房地產出清泡沫已經是在發生的事情，人們的預期最近幾年也在發生著變化，尤其是從以往的評論中就能看到。以前人們說房子永遠漲，買到就是賺到。逐漸的，不漲是可以接受的一種預期，開始說房子不會下跌，至少不會大跌。取點也從全國普漲，到個別城市漲，甚至到了拿個別城市的個別小區來佐證的地步。隨著居民收入預期下降，經濟下行的發生，房地產行業已經是日薄西山，從來都沒有什麽白銀時代，信貸支撐的房地產價格本身就是向未來借錢的做法。甚至出現了漲價去庫存這樣的政策，不僅沒了白銀時代，同時也加速透支了生育率的下降空間，這種發展模式是把債務推向未來，寅吃卯糧，但卯時已經沒有那麽多生產和加杠桿的後來者了。
現在的客觀問題就在這裏，出清也在逐漸發生，今年三季度還沒結束，地方已經推出700多條調控政策強拉房地產，但市場反響平平，要說問題出在哪來，大概率是「我要的是葫蘆」這樣的心態。光想著居民極限負債接盤，卻忽略了改善居民的公共福利和薪資收入才是問題的核心，收入上不去，給居民加杠桿，能起到什麽作用呢？現階段人定勝天的拉動房地產已經不現實了，除非能短期內完成財富結構最佳化，尤其是扭轉資本收益壓過勞動收益，這點也是概率極低。所以真正應該考慮的是房地產泡沫如何出清，以什麽樣的方式出清的問題了。文章約3400字。
1. 用通脹消化泡沫理論
不知道誰提出的，有一個看似非常有道理的理論，即通脹慢慢來消化泡沫，即貨幣貶值來降低債務的壓力，就好比去年借100塊，貨幣貶值10%，還105塊錢的話，其實借錢還有的賺，債務壓力就會下降。然而當我們把這個模型忽略的中間部份補齊，就會發現事情沒有那麽簡單。
通脹本身是一種貨幣的現象，一般情況下科技在進步，生產效率增加，商品產出增加，所以伴隨著市場的貨幣供應增加。比如市場上原來有100件商品，現在是200件，貨幣只是商品流通的交換媒介，假設貨幣跟隨者商品的增加而供應增加，用於匹配這部份商品增加的需求，那麽就不會有太高的通脹。相反，當商品產出不增加甚至減少，反而大度增加貨幣供應一般會產生通脹，通脹通縮來源於商品和貨幣供應的不匹配。
房地產也是一種特殊的商品，既有價值儲藏的投資內容，還有遮風擋雨的居住內容，且是全民可以參與的投資品。當市場供應太多貨幣的時候，這類資產最容易價格上漲，上漲帶動更多的投資需求，出現泡沫自我迴圈增長的過程，越漲越買，越買越漲。房地產又是銀行的主要抵押物，包括企業以及個人的貸款，比如房貸的抵押物就是房子，貨幣供應增加-房價上漲-投資需求增加-房地產作為抵押物擴大貨幣供應-房價上漲。這個過程也會發現，房地產不是蓄水池而是作為抵押物的印鈔機。
大家都有足夠的儲蓄和穩定的高收入來匹配房價增長的振幅，那麽這個迴圈本身是沒有問題的，如果房價都是儲蓄和收入支撐，那麽也不能說有多大泡沫。事實卻是大家沒那麽多錢，也沒有那麽高的收入來支撐一直上漲的房價，逐漸的後邊的人就接不住了，負債套用越來越多，收入越來越多的比例用於償還貸款。對於金融體系來說，房地產是最大的抵押物，資產縮水可能導致整個銀行體系資不抵債，非常依賴房價繼續上漲和購房者如期償還貸款。得到一個非常奇怪的現象，當經濟的繁榮越來越依賴放貸，放貸又非常依賴房地產作為抵押品，買房的人又是中下層的接盤者，收入漲不動了，繼續放貸還是不放？繼續放貸金山銀山也有把居民儲蓄和收入吃幹的一天，不放貸可能短期就得出問題。這也能解釋為什麽政策制定很矛盾， 一段時間銀行制定了三道紅線和房貸存量紅線，很快又堅持不住應貸盡貸和配合地方拉房地產，矛盾的集合體 。
題外話，預售制爛尾最著急的應該是銀行，抵押物縮水甚至沒有了，杠桿加的越多，銀行越危險，都以為居民拿不到房還能乖乖的如期償還貸款，這是風險很大的想法，萬一大家選擇斷供了呢？
泡沫大與小的判斷標準其實就是普通人的承擔能力，有多少儲蓄和收入能承擔多大的負債，尤其是最後接盤者的財務狀況有關，收入低，房價高，銀行放貸維持這種繁榮不就是美國的次貸危機麽。回到文章開頭，各個地方都想拉房地產，卻沒有人關心中下層的收入和儲蓄狀況，別說700多條政策，出一萬條也未必有效果。
那麽能不能靠通脹來解決房地產泡沫中的債務問題呢？房地產玩到今天，依舊是旁氏信貸的向下層轉移，要通脹就要超發貨幣，要超發貨幣就要有人借錢加杠桿。政府不願意加這份負擔，民營企業沒能力，國企央企還想從危機中兼並企業和賺錢，結果還是引導給居民加，現在的目標群體已經投向農村了。
而在貨幣的流轉中，信貸擴張所產生的貨幣透過房地產流向土地財稅，房企收益以及銀行的利息。分錢都是一般是從上自下的分流，很少能有紅利留到普通人身上，尤其是接盤的最後一棒身上，相反轉移下來的都是債務，簡單的例子，農民能吃到多少放水的紅利多呢，還是代價多？此外，貨幣超發可能引發的基本物資價格上漲（cpi計算高權重），基本物價上漲受影響最大的也是基本物資支出占比的高的群體。
房地產的泡沫來源於信貸擴張，通脹本身也是擴張性貨幣政策的結果，超發貨幣就需要有人來加杠桿，現在看來還是居民加。靠通脹來消化泡沫模型，轉譯過來就是 中下層接盤者繼續加杠桿、收入不漲，物價也在繼續漲 。這種模式來消化債務擴張積累的資產泡沫和轉移下來的負債壓力，讀者覺得現實嗎？用放水去解決之前放水積累的風險，就好比用汽油滅火，火不滅的原因是汽油加的不夠，本身只是管中窺豹看不到資產泡沫全貌的結論。
2. 經濟問題和債務消化靠的是實體產出
那麽就有人問了，中國過去也出現過很多次的金融風險和債務問題，不都是靠通脹消化的麽。其實這個理解是不對的，真正解決經濟問題的仍然是產出，經濟高增長的時候，不管是上中下的各個環節，大家都能分到發展的蛋糕，無非是誰拿的多，誰拿的少。只要經濟產出不斷的高速增加，轉移到普通人身上的金融風險能夠慢慢地消化，不至於出現太大的危機。
具體表現在，中國在40年的發展過程中，可以維持在9.5%左右的平均增速，約沒7年多經濟體量翻一番，居民的收入隨著經濟高增長也在逐漸增加，收入上漲才是消化債務的關鍵，而不是通脹。舉個例子，債務利息5%，通脹5%，假設收入不漲，那麽居民既要承擔債務的利息，又要經受手裏薪金購買力下降的問題，壓力只會更大。反過來如果收入增長20%，那麽債務的利息和通脹就能夠被收入增長所抹平。再往深處邏輯討論，本質是社會總產出增加，貨幣是你參與生產向市場提供商品獲得的酬勞，也是向市場索取商品的憑證。 向未來借錢透過未來的高增長彌補消化掉了。
以前消化泡沫的路徑依賴：經濟有風險-轉移到居民口-高經濟增長-帶動收入增加-消化泡沫。有一句大家經常說的話，把一個很大的問題平均到十幾億人身上就是一個很小的問題。這裏面有個關鍵因素，便是經濟的高增長，以及高增長可以帶動居民收入的增加。以前靠著高增長每次都能化解風險，但路徑依賴多了，啥風險都想這麽處理，比如2015年的漲價去庫存，往居民身上轉移的風險太大了也會反噬，也就是十幾億人每個人身上都是一個小的信貸違約風險，集合起來就是一顆很大的雷。
現在的客觀問題是，經濟增長放緩是必然的趨勢，很難再和過去四十年那樣，每年維持接近10%的高增長，也不可能再做到每七年八年經濟體量翻一倍，這時就會遇到幾個問題：
第一個消化泡沫的前提高增長不存在了，靠著左手倒右手，內部的風險轉移並不會真的解決問題，而只是把成本從一些人身上轉移到另一些人身上。或者說，現在消化泡沫是很難的，需要直面這些經濟泡沫了，而不是繼續往未來轉移風險。
第二個是產出速度放緩，居民收入在一次和多次分配中是否能夠保障，任何經濟體都有既得利益者，我們自然也不例外， 加上重勞動稅反而輕資產稅 ，分蛋糕不均相比其他經濟體有過之而無不及。以往的靠居民口分攤風險也很難發揮作用了，既要普通居民少拿蛋糕，又要多承擔風險和債務轉移，個人破產制度缺失還是無限責任制，萬事都是有代價的。
第三個則是泡沫的體量已經不是中下層可以承擔的了，向未來借了二三十年的錢來刺激短期的投資和消費，居民儲蓄的金山銀山也吃空了。雖然上半年流入銀行的儲蓄還在大振幅上升，然而不是財富結構中承擔風險轉移群體的財富，繼續加杠桿也加不了多少了，這也是這兩年各種貨幣政策和地方政策拉動資產泡沫失效的原因。
最後， 個人覺得與其關註政策如何拉動資產泡沫和維系債務黑洞，不如換個思路，把思考重點放在經濟體的泡沫如何出清，以及出清可能的表現形式上更加符合實際情況。
