潮新聞客戶端 記者 朱高祥 吳越
「撤銷最低價、連夜漲了二三十萬元」……歷經少有的「中國樓市不眠之夜」，房產行業從業者直接感受市場溫度，購房者情緒似乎「熱」起來了。
9月29日，多項樓市政策密集釋出，既有全國層面的調整存量房貸利率、降低首付比等舉措，一線城市也再度降低購房門檻。不少購房人士對房價預期升溫，杭州有業主連夜改價。
9月30日，貝殼杭州一門店店長王磊（化名）告訴潮新聞記者：「部份二手房賣家對房價‘止跌回升’持有樂觀態度，撤銷了最低價，連夜漲了二三十萬元。還有一些即使價格還沒調整的賣家，心態也有所不同，持有觀望態度，並不著急出售。」
在各項政策刺激下，樓市有可能迎來「牛市」嗎？現在是買房好時機嗎？
樓市新政密集來襲，一線城市再降門檻
自9月26日，中共中央政治局會議提出「要促進房地產市場止跌回穩」後，新一輪樓市政策落地。
圖片來源：新華社
9月29日晚，中國人民銀行釋出四條重磅新政，包括完善商業性個人住房貸款利率定價機制、最佳化個人住房貸款最低首付款比例、最佳化保障性住房再貸款、延長部份房地產金融政策期限。
在完善商業性個人住房貸款利率定價機制方面，央行指出，市場利率定價自律機制將釋出倡議，引導商業銀行於2024年10月31日前開展一次存量房貸利率批次調整。各商業銀行將釋出有關公告和批次調整細則，統一調降房貸利率在LPR基礎上的加點振幅，並盡可能為借款人提供便利。
舉例來看，假設北京五環外二套存量房貸利率調整前為4.9%，調整之後可以降至3.6%，下調130BP，以貸款200萬計算，貸款30年，月供將下降1521.6元，總利息將下降54.8萬元，有效降低居民購房成本。
同時，最佳化個人住房貸款最低首付款比例，對於貸款購買住房的居民家庭，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一為不低於15%。
同樣在9月29日，上海、廣州、深圳相繼釋出樓市新政，其中廣州的政策調整最為徹底，宣布全面取消當地的住房限購措施。
上海提出最佳化住房限購、最佳化住房貸款、降低住房交易稅費等政策措施。限購方面，非本市戶籍家庭以及單身社保滿1年即可在外環外購房。居住證積分達120分，在社保滿3年的情況下可享滬籍家庭的購房待遇，即可買2套。上海此前針對非本地戶籍執行五年社保或個稅的限購措施，今年5月17日調整為三年，此次外環區域放寬為1年，但內環區域仍執行3年限購。深圳的政策重點亦是放寬當地限購政策，且取消了限售。目前，只剩北京尚未出台新的樓市放松政策。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，一線城市紛紛調整限購、限貸和稅收政策，目的就是在被稱為樓市「銀十」的十月份來臨之際帶動樓市預期和交易量提振，為全年增長目標貢獻主力軍的作用，為「止跌回穩」發揮基本盤的作用。「此次，廣州全面結束限購，就是在自主權下因城施策的結果。這是廣州自從2011年啟動限購以來首次全面結束限購。」
中指研究院華南分院研究總監楊永俊認為，進入9月後，市場靜待房地產相關政策落地，購房者存在一定的觀望心態，廣州市場整體熱度不及去年「金九」。
據中指數據，截至9月29日，廣州9月新房成交面積38.6萬㎡，同比下降44.5%。此次政策出台後，預計將明顯提升廣州新房市場熱度，「十一」國慶黃金周期間購房者預計將加快入市腳步，市場有望轉暖，成交量回升可期。
樓市「猛藥」來了，市場溫度如何？
在持續寬松政策刺激下，房產交易者們首先感受到了這波房產「猛藥」力度。他們透露，這是少有的房產回暖刺激，確實在一定程度改變了市場情緒。
9月30日，杭州房產中介王磊告訴記者，最近一系列房產新政下，低價房源受買家青睞，最近一周房產交易較8月相比，有小幅升溫勢頭。
嘉興市民周麗（化名）剛在當地小區買下了的一套200 ㎡ 復式二手房，總價約400萬元，她告訴潮新聞記者，「此前這個小區房價高達4萬元/ ㎡ ，現在熱度回落，價格符合預期便出手了。」
「剛需購買人群可以多看多比較，看到合適的就可以入手；如果投資的話，需要特別謹慎，90%的房子都不適合投資。」王磊向潮新聞記者表示，綜合訂單分析，宏觀調控對房產市場起到促進作用，還有美聯準降息，並不樂觀的漲薪預期，百姓普遍不敢消費，經濟環境最終決定著房產市場溫度。
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市場冷熱不均，也在杭州土拍市場有所體現。9月30日，杭州出讓2宗宅地，均為1.1-1.2容積率的稀缺低密地塊，攬金13.9億元，成交樓面價16978元/㎡，平均溢價率10.3%。盡管近期政策利好頻出，但房企拿地仍偏理性，土拍熱度出現分化，戰力主要集中在丁橋地塊，歷經27輪競拍，最終被天陽以20.5%溢價率摘得，喬司地塊被英冠底價摘得。
中指研究院華東大區常務副總高院生認為，從地塊成交的情況來看，既有房企理性的一面，如近郊區域仍謹慎研判，又有對政策預期積極的一面，如天陽出山高調奪地。值得註意的是，本次拿地以本土民企為主，天陽、英冠均為階段性補倉，而頭部企業未見強勢出手，或在觀察政策效果。
正在觀望樓市的寧波市民張偉（化名）向潮新聞記者表示，他是購買婚房的剛需群體之一，降息、降首付等一些列房產利好，確實會讓他心動，不過最終決定他是否下單的是對今後收入上漲的預期。「買房是一項長遠資產配置，我需要理性綜合判斷，這個階段是否適合下單。」
消費者的觀望態度或許來自此前樓市較長一段時期的疲軟。
王磊記得，不久前門店曾接待過一位客戶，要售賣一套剛交付兩三個月的主城區高檔小區新房，「173 ㎡ 的房子，買入價820萬元，以820萬元虧息出售。算是‘ 破發價’甩賣了。」
杭州市民李琳測算，其所住的小區於2019年交房，房價已經從最高點9萬元/ ㎡ 跌落至6萬元/ ㎡ ，以一套130 ㎡ 的房子為例，資產縮水近400萬元。
展望未來，北京樓市新政或已在路上
回顧今年房地產政策變化，多個城市積極化解房地產庫存，出台包括調整公積金貸款利率、實施戶籍制度改革以及降低貸款首付比例等。
尤其自今年5月17日央行等四部門聯合推出樓市政策「組合拳」以來，中國房地產市場迎來新一輪政策最佳化，後續政策和市場預期一直是社會廣泛關註的話題。
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據中指研究院數據，2024年前三季度，新房市場活躍度整體偏弱，重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降約32%。三季度以來，5.17政策效果逐漸減弱，疊加預期偏弱、供應縮量、惡劣天氣等因素影響，多數城市新房銷售較為低迷，三季度同比降幅約為19%，降幅較上半年收窄主要源於高基數效應緩解。二手房市場延續「以價換量」行情，交易仍保持一定活躍度，前三季度重點30城二手房成交套數同比下降2%。
房價方面，2024年1-8月，百城二手房價格累計下跌5.00%，環比已連續28個月下跌；受改善型樓盤入市帶動，百城新房價格累計上漲1.49%。而在土地市場，2024年前三季度，全國土地市場繼續縮量，全國300城住宅用地供求規模同比降幅均超三成，土地出讓金降幅超四成，地方財政壓力加大。
9月26日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下一步經濟工作。會議強調，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、最佳化存量、提高品質，加大「白名單」計畫貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。
李宇嘉認為，樓市要止跌企穩，是國家對當前房地產形勢的準確判斷。要盡快實作止跌企穩，關鍵看樓市領頭羊的一線城市。一線城市新市民和外來人口集中，剛需潛力大。同時，一線城市房地產發展早，房地產和人口規模大，特別是近年來隨著產業轉型升級，老市民改善需求也很集中。因此，實作止跌企穩，從一線城市開始，並帶動三大都市圈樓市止跌企穩，這樣，全國樓市近一半的市場就能企穩。
中指研究院政策研究總監陳文靜告訴記者，從市場的角度來看，近兩個月，一線城市新房、二手房成交量環比整體呈現走弱態勢，此前國家層面連續釋放重大利好訊號，對市場情緒產生了積極影響，居民置業意願出現一定好轉，部份計畫咨詢量、帶看量也出現了明顯回升，根據中指監測數據，9月24日-9 月 29 日 一線城市日均成交數據較9 月 1 日 -9 月 23日均略有好轉，但整體尚不明顯。
陳文靜認為，展望未來，北京樓市新政或已在路上，政策內容或涉及最佳化限購政策、降低首付比例等多個方面，上海、深圳限制性政策依然具備最佳化空間，未來更多穩市場政策仍值得期待。
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