中央經濟工作會議12月11日至12日在北京舉行。會議提到，明年的重點任務之一，是有效防範化解重點領域風險，牢牢守住不發生系統性風險底線。持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。
就在會議召開的幾天前，紅星新聞記者對話中房集團公司原董事長、原國家房改課題組組長孟曉蘇，探討保障房建設未來的發展規模及供應方式。曾被稱為「中國保障房之父」的孟曉蘇著重談到用存量商辦用房改為保障房的建議。
▲中房集團公司原董事長、原國家房改課題組組長孟曉蘇
12月13日，孟曉蘇告訴紅星新聞，「盤活存量商辦用房」是自己兩年來的建議，與這次中央經濟工作會議的要求不謀而合。
保障房缺口較大
建議十年建設完成
紅星新聞：您此前被媒體稱為「中國保障房之父」，一直在呼籲推進保障房建設。我們為什麽要大規模建設保障房？
孟曉蘇：
中國房地產發展的新模式是「市場+保障的住房供應體系」，其中關鍵就是保障房建設。從去年中央政治局兩次會議、國務院14號檔、去年年底中央經濟工作會議，到今年黨的二十屆三中全會、九月份中央政治局會議，從中央層面強調保障房建設就有六次之多，足以看出中央對保障房建設的重視。
如今已明確住房供應體系是「市場+保障」，保障房建設應以政府行為為主，限購和限售等政策都應當運用於保障房；商品房供應則應以市場行為為主，應減少限制性措施允許居民購買。
中國需要大力建設保障房。如果能實作保障房的規模化供應，整體房價就能良性下降，而且這種降房價又不影響有房居民的資產權益。
紅星新聞：您一直強調說保障房建設力度不夠，那您認為，我們需要建設多少保障房才能滿足需求？
孟曉蘇：
中國城鎮人口統計有兩個數據，一個是戶籍人口，另一個是常住人口，常住人口多於戶籍人口，而其中的差異主體為新市民，就是進城就業的農民。如果按城鎮戶籍人口計算，或特許以說保障房夠用了，但是如果按城鎮常住人口計算，則能看到供應明顯不足。
黨的二十屆三中全會要求，推動符合條件的農業轉移人口社會保險、住房保障、隨遷子女義務教育等享有同遷入地戶籍人口同等權利。因此，應該按照城鎮常住人口來解決住房保障問題。
那保障房缺口是多少呢？中國目前城鎮戶籍人口是6.8億，而城鎮常住人口為9.3億，兩者的差距有2.5億人之多。這些新市民一般都是青壯年，計算時應該再加上他們的子女即「農村留守兒童」4100多萬人。這些家庭多是中低收入群體，是享受保障性住房的人群。按照中國居民家庭人口平均為2.6人計算，保障房約有一億套的缺口。這還沒有計算上不斷產生的城鎮年輕人新家庭。我認為，每年要供應1000萬套，其中新建保障房約800萬套，可以用十年時間補上目前的缺口。
保障房建設要用好存量房，
特別是存量商辦用房
紅星新聞：您多次建議用存量房來解決保障房問題，特別是把存量商辦用房改造成保障房，「商辦改保障」有什麽優勢？
孟曉蘇：
首先，「商改保」在國家政策上是支持的。國務院辦公廳2021年發文，允許將閑置和低效利用的商業辦公等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。今年，國家住建部專門召開會議指出，收購已建成存量商品房用作保障性住房是黨中央、國務院作出的重要決策部署。
其次，把商辦用房改做保障房有其價格優勢。現在有些地方在落實「收購商品房變成保障房」時，把「商品房」只理解為「商品住宅」，結果讓「商改保」很難進展。這些商品住宅中的土地出讓金比重很大，政府也不可能把土地出讓金再還回去。把高地價的商品住宅變為不含土地出讓金的保障房，難度可想而知。
用空置的辦公樓和商業樓進行「商改保」，就容易多了。因為商辦用房沒有多少土地出讓金，在特大城市也就是相當於1/3的商品房價格。
現在一方面是大量過剩的商業辦公樓群閑置，另一方面需要加快「商改保」。用存量商辦用房稍加改造就可以轉化為保障房。這就相當於這邊一群小夥子愁娶，那邊一群大姑娘愁嫁，把兩件事情湊到一起，就很容易解決了。
紅星新聞：對於保障房建設資金，您認為應該如何籌集？
孟曉蘇：
保障房建設，中央帶頭出錢。過去我在央企中房集團公司做總經理時，每年向全國230多個大中城市下達建房計劃，並同步發放建設資金。中房建設的保障房長期占到全國新建住房總量的20%。那時地方政府為了能獲得開發投資，都主動拿出優質地塊來爭取納入計劃。而後來沒有了中央投資與央企引領，地方政府主導保障房建設中則出現了建在偏遠郊區的現象，去年國務院14號檔還專門強調要求「優先安排在交通便利、公共設施較為齊全的區域」。由中央帶頭投資並由央企引領實施，在保證資金充足到位的同時，能促成保障房建設順利進行。
▲資料圖片 圖據圖蟲創意
近幾年，如果中央一年能出資5000億元，地方政府再配套5000億，就能達到一萬億元的資本金規模。中央增發特別國債的投資方向，原本就包括重大基礎設施，而保障房正是「民生基礎設施」。地方政府缺錢的可以拿土地做投資。一萬億元的資金規模，以20：80的比例從銀行貸款，就能達到五萬億元。國務院規定保障房用地「土地劃撥」即僅支付相應的土地成本，五萬億元都用在建設上，能達到比商品房開發更大的效應，完全可以做到每年七八百萬套的保障房產出。
保障房建設與其它基礎設施建設不同，它的回款速度較快。配售型保障房兩年左右就能夠賣出回款，若加上預售則回款速度則更快。只要能連續投資三年，後續資金就能迴圈捲動起來，不需要增加新的投資。保障房建設能帶動建築施工、建材供應、裝修服務、家居家電等180多個行業的發展，能夠促進經濟、恢復就業、增加稅收。
讓該享受保障房的人回到保障房市場
紅星新聞：保障房的批次供應，會不會沖擊目前的商品房市場？
孟曉蘇：
現在商品房市場確實存在著銷售困難。但如果認為保障房建設會抑制人們去購買商品房，甚至說是沖擊商品房市場，這本身就是個錯誤的命題。
工薪階層特別是低收入家庭本來就應該享受保障房。過去是由於保障房供應不足的突出問題，才讓他們只能面對商品房市場。今後有了規模化保障房供應，這些人群當然應該回到保障房市場。
紅星新聞：您一直在呼籲保障房建設，對於之後的保障房建設，您有什麽新的建議呢？
孟曉蘇：
應該補上前些年保障房建設不足的曠課，把保障房盡快建設起來。人們都盼著地方政府能把保障房建設計劃公布出來，符合條件的家庭可以按照規定與條件排隊，對未來就能有個好的預期。如果看到過兩年就能買到保障房，那就可以先租房兩年過渡，等待搬進新家。
紅星新聞記者 付垚 劉亞洲 實習生 張昊睿 北京報道
編輯 張莉 責編 馮玲玲
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