彭叔发现尽管在一个月以前，应该就说了楼市会越来越热，各地的成交量大概率都会上涨，6、7、8、9月，这几个月是国内冲击经济的重头戏，所以各项经济数据一定会越来越好，但感觉大家看到成交量真的上涨以后，还是表现的很惊讶。
他们觉得怎么还会有那么多人去买房呢？
其实这里面的逻辑，真的非常简单。彭叔之前说了很多次了，现在再说一次。
我们国内的购房者群体，是三部分。
- 刚需，也就是不得不买房的购房者，这部分人是明知道房价要跌，他们都要买房的人，像是深圳楼市去年那么冷，但是二手房成交还能有个1000来套，就是这些刚需在买。城市很大，你觉得房价下跌了，就不能买房了，但并不代表别人，也是这么想。就像彭叔2013年买房的时候，彭叔很清楚的知道，房价肯定会跌，但是彭叔是刚需，当时要养狗，不想再租房了，于是就买了，结果之后房价果然跌了2年，2015年的时候小区2期还搞特价房，环境户型比彭叔这个好，价格比彭叔1期的还要便宜的多。像彭叔这样的人，少，但是却真实存在的，各个城市都有。
- 改善房购房者。这部分人是介于可买，可不买的边缘，他们是手上已经有房了，的确也有置换房子的需求，但是他们或是因为原本的二手房卖不掉，又或者是不看好以后的房价，所以他们就犹犹豫豫的，但只要他们的二手房能卖出去，手上有了置换资金，大概率他们还是会买房的。因为他们在楼市里面赚到过钱，对房价还是比较有信心的。
- 墙头草型购房者，这部分人既不是刚需，也不是改善房，他们是手上捏着点钱，不知道该干嘛，看到房价上涨，就想要买房，看到股市上涨，就想要买点股。哪里能赚到钱，他们就会去哪里，而这种习惯，也让他们不管在哪边，都最容易成为韭菜。
- 炒房客。这部分人数量是最少的，但是他们能掀起的浪，却是最大的，因为只有炒房客入场以后，他们才会搞各种的噱头出来，联系房产自媒体哄抬房价，房价才有可能出现大涨，而房价大涨的消息越多，就越能把市场给带起来，这样的话，改善房购房者的二手房能卖出去了，墙头草型的购房者也会入场了，楼市就会迎来真正的火热。
现在楼市还是停留在了以刚需，还有改善型购房者，以及少量的墙头草型购房者为主。
职业炒房客并没有大规模的冲到楼市里面去。
各地的成交量上涨，是刚需看到楼市里面的利好消息越来越多，本来他们就是不得不买房的人，看到房贷利率又降了，而且老有房价要上涨的消息传出，他们害怕房价上涨，想想早晚都是要买，那就买了呗。这些刚需买房的数量增加以后，改善型的购房者看到成交量增加，想要置换房产的决心也就越强，于是他们也参与进去了。墙头草购房者看到了成交量的确是越来越多了，对房价大涨的信心就又增加了，想想还是买房吧，于是少量的墙头草也冲进去了。
现在打开媒体消息，关于楼市都是利好的，没有利空的消息，再加上前五个月成交量那么惨，现在成交量增加，是很正常的事情。
不值得大家震惊。
至于说是房价会不会大涨。
彭叔认为还是要看全国的四大一线城市，如果说四大一线城市房价不启动，下面的那些二线城市，根本启动不了的。
这个道理很简单。
现在上海那边的平均房价在6万多，杭州的平均房价接近4万，如果说上海房价不大涨，杭州房价大涨了，从接近4万，涨到5万一平，那么5万的杭州房子，和6万的上海房子，你会选择买哪里？能买的起5万的房子，咬咬牙，6万的房子也就能上了。
彭叔再给大家看看2021年这波房价上涨路线。
这是北京房价。
在2020年10月份的时候，北京房价还没有启动，西城区房价平均是11.2万，东城区的房价是9.4万，海淀区的房价是8.3万。
10月份之后，北京房价还是没有涨，这是12月31日的房价，北京房价当时不但没有涨，还跌了一些。
等进入到了2021年1月份之后，北京的学区房开始带头躁动，北京房价大涨拉开了序幕。
在4月份的时候，西城区房价已经涨到了11.5万。
接着等到了9月份的时候，北京房价达到了这一轮的最高点，西城区房价达到了12.5万，海淀区房价9.8万，东城区房价10.6万，朝阳房价7万。
再接着，就是到了今年6月份，北京的西城区房价涨到了12.7万，东城区房价涨到了11万，海淀区房价涨到了9.9万，朝阳区房价涨到了7.2万。
我们可以看到，去年那波大牛市里面，北京西城区房价从11万涨到了12.5万，而在随后的接近一年时间里面，西城区房价只从12.5万，涨到了12.7万，涨幅只有2000元，而且还是挂牌价涨幅，海淀区的房价只涨了1000元，东城区涨的最多，有4000元。
分成两个时间段来看，一个是2020年10月到2021年9月，北京房价普涨了10%以上，另外一个时间段是2021年9月，到2022年6月底，北京房价涨幅低于5%。
这就是一线城市没行情，下面城市你要涨，太难了。这个上涨，不是说城市房价同时上涨之类的，而是一线城市必须要把房价天花板给冲的更高一点，这个天花板不冲的高了，下面再怎么玩，都很难涨。就是类似于一个水桶只能装50升的水，你想要装80升的水，就装不了，只有把桶扩大的容量，从50升变成了80升，然后才能装下80升的水。一线城市的房价，就是这个容量，所以一线城市房价不把这个局面打开，下面城市的容量，就开不了。
最后：
彭叔建议大家如果说很担心房价大涨，那么就盯着一线城市看，如果一线城市房价不大涨，下面的城市很难大涨的。
