官方已經開始收購存量房子
今天杭州市臨安區宣布：在區內收購一批商品住房用作公共租賃住房
這件事說明已經有地方開始動手，官方收購存量房子來做保障房
國外機構也一直說官方要化解房地產庫存，而且力度超預期
幾周前港股大漲，外資就已經在說這個事情了
結合杭州的這個情況來看，不是電洞來風
杭州市臨安區收購的房源要求如下：
1，房源以整幢作為基本收購單位，同時單套建築面積不超過70㎡
2，收購房源需搭配一定比例的車位，房源待售車位數量滿足配比條件，即60㎡（含）以下的每套按0.6個車位比例配置，60㎡以上的每套按1.0個車位比例配置
3，最高限價原則以不超過周邊房源、車位的評估價作為本次收購的最高限價
未來肯定有更多地方會跟上
所以今天在股市表現不太好的情況下，房地產相關的板塊漲的不錯
當然大家會思考，錢從何處來？
目前地方其實挺缺錢的，不然也不需要總是發特別國債來補貼地方
很可能特別國債未來出了化債，置換高利率的債務
也可能專門來收購庫存房子
因為官方說過，未來會長期非週期性發特別國債
這個很可能就是資金的源頭
據第七次人口普查數據，2020年末中國存量住房面積約為295億平方米
再加上2021、2022年分別有8.6億平方米、10.0億平方米的商品住宅竣工面積
截至2022年末，中國存量住房面積約為313億平方米
同時，據住建部此前數據，中國住房空置率約為15%
那麽相當於說2022年底空置二手房面積約有47億平方米
考慮到近年來新增需求也在消化空置的存量住房
估計2024年3月空置二手房面積約有44億平方米
即使不考慮房企待開發土地面積，只考慮新房廣義庫存（房企已開工未銷售的住宅）和能成為有效供給的空置二手房，目前廣義住房庫存也有26.3億平方米
其中，新房廣義庫存約為15.3億平方米（假設可售比為98%）
有效的空置二手房面積約為11億平方米（假設空置二手房僅有25%能成為供給）
如果官方要出手來收購存量住房理論上確實可以降低庫存水平
也可以緩解房地產市場的下行壓力，並透過更改用途為保障性住房來實作三大工程的部份目標
但要起到托市作用，則需將住宅去化周期壓降至18個月以內
而要把住房去化周期壓降到18個月以內，需要去掉約7.4個月的庫存
這對應了7.7億平方米銷售，約占廣義住房庫存的29%
力度小了肯定不行
當前房地產市場的壓力是長期供求關系的轉變
核心矛盾是估值偏貴、預期偏弱、庫存偏高
其中庫存偏高，體現為長期預期發生變化之後，二手房成為了房屋交易市場的主要增量供給
2023年以來，10個樣本城市（北京、深圳、南京、杭州、成都、南寧、青島、蘇州、揚州、佛山）的二手房成交占比高於2021年20個百分點，今年前4個月二手房交易占比已經超過了一半
房地產行業從過去「增量時代」到現在「存量時代」
這一轉換的背後是一些長期變量
如人均住房面積、人口年齡結構、人口趨勢，居民負債率，房子供應量綜合導致的
在「存量時代」，增量「蛋糕」開始縮水
新房市場不可能像過去一樣高位增長了
而更多空間來自存量的最佳化和挖潛
近年來北京、上海的二手房成交量占當地住房市場總成交的比重已超80%
二手房去庫存是目前很重要的事情
二手房賣的出去，才能有更多人換新房子
所以如何消化二手房庫存是當務之急
而且二手房去化周期更長，熱點城市普遍在3年以上
2024年一季度，全國新建商品住宅銷售面積約為1.89億平方米，銷售額約為1.85萬億元，對應均價約為9779元/平方米
2024年3月百城二手房價均價大約為百城新房均價的92.5%，即9046元/平方米
據此測算，如果官方收儲將住房去化周期壓縮至18個月以內，大約需要約7萬億元的資金（在空置二手房中僅有25%為有效供給的樂觀假設下）
而這些資金大概率只能透過繼續舉債獲得
不可能完完全全靠特別國債
地方肯定也要出一些
所以就按照3-5萬億特別國債
應該就可以把房地產庫存降低到相對合適的位置
2024年中央財政赤字安排3.34萬億元
地方財政赤字安排7200億元
超長期特別國債1萬億元
地方政府新增專項債3.9萬億元，廣義的財政赤字規模為8.96萬億元
也就是說，官方收儲所需的7萬億資金，相當於今年赤字規模的78%
或者PSL余額（3萬億）的兩倍多
官方把房子收走，然後出租其實也比較麻煩
因為現在租售比並不高，官方是比較虧的
這是救房地產市場的代價
截至2024年5月10日，全國約有54個城市推出了住房「以舊換新」的政策
其中有11個地方提到了收儲的模式，並且有8個城市的「換新」房源限於當地城投開發的專案，相當於變相降價幫助城投房企去庫存
前不久在一季度的貨幣政策執行報告中提到
「 統籌研究消化存量房產和最佳化增量住房的政策措施，促進房地產市場平穩健康發展 」
4月30號的政治局會議裏面也提到了這一點
「要結合房地產市場供求關系的新變化，統籌研究消化存量房產和最佳化增量住房的政策措施」
官方多次提到，統籌研究消化存量房產和最佳化增量住房的政策措施
意味著政策將從需求端出發，關於「去庫存」的系統措施在接下來幾個月中會逐步落地
說到底都是錢的問題
只要後面錢到位，各地官方收儲，買庫存房子就快
反正這件事是會進行的
從方方面面來看都不是單純的傳聞
而是已經在做了，就是最終力度不確定
能收多少不確定
