經過了一年的救市政策，變數反而更小了，真正有利於刺激樓市的政策，不約而同的幾乎都指向金融扶持，鼓勵大家買房子的方法無外乎讓潛在購房者多借錢，更容易借錢。
什麽叫房住不炒？就是讓房地產逐漸回歸到居住內容，那麽一定要給剛性需求一個定義，人均60？人均80？或者一個家庭一套房，兩套房之類的。超過的需求就是投資類需求，就會增加房地產的金融內容，就要因為非必要需求而承擔更高的信貸成本、稅收成本。現實呢？沒啥持有成本，反而造了一批不勞而獲的人、財富不會憑空產生，有人負債就有人變富，人有負重前行就有人歲月靜好。
金融內容強表現在居民買房非常依靠杠桿，之前的雙杠桿模型老讀者應該很熟悉，第一個杠桿是居民首付和撬動房價的杠桿，第二個杠桿是流通部份房價變動與整個存量房地產市值的杠桿。其實居民手裏儲蓄用來買房的並不多，最多也就幾十萬億，而整個房地產的市值約400多萬億，就是雙杠桿撬動的。
那麽雙杠桿是會反噬的，假設流量部份房價下跌30%，首先購房者算上利息以後，3成首付的房地產純純的是一個負資產，交的稅也不會給你返還，這是第一個杠桿的反噬。同時整個以房地產為錨的資產估值和信貸都將受到沖擊，帶來社會財富幻覺的消失，比如日本房地產泡沫的損失高達1500萬億日元，約等於當時日本3年的GDP總和。債務支撐的繁榮也湮滅在債務的反噬裏面，但人們很少從歷史中學到什麽，總覺得自己可以逃脫資產泡沫的出清，覺得政策可以人定勝天。
從雙杠桿模型也能得到穩定房價的辦法，當然可能只是短期的：
1）降低購房的首付比例
比如市場只有10萬塊可以用來購房，100萬的房子按照3成首付，無法達成交易， 那麽市場供需關系就會導致價格下跌到居民可以承擔的範圍 ，當然我們不是市場經濟，政策是什麽都想管的，所以結果就是除了瘋狂擴張的房企以外，就是正常的房企也會因為限跌無法出清房子，逐漸陷入現金流危機。這也不是辦法啊，房企擠爆了，再多出幾十萬套的爛尾樓盤，對市場信心的沖擊更大。
還有一個辦法就是降低首付比例，原來需要30萬撬動的資產，只要把首付降低到10%，10萬加90萬貸款就可以完成對於資產的撬動。風險呢？當然是未來的了，漲價去庫存不也是那生育率和現在的房企暴雷換的麽，很多人不是很自豪比爛麽，這不就是延緩資產泡沫崩潰的方法麽，只是代價麽，也不低。90萬貸款30年來還，比70萬同樣的利率，等額本金和4.1%的利率，每月多還1000塊左右，他都10%首付了，每月還能多擠出來這麽多錢來還貸嗎？這就是次貸危機中，擊鼓傳花的典型代表。明天？誰在乎呢。
2）認貸不認房與認房不認貸
現在除了一線城市，很多城市是沒有認房不認貸的，只要結清貸款，二套房就還能享受首套房的待遇，其實就是為了吸引投資者，哪個剛需買了房子一點貸款沒有？針對的群體都是不止一套房的，但這些群體不會那麽愚蠢，買漲不買跌，利率雖然可以做到4.0%，但你房子可不是前十幾年的年漲幅，利率再低也無利可圖，就看有錢人願意不願意接盤了。
認房不認貸和認貸不認房搞混亂了，經評論區的提醒，是有利於改善群體的，可以用於放松貸款條件，有利於挖掘賣了房子以後還有買房意願的群體，相比來說是有利於剛需買房的。
3）舊改
舊改對於房地產價格最大的影響就是拆遷部份，而且必須是貨幣化棚改，才能人為制造大量的手握巨款的群體沖入需求市場。現在不管哪方面的解讀，除了房產中介，都還是很謹慎客觀的。 改字可能大於拆字 ，並不會對供需市場有太大的影響，且改了總不能剛花完錢就拆，反而降低了未來大規模貨幣化棚改的可能。即便市場化運作，盯上的也是改後的租金溢價，很難沖擊到現在的房地產買賣市場。
總結起來，用門檻較低的次級貸款，換的短期的房價企穩，雙杠桿模型上來看是可行的，但代價也是顯著的，首付需要降低到10~20%的群體，如何確保未來30年的穩定還款呢？這不叫維持房地產的價格企穩，這是拿未來更大的風險換短期的價格穩定，註意不是上漲，而是不要出現崩盤，就和漲價去庫存一樣，創造了更大的窟窿，更多的爛尾、更低的生育率、更大的金融風險，到底值不值呢？對於購房者來說，量力而行，降低首付不降房價意味著未來的利息更高，還款壓力更大，雖然比前幾年的群體利率低得多，但存量貸款也高啊，一旦簽了字，就要在別人的規則下玩遊戲，廣西的爛尾樓業主和銀行的糾紛就是活生生的例子。
最後，不給年輕人留後路的經濟體，南韓算一個，無非是發展較早，是一個非常值得研究的模版，也沒有哪個經濟體靠炒房炒出競爭力的，更多的案例表明房地產泡沫只會是負擔。
