1 阶段性取消首套房利率下限是什么
很多人可能不清楚什么是「阶段性取消首套房利率下限」，代表性的文件是2022年9月29日，中国人民银行（央行）、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房利率下限的通知，当时的条件是「6~8月 新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市 ，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限」，当然后来验证了并不是阶段性的，而是长期有效的政策，而满足该条件的城市基本也是满足「新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市」。
2 下调的幅度和期限由符合条件的各地方政府自主决定
这个里面就有讲究了，一旦符合这个条件，那么地方就可以打破普遍的房贷利率下限，即LPR下20个基点，比如5年期lpr为4.2%的时候，一般城市的房贷利率下限就是4.0%，且多数城市在房地产下行阶段就是按这个底线执行的，利率比较稳定的北京，很长时间都是高于lpr上55bp来作为执行利率下下限的，所以北京的房贷利率很长时间都是4.75%，最近也扛不住了，城六区内、城六区外首套房贷利率分别为4.3%、4.2%，和普通城市的利率下限差异也基本没多少了。ps：按照该问题描述吗，此前，东莞大部分银行首套利率下限为LPR-20BP，即4.1%，可能有点问题，现阶段lpr是4.2%，按道理执行利率下限是4.0%，根据其列举算法来看，这个地方描述上是有问题的。
而符合条件的城市（同比环比连续下跌的），则还可以打破利率下限的4.0%，某些省会城市都出现了房贷利率到3.8%的情况，也就是必lpr可以低40基点，甚至还有3.7%的，要知道现在的公积金利率还有3.05%呢，之间也就只有六七十bp的差异。根据各个城市的情况来看，东莞所谓的「市场化」原则，大概参考点也就是3.7%、3.8%的样子，用于刺激市场。
3 刺激效果
这里面有一个鸡生蛋蛋生鸡的问题， 能阶段性放宽利率下限的城市，往往是房地产价格下跌较为长久且幅度不低的城市 ，其市场供需关系本身可能已经过渡不均衡，靠着这20/30bp的进一步让利，怕也是很难扭转市场的走向，这也是为什么从2022年9月至今，已经长期执行的城市也并没有好转太多，所以不能寄希望于其刺激效果有多大。但客观来说，对于真正穷尽六个钱包和高杠杆的刚需，总归是个利好，每月百八十块钱还能拿来改善生活么，蚊子小也是肉么。
最后，对于刚需，总归是个利好，但从供需关系来看，房地产连续下跌且看不到底的城市，也不能寄希望于这种2022年就一直存在且多数城市已经验证的政策能有多大的帮助，至于政策底，本人看来还不到时候，这种小恩小惠的让利恐怕还是不够。
