，超快速的大批次銷售，帶來的是極大的質素風險和銷售承諾風險。恒大、碧桂園都面臨著同樣的問題，未來2-3年，成就千億規模的N多樓盤將在全國各地交付給業主，到時候是平穩過渡、小打小鬧還是星火燎原，誰都說不好。
但是看看下面這幾個數據：2013年恒大花520億買了83塊地，大概760萬方，其中420億都砸在了一二線城市，有39快地，420萬方，包括了北京上海幾塊備受關註的地王、準地王。對比上面說的拿地特點，已經能夠很明顯的看到整個集團的戰略轉型。
至於到了一線城市，而且是相對更好的地塊，恒大是否會復制低成本低價格的產品模式，並不能輕易判斷。按照通常的行業經驗來說，復制的可能性不大。但過去的十年裏，這一行有太多的企業做了太多讓人跌破眼鏡的事情，誰也不敢保證恒大又在這些地塊上做出什麽驚世駭俗打法。 於其說地產這一行是一地的碎鏡片，不如說這一行在中國還沒有成熟和成型到我們可以用經驗和套路去判斷很多事情。
所以，昨天的恒大模式，到了明天，又會是另一番樣子。
謝邀。
