作者 | 瓜片
智谷趨勢 | ID：zgtrend
萬萬沒想到，全中國最能花錢的地方，竟然也開始節衣縮食了。
今年6月份，一線城市社會消費品零售總額，十分罕見地集體「亮紅燈」：
上海同比-9.4%、廣州同比-9.3%、北京同比-6.3%、深圳同比-2.2%
高端餐飲、奢侈品商場，都崩了。上海人均消費500+高級餐廳，今年7月份只剩1300多家，比去年足足減少了一半。廣州奢侈品大本營的太古匯，零售銷售額同比暴跌17%，租金也下滑了8%。
為啥？原因很復雜，但有一個很重要的影響因素是：
一線城市的房子全國最貴， 樓市下行時的「痛感」也最強烈。「房奴」們 身上 動輒 背著幾百萬房貸，錢是一分也不敢亂花，而且存點錢就拿去提前還貸。
對於這些大眾心理，上面當然是門兒清。
就在前幾天，上海推出了史上力度最大消費補貼，空降超40億「零花錢」給市民。
但這，顯然還不夠。要減輕「有房一族」的顧慮，刺激大膽花錢，還有一個最簡單有效的辦法，讓銀行出出血。
於是乎，一個訊息開始廣為流傳，讓無數「房奴」握緊拳頭，翹首以盼：
存量房貸利率， 真的又 要降了？ ！
就在上周五，來自PB社援引知情人士的訊息，在業內和朋友圈瘋狂流傳：
「中國正在考慮進一步下調存量房貸利率，允許規模高達38萬億元人民幣的 存量房貸尋求轉 按揭 ， 以降低居民債務負擔、提振消費。」
具體有兩種方式。
一種是貸款人找銀行重新協商利率，不用等到來年1月（通常的利率調整時間）；
另一種是轉按揭，即將現有按揭貸款直接轉入其他銀行，並按照最新利率簽訂合約。
不過，就在「小作文」出街當天，南方+的新聞報道稱，記者從多個渠道證實， 監管部門確實已就此事展開研究討論，但尚未有最後結論。
隨後在招行中報業績會上，招商銀行行長王良表示， 目前尚未接到可開展轉按揭業務相關通知和征求意見稿。
沒多久，又有很多網友發現，工商銀行、招商銀行等多家大行APP居然上線了「存量房貸利率調整」功能！
來源：招行APP
結果，又是一次空歡喜。
財聯社的記者專門咨詢了銀行客服，結果發現，存量房貸利率調整的申請埠為去年統一調整存量房貸利率所設， 並非最新上線 。
這訊息，等得無數人是望眼欲穿。
這兩天，關於下調存量房貸利率的「小作文」，更是在朋友圈刷屏，傳得有板有眼，每一條內容都相當炸裂：
1、全國的存量房貸利率降低80個基點
2、分兩步走，第一次降息可能在未來幾周內，第二次在明年初生效
3、不僅適用於首套房，也適用於二套房
振幅大，執行快，範圍廣。雖說目前還屬於「尚未敲定的計劃」，看到的房奴們已經沸騰了。
有人甚至直接喊出：降吧，立馬買車！！！
來源：微博
當然，「小作文」的內容能否最終落地，還是要等待權威部門的公告。一切小道訊息，都作不得準。
然而吊詭的是，明明「小作文」已經滿天飛，地產股蹭蹭蹭漲了兩輪，銀行股也跌了兩輪，卻一直沒有相關部門出來回應這件事，以「一錘定音」。
既沒有 承認 ， 但也還 沒有 否認，讓子彈一直在飛。 這就很微妙了。
到底降不降？我的觀點是，從客觀趨勢來看，「下調存量房貸利率」成行的可能性，相當不小。
很多人沒有註意到，今年7月26日，央行釋出了一份年度報告——【中國區域金融執行報告（2024）】，這裏頭就明確提到：
下一步將督促金融機構繼續將降低存量房貸利率的成效落實到位， 理順增量和存量房貸利率關系，有效減輕居民利息負擔，釋放公眾投資和消費動力。
發現沒有，這前後因果，一下連起來了。
來源：【中國區域金融執行報告（2024）】
最近銀行存款利率又先行一步，來了個集體下調，5年期「整存整取」的利率也進入了「1」字頭，也有點像是存量房貸利率下調的「準備動作」。
畢竟，銀行也要生存、盈利，先把存款利打下來，房貸利率才有下調空間。
更何況，下調存量房貸這事，還真挺急的 ！很多城市，等不起了。
就在此時此刻， 越來越多城市的 新增 房貸利率，正在 紛紛 跌破3%大關。
上個月，蘇州部份銀行首套房貸利率已經低至2.95%，佛山、廣州的匯豐銀行房貸利率最低也可以做到2.9%。
今天買房的人也許很難想象，短短三年之前，這些城市的首套房貸利率能達到6%左右！即便去年已經已經統一下調了存量房貸利率，依然比3%高出幾十個基點。
特別是一線城市，不少人的利率還在4%以上。
截至8月30日，北京新發放的首套房貸利率為3.4%，存量首套房貸利率則高至4.75%，兩者利差達135BP。
本來嘛，取消房貸利率下限，是為了鼓勵大家下定決心上車。
結果大家一看，才一年時間，房貸利率就從4字頭跌到了3字頭。按照這個節奏，豈不是明年就跌到2字頭，甚至1字頭？
為什麽不 再 等等呢？ 寶貴的信心，就這樣被一點點磨沒了。
來源：微博
這時候， 穩住 早先買房的人， 不讓他們拋售、還貸，就變得尤為重要。
據野村中國首席經濟學家陸挺測算，目前存量與新增房貸利差大概在90BP-130BP左右。
這意味著什麽？
以200萬房貸、30年、 等額本息還款 計算， 房貸增加100個基點，意味著月供要多給1100塊，利息要多給40萬。
好家夥，直接虧出一台車。
早買享紅利，晚買享福利，中間買的享暴擊。 眼看著新增房貸的利率不斷下調，他們開始省吃儉用，節衣縮食，減少消費，拼命存錢，只為一件事：
提前還貸。
國泰君安一份研報指出，2024年2月以來（截止6月），居民早償率指數加速上行，4月達到37%的歷史高位（刨除2023年10月的技術性調整），反映居民提前還貸行為明顯增多。
5月央行剛宣布取消利率下限，6月居民中長期貸款就比去年少增加了1428億元。 提前還貸大潮，實在太 兇猛 了。
值得一提的是，去年下調存量房貸利率，只照顧到了首套房，完全不管二套房。
恕我直言，能買二套房的人，消費能力肯定是不弱的，結果經由房貸利差這麽一刺激，也在哼哧哼哧提前還貸。
你看看，明明是想刺激消費，結果刺激了消費者。
一線城市消費數據，已經敲響了警鐘。
那麽，降低存量貸款利率，消費就能上去嗎？效果還是立竿見影的。
我專門去問了個朋友，他說，利率一降，月供一下子少了幾百塊，那種感覺，有點像路邊撿到幾百塊錢。
也有網友表示： 之前存量房貸取消加點， 他 馬上買了一台新筆記本。
那麽，我們來估算一下，假如「小作文」成真，存量房貸下調80bp，能釋放出多少消費潛力？
參考去年9月那次「大降息」。央行公布的數據顯示：
有超過23萬億元存量 房貸的利率完成下調，調整後加權平均利率為4.27%，平均降幅73個基點， 每年減少借款人利息支出約1700億元 ， 惠及5325萬戶、約1.6億人。
根據【中國區域金融執行報告（2024）】披露，政策出台後，9月-12月，房貸月均提前還款金額較政策出台前（2023年8月）下降10.5%。
去年三季度，農行個人住房貸款提前還款金額環比二季度下降了20%以上。招商銀行副行長在三季度業績會上表示，存量房貸利率下調後，提前還貸量減少差不多一半。
這說明什麽？
存量房貸降息後，提前還貸的勢頭明顯減弱了 。
【財經】雜誌在一篇文章中提到，當時央行重慶分行調查顯示，超三成受訪居民打算將節省的利息支出用於增加消費。緊接著10月-12月，社零增速創下了近三年同期最高。
這又說明什麽？
存量房貸降息，真的可以拉動消費 。
新浪財經也算了一筆賬：
目前全行業按揭總體規模約38萬億，如果一次性降息100bp，那麽銀行的利息收入將減少約3800億。這減少的3800億利息如果進入消費市場，按全社會近50萬億的消費零售總額計算，占比約0.76%。
「雖然並不算多，但已經足夠提振市場信心。」
別的不說，中秋和國慶兩個假期近在眼前。如果能在節前就落地，月供很快能少個幾百一千的，是不是就可以多吃幾頓大餐，多逛幾個景點？
現在，人們太需要一些「好訊息」了。
當然，如今 壓力又一次來到了銀行這邊。
要知道，不良率低、收益率相對較高的個人住房貸款，可是銀行最優質的資產。據中國銀行研究院此前測算，假設存量按揭貸款的利率下調50BP，則將導致銀行凈息差降低7BP，營業收入下降3%，凈利潤減少6%。
可是，銀行也不得不做出改變了。
一方面，房貸余額越來越少，躺平吃利息越來越難了。
去年42家上市銀行個人住房貸款規模首次出現萎縮，讓不少人大驚失色。結果到了今年，萎縮還在繼續。
上半年42家上市銀行個人住房貸款余額相比年初又減少了3191億元；六大行也沒能穩住，合計減少3119億元。
另一方面，貸款不良率也在上升，國有大行也沒能幸免。
42家上市銀行中，有21家銀行披露了半年度個人住房貸款的不良率，其中19家出現不同程度的提升，按照平均值來衡量，21家銀行不良率提升了0.1個百分點。
來源：澎湃新聞
國有六大行裏，只有郵儲銀行實作了個人住房貸款不良「雙降」。
工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行和交通銀行2024年上半年個人住房貸款不良率分別上升了0.16、0.12、0.03、0.07和0.11個百分點。
盡管多家銀行在半年報中表示，其個人住房貸款業務整體風險可控，但這依然是個危險的訊號。
比起要承擔「一無所有」的風險，少賺一點似乎也可以接受。今年上半年，42家上市銀行合計歸母凈利潤1.09萬億元，同比還增長了0.4%，家底還算厚實。
大家好才是真的好，提振經濟、消費回暖，最終也將利好銀行業。短期內，銀行得忍一忍了。
畢竟，為國割肉，功在千秋啊。
