摘要 ：深圳、廣州、成都、西安、鄭州、杭州、重慶、長沙……（歡迎關註杠桿遊戲）
撰文|桿姐&編輯|雯雯
5月26日，隨著四川、湖北等省份第七次人口普查數據釋出會的舉行，中國主要城市的最新人口情況，基本出爐。
首先杠桿地產要恭喜深圳、廣州、成都、西安、鄭州、杭州、重慶、長沙、武漢、佛山、蘇州、北京、東莞、南寧、昆明等城市，過去10年的常住人口增量非常猛。
增量前20城市，還有幾個增長100多萬人的如下圖，抱歉我就沒一個個全部點名誇贊。
圖表來源|城市戰爭（特此感謝，人口數據小數點後或有不準，個位數基本準確，特此說明）
關於人口增量本身，杠桿地產就不多說，很多文章已經有很好的分析。今天我主要說，增加了這麽多人，同時也意味著上述城市的供地和醫療、養老、教育、交通、生活等配套缺口基本都更大了。
特別是深圳、廣州、成都、西安、鄭州、杭州、重慶、長沙8個，10年人口增量超300萬的城市，其主要市轄區（包括個別郊縣）的各方面壓力，可能非常嚴峻。
咱們主要說地產，今天我用幾組簡單的數據來談一談。
1、普查後我們發現：人口增量大市，土地供應更加嚴重不足
2020年，杠桿地產做個一個專題寫作，叫「大城市的供地秘密」。透過這個數據研究，我發現多數較大的城市，近年的供地是偏緊的。
也有個別例外。
註意，當分時析，還是基於每年的抽樣人口數據做的研判。2020年第七次人口普查後，主要城市的人口較2019年的抽樣，多數都有大振幅提高。
比如深圳，按照抽樣數據，2019年常住人口只有1343.88萬人，而人口普查17560061人。也就是說，多出400來萬人。
廣州多出300來萬人，成都多出400來萬人……
如果按照普查後更加接近準確的人口數量，土地供應需求就更加現得捉襟見肘。
今天我簡單舉例、列幾組數據，方便桿友思考。
先舉例最極端的深圳，過去10年，普查結果顯示人口增量（超700萬）最高的城市。同時也是較大城市中，市域面積最小的。【深圳市2021年度建設用地供應計劃】披露，2021年計劃供應宅地363.3公頃。
具體來說，其中商品住房用地149.3公頃（新供應58.3公頃，城市更新和土地整備供應91公頃），公共住房用地214公頃（新供應74公頃，城市更新和土地整備供應19公頃，舊住宅區改造供應81公頃，其他渠道供應40公頃）。
單列租賃住房用地計劃，計劃供應租賃住房用地37公頃。
300多公頃是什麽概念？就是300多萬平米，就算2-3之間的容積率，也就是蓋700-1000萬平米的住宅。
折算下來，撐死10萬套房子左右。
過去10年多出700多萬人，平均一年70萬人增量；普查比2019年的抽樣實際多出400來萬人。
就算一個房子住3個人，要體面居住，一年需要新增20多萬套的供應，且每年必須如此。
【深圳市規劃和自然資源局2020年工作總結和2021年工作計劃】披露，2020年，居住用地供給大幅增加。
系統性、多手段挖掘居住空間潛力，創新出台加快住房用地供應的暫行規定，將供地渠道由4種拓寬到11種，形成了內送流量備援容錯機制體、多方式、多渠道的居住用地供應模式，全年供應居住用地363公頃，較2019年翻了一番。
也就是說，拼了命，2020年也只供應了363公頃宅地——2021年的計劃，如杠桿地產上文所述，基本一樣。
而過去幾年呢？【深圳市2020年度建設用地供應計劃】披露，2019年全市供應居住用地189.6公頃（其中新供應87.4公頃，城市更新供應66.0公頃，土地整備供應36.2公頃）；其中新供應公共住房用地44.4公頃，超額完成年度任務。
2019年已經是超額了，也就不到200公頃，算上一定的容積率，換算過來，撐死也就5、6萬套房子。
很多聲音總愛說深圳缺地，我一直說，拜托，還有幾百平方公裏的所謂郊野公園、限制開發土地。
一個城市都超過1700萬人口了，難道還不該多拿點珍藏土地出來嗎？
再舉一個例子，此次普查，和2010年比人口增量第三高（超580萬人）的成都。
相比2019年抽樣常住人口數，成都多出400來萬人。
在【高手成都！|大城市的供地秘密②】（2020年9月14日）一文中，杠桿地產透過7、8年的數據統計分析，發現，成都在宅地供應上犯過錯，然後迅速找到節奏，可謂高手。
比如2020年，成都市五城區及高新區國有建設用地供應總量中，住宅用地的計劃只有280公頃。
當然，成都5+1區可以供應的土地面積有限，加上還有成都二圈的另外幾個區，以及天府新區成都直管區，成都主要城區宅地供應計劃比這要高。
圖表來源|中指院（特此感謝）
根據中指院的數據，如上圖，成都市本級，基本也就是主要的市轄區（不包括郊縣），實際供應和成交了600多萬平米的宅地。
2019年成交的情況，基本也是這樣——註意，當時杠桿地產回顧了數據，這都是近年較高是數量了。且有3個共同點，價格高、面積多、行情好。
而這個成交量，換成套數是多少呢？我們看到近年總體在降容，同時改善型為主，動輒100多平米/套，平均算2-2.5之間的容積率吧，也就13萬套房子左右，且單價高、面積大……
基於抽樣年份20來萬人的年增量，這個供應基本夠。
普查推翻了這一數據，年平均人口增量是58萬人。
和上文數據比，看到變化吧。
簡單舉例就是想說，普查後我們發現，人口增量大市，往年的宅地供應，其實顯得更加嚴重不足。
2、普查後更加堅定：人口不咋增長的省，除了省會，甚至省會有的都要遠離
這句話杠桿地產是從投資角度說的，實際工作和居住，不用考慮。
回到正題，雖然有種種非議，2020年的人口普查，中國人口還是增長的。
全國普查數據釋出後，我朋友杠桿遊戲寫了個文章【房地產未來8大趨勢！人口普查數據瑞奇本定了】（5月11日），ta發現，中國在建住宅面積總量高，哪怕靜態考慮，已經夠未來所有潛在新的城鎮居民住了。
但事實是，房地產每年都會有新增的開工，年復一年，最終建成的住宅總量會更多。
所以，部份區域肯定是過剩的。
而有些區域、城市、板塊，因為經濟更好、配套成熟、產業不錯、居住環境好、供應不足等因素，依舊可能緊俏。
如普查公報釋出的圖表，相對2010年，河北、山西、內蒙古、遼寧、吉林、黑龍江、安徽、江西、湖北、湖南、四川、雲南、甘肅的全國人口占比，都下滑。
過去10年中國人口還在緩慢增長，也就說，這些地方常住人口增量跑輸了大盤，甚至已經負增長，見下文。
房地產行情的進一步分化，是必然。甚至分化的程度，可能超乎想象。
普查數據剛釋出後，有網友將第6、7兩次普查的數據、2019年的數據制作成圖，非常感謝。
圖表來源|網友不詳（特此感謝）
山西、內蒙古、遼寧、吉林、黑龍江、甘肅和10年前比，常住人口都呈負增長。
可以想見，這個人口情況的省份（自治區），除了省會（首府，下同不再重復），其他城市樓市敢投資嗎？
而跑贏全國5.92%常住人口增量的省份，有北京、天津、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、廣西、海南、重慶、貴州、西藏、寧夏、新疆。
——除了貴州、西藏、寧夏、新疆等少數民族地區，除了中西部唯一的直轄市重慶經濟較好，清一色都是沿海或東部地區。
多說一句，廣東、浙江的人口增量真的太優秀了，經濟好、產業好，吸引人啊。房地產受益，也是必然。
另外和2019年的抽樣常住人口數據比，2020年普查很多省份數據掉得不少，基本也都是欠發達地方，和10年裏人口總負增長、低增長的基本重疊。
這類地區，除了省會，投資性購房，真的要慎之又慎，甚至省會都是坑。
說直白一點，內陸這些明星省份，除了其省會成都、武漢、西安等，基本就不要考慮任何投資的事。
即便是他們，在所在省份人口老齡化、出生不給力的背景下，無論經濟還是人口，也面臨壓力，同時還有其他城市的競爭。
3、強烈建議按照人口配置土地及其他資源，加大住房的市場、保障兩條腿
這幾年，我一直說一句話，一定的房價是社會的穩定和經濟加速閥。為了房子，年輕人才奮鬥啊，也才不東想西想，安心搬磚、奮鬥。
但是任何事情不能過頭，過頭了，年輕人無力反抗，只好躺贏。
一個社會要奮鬥，但也要讓人有開心、舒適的生活，要有基礎的保障；
一個社會人人都追求炒房發財，世道人心也就禮崩樂壞，地方經濟發展泡沫化；
一個社會最優秀的人不去拼命追求科技進步，創造影響世界的文藝產品，追求炒房，大國怎麽強起來？
在土地、房地產這個事情上，央地是有各自利益考慮的，個體買了房和沒沒買房的也有不同的想法，不同開發商有不同感受……
任何事情的和諧，其實就是利益的平衡。你說用強力手段，把一些城市的房價泡沫打下來，當然也可以，但後果也很嚴重。
所以這幾年的調控，為什麽呈現的結果是這樣，其實都是兩個字「利益」。
人口普查後，我們至少應該意識到，一些人口增量較大的城市，確確實實土地供應非常不夠。未來，應該按照人口配置土地及其他資源。
同時，有些價格擺在那裏了，如上所述，不能直接打下來，那麽較好的方式就是，同時加大住房的市場、保障兩條腿供應。
比如5月12日、14日，在沈陽、廣州召開發展保障性租賃住房工作座談會，北京、上海、廣州、深圳等40個城市分兩批參加。
我朋友就說，這則訊息出來得有點晚，但很重要。
住房兩條腿戰略：商品房穩價；困難群體、新市民靠保障性租賃住房過渡，基本確立了。
經過一系列鋪墊，2021年，保障性租賃住房，明顯作為住房供應體系的兩條腿之一，在強調了。
10來年前，也就是上一輪樓市大漲價之後，我們當時提出「市場歸市場，保障歸保障」的思路。杠桿地產記得，保障最終主要定義為公租房為主體，部份城市短時間內，出了一些效果。
只是很遺憾，後來股災，人民幣壓力，我們被迫放水，借助樓市穩經濟。同時公租房也沒人提、沒人建了。
此輪，經過幾年的調控摸索，去年開始系統化出招，三道紅線、貸款集中度管理、22城集中供地，疑似加速房地產稅……輔之以其他調控策略。
實際上目的就是希望形成，商品住宅不大起大落的局面。
加上其他調控政策，新房的價格總體以穩定為主，每年適度上漲可以。如果二手房新房倒掛問題逐步解決，市場就會回歸平靜。
最終，上面希望看到的結果就是，在相對大的城市，困難群體、新市民靠保障性租賃住房過渡；有一定購買力的群體，則是購買商品房，無論新房或者二手房，但價格年漲幅總體不希望很大。
日前，成都前行政負責人葛先生就說：
除了征地拆遷、居民動遷以及舊城更新改造等路徑，還應充分盤活利用央企和地方國企在城市中的閑置工業用地，城市的住房問題絕對不是沒有土地的問題，「只要當過市長都明白這一點」。
上述閑置工業用地，其中不少是zf劃撥用地，「不僅數量可觀，獲得代價小，而且操作在地方zf行政許可權之內，可迅速啟動房地產建設，既加快滿足群眾的住房需求，又加快拉動疫後的經濟增長」。
此次普查人口增量多的城市，住房矛盾突出，多為新市民考慮，希望2021年開出一個不差的局。
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