「在供給端，新房供給量相對是不足的。今年住宅新開工面積到目前同比再下降24%，按這個趨勢全年預計5億平方米左右，即使是和一些城鎮化已經完全成熟的國家比較，目前的供給水平也是偏低的。供求關系的改善，為市場走出低谷、重拾向上動力提供了條件。」
8月30日晚，萬科舉行2024年中期業績會，在被問及對未來市場走勢的看法時，萬科董事會主席郁亮表示，中長期來看，潛在住房需求雖然已經過了歷史峰值，但絕對量的規模仍然巨大。而從短期看， 經過了三年的調整，新房性價比在提升，政策對多樣化住房需求的支持力度也在持續增加，這些都在為市場需求的復蘇積蓄能量，為新發展階段的到來提供土壤。
2024年上半年，萬科實作營業收入1427.8億元，全力銷售，回款率超100%，銷售回款近1300億元。二季度經營性現金流凈額較一季度明顯改善，實作42億元正向現金流，年內已無境外公開債。
萬科表示，為了應對當前嚴峻的經營挑戰，適應行業發展新模式，下半年將更加嚴格地落實「瘦身健體」和降本增效措施。
萬科管理層將化壓力為動力，以「一攬子方案」為路線圖，全力以赴，克服困難，推動公司盡快度過階段性風險，重新回到健康發展的軌域，以實際行動重新贏得股東信任。
萬科2024年中期業績推介會 企業供圖
年內境內公開債僅余1筆
透過全力行動，萬科持續降解存量債務，年內已無境外公開債。
上半年，萬科累計償債524億元，截至目前已完成73億元的境內公開債和中期票據，以及折合人民幣約104億元境外公開債券的償付，年內境外公開債已全部償還完畢，年內境內公開債僅余1筆中票20億元。
在被問及公司現金流和融資情況時，萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華表示，依靠自身的努力和社會各界的支持，以及政策端的助力，萬科有信心保持經營穩定，完成「保交房」和「保兌付」的工作。
上半年，萬科始終把「保交房」和「保兌付」放在工作首位，不僅順利完成了7.4萬套房子的交付，也如期歸還了154億元境內和境外債券。盡管現階段經營上仍面臨著挑戰，但萬科一定會全力以赴過好關，在確保專案能按時、保質交付的同時，完成各類債務的兌付。
對於下半年的資金狀況和償債安排，萬科方面稱，下半年待交付房源近10萬套，交付量同比下降40%，到期的公開市場信用債目前僅余20億元境內債券待還。
萬科會錨定既定經營目標，繼續保持銷售和回款的穩定，加快推進大宗交易和股權處置，繼續按照量入為出的原則平衡好收支節奏，在全力完成下半年交房任務的同時，創造更多自由可用的現金流。
同時，在各類債務償還的安排方面，除了經營端創造現金流之外，萬科會盡可能穩定銀行存量融資規模，積極轉換融資模式，同時繼續爭取銀團貸款、經營性物業貸等機會，提供增量流動性，以此保障債務的安全兌付。
截至7月末，萬科新增融資和再融資完成總量超過670億元。考慮到供應鏈融資變動，公司合並報表有息負債加供應鏈融資總額較年初下降約172億元。
「一攬子方案」不是簡單做「減法」
萬科在業績會上介紹了當前階段的整體工作思路，上半年制定並落地的「一攬子方案」是萬科集團全面化解潛在風險，積極適應行業向新發展模式轉變的五年計劃。
這項計劃具體包括：實作總體負債規模下降；明確綜合住區開發、物業服務和租賃住宅三大核心業務；完成融資模式轉型等。
萬科還強調，「一攬子方案」不是簡單的做「減法」，還包括發展方案，具體包括：積極推進綜合住區產品模組研發創新，提升開發業務競爭力；確保投資兌現水平；實作長租公寓、物業服務等經營服務業務資產管理規模有質素增長，競爭力行業領先等。
相信隨著「一攬子方案」的推進，萬科渡過近兩年的階段性困難之後，集團業務將更加聚焦，投資將更加聚焦，能力將更加聚焦，步入高質素發展軌域。
「房價水平經過了三年調整，已經回落到一個相對比較合理的位置。產品力、服務力提升的同時，新房的性價比也在提高。 比如，今年上半年我們在合肥開盤的璞拾隱翠專案，是當地銷售面積和銷售金額的雙冠王。專案一方面是產品過硬，另一方面價格上也有競爭力。在市場普遍下行的情況下，六次開盤全部售罄。」郁亮說。
萬科稱，總的來說，新房市場規模縮減的同時，專案經營難度增加，操盤及格線大幅提高。但正如住建部所提到的，從中國城鎮化發展行程看，從人民群眾對好房子的新期待看，房地產市場還是有很大潛力和空間的。
另外，萬科執行副總裁、營運總監劉肖指出，截至7月底，大宗交易累計簽約200億元，涵蓋辦公、商業、酒店、公寓等31個專案，能夠完成「一攬子方案」中2024年度資產交易目標。
RIETs方面，印力完成32.6億元商業基礎設施REIT的發行，物流倉儲REIT獲得證監會受理，保障性租賃住房REIT已送出各地發改委審批。萬科還設立了2只Pre-REIT基金，合計122億元。
萬科方面表示，未來4個月，萬科大宗交易工作將按照既定路線繼續前行，當前有19個專案在談判過程中。萬科後續資產交易工作的重心是資產經營質素提升，這不僅可以支持優良資產交易，隨著外部融資環境越來越好，好的經營資產也能夠支撐萬科的融資模式轉型。
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記者 | 林立
編輯 | 程鵬 陳夢妤 杜波
校對| 湯亞文
封 面 圖片來源：企業供圖
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