說真的，房地產行業，是為數不多的，也是被人誤解最深的一個行業。
房地產公司賺錢，其實非常苦逼，當然不是說這個行業沒有問題，相反，由於杠桿的存在，導致很多無視風險的房開商，大規模加杠桿，有些公司真實負債率，甚至到了令人咂舌的500%以上。
這些房開一方面賺著金融杠桿的利潤，另一方面，把這些風險全部轉嫁給了銀行。
這才是房地產行業，一直以來被人詬病的地方。
當前的房地產新政，尤其是三道紅線，其實就是打壓上面說的這些畸形的高杠桿行為，把風險降下來。
實際上，正如題主說的那樣，房地產公司的利潤，並不高，在所有行業裏面，都是非常低的。
拿一哥萬科來舉例，大家看看萬科近10年的利潤率，如下圖：
大家看到了嗎？毛利潤30%，稅前利潤20%左右，歸屬母公司的凈利潤，就幾個點而已。
萬科尚且如此，其他管理成本和財務費用高的公司，毛利潤則更低。
毫不誇張地說，如果房地產公司停止了資本擴張，把真實杠桿率降到100%以下，還能賺錢的公司，屈指可數。
並且大家要知道，房地產公司的利潤，和房價沒有必然的相關性，房地產公司的利潤來源，主要是房價和地價之間的差價決定的。
真實利潤大致就是房價-地價-建築成本-管理成本-資金成本。
同一區域的地皮的成本相差不大，建築成本也差不太多，所以房地產公司的優秀與否，主要由管理成本和資金成本決定。
這樣一來，在三道紅線下，融資成本較低的公司，具有絕對的優勢。
誰融資成本最低呢？
對，我又來安利萬科了。
沒錯，招保萬金四大老牌，當前的發債利率是最低的。
發債成本最低的萬科和最高的恒大的成本，竟然相差3~4倍。
你可以理解為，房地產公司的利息優勢，可以直接轉換成凈利潤，如果加上房地產開發周期，同時算上百分比乘數，去掉杠桿之後，對房地產未來凈利潤的影響，是天差地別的。
換句話說，按照當前的毛利計算，恒大一分錢不賺的時候，萬科還可以賺10%以上的利潤。
未來的有利競爭，不言而喻。
現金為王，在今後幾年的房地產行業，不是一句口號，而是關乎生死的大事。
當然，有人死了，就有人去填死人的坑。
這個，才是我經常強調的，看衰房地產業，看好萬科背後的邏輯。
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