從去年9月底央行針對樓市提出「兩個維護」後，我們的信貸政策就開始了糾偏，但是半年過去了，發現單純的降低利率和放款加快很難啟動樓市，所以在中央經濟工作會議和兩會政府工作報告的權威定調下，各地開始出台刺激樓市的政策。
但是，到目前為止，樓市明顯回暖的城市鳳毛麟角！
上海、鄭州、成都算是回暖最明顯、熱度最高的三個城市。
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上海會報復性回暖
從年後的2月中旬開始，上海二手房成交量就開始直線攀升，直到3月中旬都是如火如荼，並且已經出現搶房、跳漲的現象，我在上一篇文章【搶房、跳價，又出現了】裏已經說的很明白了。
但是3月中旬開始，上海疫情逐漸嚴重，企業居家辦公，中小學停課，3月28日-4月5日，上海還先後封閉了浦東和浦西。整個3月後半月上海樓市就處於暫停狀態。3月的成交量算是泡湯了，二手最多1萬出頭，但其實已經很了不起了。
完全可以確定的是：如果上海疫情4月上旬可以控制的住，那麽
從4月下旬到5月，上海樓市將迎來報復性回暖，二手房成交量會報復性反彈，成交量高點會到2.5-3萬套，搶房、跳漲還會出現。
「疫情不會消滅需求，只會延緩需求」；「疫情之後就是最佳抄底時機」，這兩個理論我是全網第一個提出來的，大家可以回看下我2020年2月開始的文章。
我知道很多人都會說，疫情導致城市停擺，企業經營困難，員工收入下降，錢都沒了，拿什麽買房！可悲的是，你只看到倒閉的企業，沒看見爆發的行業，醫療行業、疫苗行業、芯片行業、電商直播行業，金融基金行業收入都是指數級暴漲。遠的不說，就說上海宣布3月28日起半封城開始，所有水果店、蔬菜店、便利店、超市、大賣場，每天補一次貨每天都賣空搶空。我家樓下水果店老板偷偷告訴我說，封閉之前的這5天，1天的銷量比往年春節10天的量都大。
疫情之下，確實有人收入減少了，但是也有很多人因此而收入大漲。疫情是人類的不幸，但不可否認的是，疫情確實是很多行業爆發的風口。
在當前的國情下，賺了錢還能幹什麽？只能買房，別無其它！
疫情完全不會絲毫削弱大家買房的熱情，反而會助長買更多房子更大房子更好房子的欲望！
話說回來，今年上海房價不會大漲，漲幅根本比不了2020年，因為政策沒松，三價就低沒松，所有的限購限離限贈與等都沒有松，大漲沒有基礎。但小陽春延後報復性回暖是板上釘釘的事。操作很簡單：上半年賣，下半年買，投資繼續觀望政策動向。
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鄭州是刺激樓市的樣板
3月1日，鄭州釋出刺激樓市18條時，我就第一時間發微博和朋友圈告訴大家：啥也別說趕緊抄底。
整個3月份，央視和官媒至少三次報道了鄭州樓市回暖的喜訊。數據顯示，鄭州二手房與去年12月周均相比，3月前兩周周均帶看量提升38%，而成交增幅提升70%。
鄭州18條的厲害之處就在於，它突破了樓市調控的安全界限：定向取消了限購，取消了認房認貸，還重新開機為期3年的貨幣化棚改。更為嚴重的是，據官媒中國新聞周刊報道：鄭州18條釋出不久後，鄭東新區、經開區、航空港區又取消了執行7年的差額20%個稅，改為按照總價1%征收，一套房至少省掉幾十萬。這種尺度的救市刺激，確實令人驚愕。
而陰跌多年的哈爾濱，經濟不行，人口嚴重外流，搞了半天才出台一個取消限售，註定毫無效果。
那麽，在這輪救市潮中，哪些城市會反彈，哪些城市會下行呢？
在2020-2021年這輪行情中沒漲，且陰跌超過3年的城市，將是這輪救市的主力軍，並且只有在取消限購、取消認房認貸、降低首付和利率的刺激下，樓市才會顯著回暖。
總之一個標準，救市力度大於等於鄭州的會回暖，弱於鄭州的P用沒有！
3
成都的報復性反彈
去年大漲之後，2021年5月28日，成都出台了二手房指導價，之後陸續共出台三批次745個小區的指導價。隨著調控政策持續收緊，成都樓市開始量價齊跌。
2021年10月開始，信貸開始180度轉彎放松，成都二手房成交量從11月開始強勁反彈，12月更是突破1.2萬套。2022年2月春節期間也達到7000套，3月數據還未公布，但是截止3月23日已經突破1萬套，整個3月份二手房成交量仍然會達到1.2萬套以上。隨著成交量的持續回暖，成都新房、二手房價格已經開始微漲。
成都這輪回暖顯著，主要原因就是利率降低和放貸加快，本質上可以看作是去年下半年信貸收緊後壓抑需求的集中釋放。
接下來，只要政策沒有明顯放松和刺激，成都這輪小陽春報復性反彈後下半年會重歸平靜。
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深圳的利好已在路上
3月29日，深圳市住建局就日前市場有關「深圳二手房參考價將上調3%-5%」的有關傳言表示：「二手住房成交參考價格的釋出是為落實我市房地產調控的工作安排，按照【深圳市住房和建設局關於建立二手住房成交參考價格釋出機制的通知】要求定期釋出，我們會視調控要求和市場形勢適時對價格做出相應調整，並於近期在深圳市住房和建設局官方網站、微信公眾號等官方網絡平台釋出」。
資訊公布後我第一時間已經在微博和朋友圈裏解讀了，具體如下：
一、首先說明這個不是說房價要漲3%-5%，而是官方指導價上調，與貸款和首付有關。
二、2021年2月8日，深圳第一個創新出台二手房指導價，西部熱門區域基本上在市場價基礎上打5-8折，東部接近市場價。
三、按照上調5%計算，假如一套市場價1000萬的房子，原先指導價700萬，現在提高到735萬，那麽首套首貸的話，以前可以貸款490萬首付510萬，而現在則可以貸515萬首付485萬，也就是只能多貸款25萬，少付首付25萬。利好太小。
四、這次二手房指導價調整應該是有向上調，也有向下調，還可能增加一些小區。
五、要想對深圳樓市有明顯推漲作用，指導價至少應該提高10-15%以上，才能緩解貸款壓力。
我在去年2021年3月1日寫過一篇原創【一線房產，暫緩投資】，現在你們可以點選進入回看下，四大一線的行情全部精準預測。
整個2021年深圳樓市持續陰跌，房價下跌10-15%，成交量創記錄的跌入谷底。2022年2月二手房成交量僅有872套，剛剛過去的3月份預計只有1000套。深圳實際管理人口為2000萬人，而常住人口2500萬的上海即使樓市再差，二手房月成交量也有1.5萬套左右。可見，深圳樓市已經到了無可救藥，不得不救的地步了！
這次，深圳住建局釋出調整指導價的訊息，完全可以看出，深圳管理者已經開始著手要挽救深圳低迷的樓市了。接下來，深圳會有一些放松舉措，不僅僅只是上調部份小區二手房指導價，可能還會有一些小利好，深圳的新房二手房成交量會反彈，但是房價再次大漲是不可能了。這次傷筋動骨的打壓，需要幾年才能恢復元氣。
我仍然長期看漲深圳，但不是這幾年！
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城市分化嚴重
杭州、南京，這兩個熱點城市，2020-2021年漲幅明顯，但是從去年下半年後開始回呼陰跌，2022年一季度過完了，仍然沒有起色，還是低位執行。因為剛剛大漲過，所以今年不會再啟動，剛需置換可以謹慎操作，投資請繞道。
武漢從2020年疫情開始，樓市就始終不熱，去年年初小陽春有點熱度也是炒房客帶動，然後低迷至今。剛需置換可以入手，純投資建議觀望政策是否松動。
北京去年年底翹尾明顯，主要是信貸恢復正常導致，年後小陽春出現，但是熱度一般，遠遠不及去年，並且接下來會後勁不足。北京今年大概率還是不溫不火，下半年會有陰跌。想入手的下半年再操作吧。
蘇州從2019年下半年開始陰跌至今，甚至連疫情後的大漲都沒有輪上。2022年開始，首套利率已經降至4.6%，全國最低，但是目前仍然半死不活。蘇州經濟、人口、需求都不錯，只是樓市政策放松的還不夠，接下來只要有少許的政策利好，蘇州就能報復性回暖。可以說，蘇州現在是底部的底部，是逐步建倉的時機。
重慶相對於所有強二線來說，都是一個房價窪地，甚至於比隔壁成都還要低。去年年初重慶房價跳漲，新房搶爆就是因為幾個土拍火熱導致的。重慶完全不缺購買力，不缺好產品，城市基本面沒問題，重慶人就是缺乏投資炒房的基本意識，需要培養和調教。當重慶人的投資意識和深圳人杭州人相當的時候，重慶房價會一步登天。重慶不限購，今年開始透過操作也可以對外地人不限貸。重慶現在就是缺一個引爆點，一個利好，一個掀起重慶熱度的政策。但重慶太大，不是哪裏都能買，有價值窪地，更有價值深坑，等上海這波疫情結束，我爭取4月份再去調研一次，到時候我會專門寫一篇文章分享給大家。
昨天3月30日，福州限購政策徹底廢除，非戶籍不需要提供1年社保就可以購買一套福州五城區普通住房。這個政策沒有正式發文，但是官媒證券日報已經證實。雖然福州早已零門檻落戶，但是現在不用落戶就可以直接買房對福州樓市還是重大利好。接下來不死不活的福州會開始回暖，剛需改善可以入場了。外地投資客沒必要建倉福州，畢竟還有更有價值的城市值得入手。
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把握周期
其它平穩的城市，陰跌的城市，沒有價值的城市，以及不值得投資的城市，我就不一一分析了。
總之，目前全國範圍來看，鄭州、成都回暖最明顯，疫情之後上海會報復性反彈，深圳在利好出台後會有回溫，福州取消限購樓市熱度必定上升。蘇州、重慶值得期待，因為給點陽光就燦爛。
樓市是政策市，是個人都知道。去年年初，一線強二線幾十個城市全線火熱，而現在今非昔比，有熱度的寥寥無幾。
尊重政策、把握周期、順勢而為、竭盡所能
，這十六個字，是我們作為普通百姓對抗社會洪流所能發揮的最大潛能。逆流而上、不進則退，各位保重！
