国家统计局发布数据显示， 2023年 ，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%；其中，住宅投资83820亿元，下降9.3%。2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。
2022年 ，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。2022年，商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。
2021年 ，全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%。2021年，商品房销售面积为17.9亿平方米，同比增长1.9%。2021年1-12月，商品房销售额为18.2万亿元，同比增长4.8%，其中，住宅销售额为16.3万亿元，同比增长5.3%。
2020年 ，全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%。2020年，商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%。2020年，商品房销售额173613亿元，增长8.7%其中，住宅销售额增长10.8%，办公楼销售额下降5.3%，商业营业用房销售额下降11.2%。
2021年全国楼市各方面数据达到顶峰之后，开始大幅度回落……我们这几代人见证了房地产的扩张与收缩。
2015年，商品房销售额为8.7万亿左右。
2016年，商品房销售额为11.8万亿左右。
从总量上来讲，个人认为，我们的商品房销售额稳定在10-11万亿应该是相对健康的。2023年已经到了11万亿多点，所以整体差不多是到位了。
政策的刺激或者限制显现效果都有一个过程，顶峰制定的三条红线等政策+疫情影响+外部限制政策叠加，导致后面两年的迅速下滑。
现如今尽管放松政策出台2年了，地产行业依然还是在谷底摩擦。
看上图中，我们济南的成交数据，其实也是跟全国走势基本趋同的。
01.
我们回忆济南楼市近15年的行情，大部分时间房价都是平稳的。
我们就回忆一下最近的楼市平稳期：
你比如说是高新万达华府、中海天府，2013年入市，那时候售价一直是7000-9000元/平米，即便到了2015年价格基本上没多大变化。
8000-9000元/平米的价格一直延续到2015年，那时候山钢新天地、海信贤文世家、中垠雅苑开始入市，价格也就是8000-10000元/平米的价格。
那时候利率可是一点不算低，那时候你能说市场没有住房需求吗？那时候济南购房者真没有投资一说，大家都是为了改善居住买房。
包含经十路的财富中心，2013年入市的，13000元/平米的价格，一直持续2-3年，也是到了2016年才明显涨钱。
我们再看2019-2020年，这两年济南楼市房价也很平稳，涨钱只是集中在2016-2018年。
如果我们放眼整个济南楼市，2019-2023年绝大多数楼盘都是平稳的，真正涨价且能够落袋为安卖出去的房子，也就是占比10%左右。
买房赚钱真的就是一波一波，大部分时间是平静期。未来这种赚钱机会只会更少，所以当下买房一定要平常心。
房住不炒，挺好。
02.
未来的济南房产，绝大部分是回归了居住属性，不存在赚钱的可能性。
所以从我角度来讲，大概率看不到能赚钱的房子了。所以有可能近两年除非我换大房子，我大概率不会买房了，的确很难找到可以投资的楼盘。
房产总量存量、供应充足时代，我劝粉丝们及格线以下的房子尽量就不要买了——
1、片区不行，不发展，或者倒退发展，除自住外这种片区不要再添置房产。
2、房子不行，老房子，或者密度大、大高层，户型也属于极度过时户型，这类要好好挑选，谨慎购买。
3、学校不行，就是有学校而已，这类房产必然不会跑赢大盘。
4、租金很低，也不好出租，这类房子大概率流通性都不好。
5、物业差的要命，只收钱不干活……这类房产你就想谁会接盘吧？
符合以上我说的这五种情况中的三种，或者三种以上的，大概率就没必要买了。如果你持有的房子属于这类，我建议你早点变现为好。
不买烂房子，少持有及格线以下的房子，就是赚钱了。
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买好房，找几楼。
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