官方已经开始收购存量房子
今天杭州市临安区宣布：在区内收购一批商品住房用作公共租赁住房
这件事说明已经有地方开始动手，官方收购存量房子来做保障房
国外机构也一直说官方要化解房地产库存，而且力度超预期
几周前港股大涨，外资就已经在说这个事情了
结合杭州的这个情况来看，不是空穴来风
杭州市临安区收购的房源要求如下：
1，房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70㎡
2，收购房源需搭配一定比例的车位，房源待售车位数量满足配比条件，即60㎡（含）以下的每套按0.6个车位比例配置，60㎡以上的每套按1.0个车位比例配置
3，最高限价原则以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价
未来肯定有更多地方会跟上
所以今天在股市表现不太好的情况下，房地产相关的板块涨的不错
当然大家会思考，钱从何处来？
目前地方其实挺缺钱的，不然也不需要总是发特别国债来补贴地方
很可能特别国债未来出了化债，置换高利率的债务
也可能专门来收购库存房子
因为官方说过，未来会长期不定期发特别国债
这个很可能就是资金的源头
据第七次人口普查数据，2020年末我国存量住房面积约为295亿平方米
再加上2021、2022年分别有8.6亿平方米、10.0亿平方米的商品住宅竣工面积
截至2022年末，我国存量住房面积约为313亿平方米
同时，据住建部此前数据，我国住房空置率约为15%
那么相当于说2022年底空置二手房面积约有47亿平方米
考虑到近年来新增需求也在消化空置的存量住房
估计2024年3月空置二手房面积约有44亿平方米
即使不考虑房企待开发土地面积，只考虑新房广义库存（房企已开工未销售的住宅）和能成为有效供给的空置二手房，目前广义住房库存也有26.3亿平方米
其中，新房广义库存约为15.3亿平方米（假设可售比为98%）
有效的空置二手房面积约为11亿平方米（假设空置二手房仅有25%能成为供给）
如果官方要出手来收购存量住房理论上确实可以降低库存水平
也可以缓解房地产市场的下行压力，并通过更改用途为保障性住房来实现三大工程的部分目标
但要起到托市作用，则需将住宅去化周期压降至18个月以内
而要把住房去化周期压降到18个月以内，需要去掉约7.4个月的库存
这对应了7.7亿平方米销售，约占广义住房库存的29%
力度小了肯定不行
当前房地产市场的压力是长期供求关系的转变
核心矛盾是估值偏贵、预期偏弱、库存偏高
其中库存偏高，体现为长期预期发生变化之后，二手房成为了房屋交易市场的主要增量供给
2023年以来，10个样本城市（北京、深圳、南京、杭州、成都、南宁、青岛、苏州、扬州、佛山）的二手房成交占比高于2021年20个百分点，今年前4个月二手房交易占比已经超过了一半
房地产行业从过去「增量时代」到现在「存量时代」
这一转换的背后是一些长期变量
如人均住房面积、人口年龄结构、人口趋势，居民负债率，房子供应量综合导致的
在「存量时代」，增量「蛋糕」开始缩水
新房市场不可能像过去一样高位增长了
而更多空间来自存量的优化和挖潜
近年来北京、上海的二手房成交量占当地住房市场总成交的比重已超80%
二手房去库存是目前很重要的事情
二手房卖的出去，才能有更多人换新房子
所以如何消化二手房库存是当务之急
而且二手房去化周期更长，热点城市普遍在3年以上
2024年一季度，全国新建商品住宅销售面积约为1.89亿平方米，销售额约为1.85万亿元，对应均价约为9779元/平方米
2024年3月百城二手房价均价大约为百城新房均价的92.5%，即9046元/平方米
据此测算，如果官方收储将住房去化周期压缩至18个月以内，大约需要约7万亿元的资金（在空置二手房中仅有25%为有效供给的乐观假设下）
而这些资金大概率只能通过继续举债获得
不可能完完全全靠特别国债
地方肯定也要出一些
所以就按照3-5万亿特别国债
应该就可以把房地产库存降低到相对合适的位置
2024年中央财政赤字安排3.34万亿元
地方财政赤字安排7200亿元
超长期特别国债1万亿元
地方政府新增专项债3.9万亿元，广义的财政赤字规模为8.96万亿元
也就是说，官方收储所需的7万亿资金，相当于今年赤字规模的78%
或者PSL余额（3万亿）的两倍多
官方把房子收走，然后出租其实也比较麻烦
因为现在租售比并不高，官方是比较亏的
这是救房地产市场的代价
截至2024年5月10日，全国约有54个城市推出了住房「以旧换新」的政策
其中有11个地方提到了收储的模式，并且有8个城市的「换新」房源限于当地城投开发的项目，相当于变相降价帮助城投房企去库存
前不久在一季度的货币政策执行报告中提到
「 统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，促进房地产市场平稳健康发展 」
4月30号的政治局会议里面也提到了这一点
「要结合房地产市场供求关系的新变化，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施」
官方多次提到，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施
意味着政策将从需求端出发，关于「去库存」的系统措施在接下来几个月中会逐步落地
说到底都是钱的问题
只要后面钱到位，各地官方收储，买库存房子就快
反正这件事是会进行的
从方方面面来看都不是单纯的传闻
而是已经在做了，就是最终力度不确定
能收多少不确定
