房地產復蘇節奏和風險化解進展仍然備受關註。1月13日，央行行長潘功勝在第十八屆亞洲金融論壇開幕式致辭中就房地產金融政策和市場執行情況等重磅發聲。
回顧2024年，從1月官宣建立房地產融資協調機制，到「9·24」新政陸續落地，房地產金融政策整體進一步寬松，支持力度明顯加大。但政策效果的顯現需要一個過程。隨著中央首次定調房地產「止跌回穩」，加上上年低基數影響，2024年9月以來房企融資已有邊際回暖跡象。另有第三方調研報告顯示，去年12月居民購房信心已有一定改善，置業節奏有所加快。
克而瑞地產研究中心提示，債務展期背景下，房企償債壓力將部份轉移至2025年，年內債務到期規模將達5257億元。業內普遍認為，嚴控增量、最佳化存量仍是今年房地產領域的工作重點，已出台政策的有效落地、房企自身積極自救仍是關鍵。
房地產金融政策持續加力
「中國政府已采取一系列措施，有效弱化地方債務和房地產市場風險，目前相關風險總體處於收斂狀態。」在第十八屆亞洲金融論壇上，潘功勝結合前期中央經濟工作會議關於2025年經濟工作的相關部署談到，中國房地產市場經過近三十年的長周期繁榮，經歷重大轉型並尋找新的均衡點。
他進一步回憶說，我們從供需兩端綜合施策，取消大中城市的限制性政策，最佳化調整房地產金融政策，最佳化相關稅收政策等，加上經營主體透過調整經營策略、債務重組等方式進行的自我修復，房地產市場的風險水平已大幅弱化，市場成交水平總體改善。
數據顯示，2024年10月以來，30個大中城市商品房銷售面積連續3個月環比增長，連續兩個月同比增長。與此相對應的是，隨著一攬子增量政策的密集出台和落地，社會預期和市場信心已有邊際改善，一個印證數據是居民部門中長期貸款的回暖。
銷售端的持續改善需要一個過程，多數房企短期內緩解債務壓力的主要方式仍是「借新還舊」，融資層面的政策效果也因此備受關註。回顧2024年以來，相關部門的政策部署持續加力，其中房地產融資協調機制的建立、「9·24」新政的推出被視為供給端和需求端的重要政策突破。
具體來看，2024年1月上旬，住建部與金融監管總局釋出通知，要求各地級及以上城市建立由城市政府分管住房城鄉建設的負責同誌擔任組長，屬地住房城鄉建設部門、金融監管總局派出機構等為成員單位的房地產融資協調機制。同月下旬，央行、金融監管總局聯合發文，對經營性物業貸款松綁，貸款用途、貸款主體、貸款額度等條件都有進一步放寬。
此後，各地迅速進入政策推進落實階段，多數城市在年內建立了房地產融資協調機制，把合規的房地產計畫納入「白名單」，推動金融機構加大融資支持力度。金融監督管理總局日前召開的2025年監管工作會議提到，2024年城市房地產融資協調機制落地見效，「白名單」計畫審批透過貸款超5萬億元。
2024年9月24日，央行在國新辦新聞釋出會上宣布多項重磅政策，包括降準、政策利率下調、存量房貸降息、二套首付比例降低、提高再貸款資金支持比例、續期「金融16條」等。之後召開的政治局會議首次提出，要促進房地產市場止跌回穩，並提出商品房建設要嚴控增量、最佳化存量、提高品質，加大「白名單」計畫貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。中央經濟工作會議也首提「穩住樓市股市」，強調持續用力推動房地產市場止跌回穩，連續釋放穩樓市的強烈訊號。
「9·24」之後，央行、財政部等陸續對盤活存量的支持舉措和工具作出具體部署。其中，央行正式宣布了允許政策性銀行、商業銀行向有條件的企業發放貸款，收購存量土地，人民銀行為此提供必要的再貸款支持，且將保障性住房再貸款支持比例由60%提升至100%。財政部則明確表示，支持專項債券回收閑置存量土地、新增土地儲備。
房企融資略有回暖
相對於政策效果的持續顯現，房地產企業的短期債務壓力可能面臨更大挑戰。
從房企到位資金來看，中指研究院統計數據顯示，2024年1~11月，房企到位資金為9.66萬億元，同比下降18%，延續了2022年以來的下降態勢，不過降幅較1~10月收窄1.2個百分點。
其中，受城市融資協調機制「白名單」、經營性物業貸、「金融16條」等融資政策提振，國內貸款和自籌資金占比提升，但銷售下滑對房企資金面的影響仍在，定金及預收款、個人按揭貸款占比均下降。
2024年1~11月，房企到位的國內貸款資金為1.35萬億元，同比下降6.2%，降幅較1~10月收窄0.2個百分點，占比14%，比上年同期提升1.8個百分點。自籌資金為3.47萬億元，同比下降11%，降幅較1~10月擴大0.5個百分點，占比35.9%，比上年同期提升3個百分點。
同期，房企收到的定金及預收款為2.96萬億元，同比下降25.2%，降幅較1~10月有所收窄，但占比（30.7%）比上年同期下降了3.1個百分點；個人按揭貸款為1.39萬億元，同比下降30.4%，降幅也較1~10月收窄，占比（14.4%）則比上年同期下降了2.7個百分點。
非銀融資方面，在海外債發行持續偏冷的情況下，信用債依然是房企融資的絕對主力。中指研究院統計數據顯示，2024年，房地產行業共實作債券融資5653.1億元，同比下降18.4%，其中信用債（3448.5億元）、海外債、ABS融資同比分別下降18.5%、69.5%、13.6%。而從典型房企情況來看，克而瑞研究中心數據顯示，歷年65家典型房企2024年融資總量為4629億元，同比下降了31%。
好訊息是，從單月來看，9月以來，在上年低基數影響下，債券融資總額單月同比連續回正，房企融資略有回暖。在融資結構方面，央國企占比較上年進一步提升2.5個百分點超過90%，達到91.3%，混合所有制和民營房企融資占比降至10%以下，為8.7%。
「當前，信用債發行渠道仍向優質房企敞開，但總體受益企業數量相對有限。9月，央行在釋出會上提出，將‘金融16條’政策由2024年底延長至2026年底。支持民營房企發債融資仍將持續實施，有助於企業豐富融資渠道，特別是隨著房地產市場築底企穩，部份聚焦核心城市、經營穩健的房企或將率先受益，因而獲得更豐富的資金支持。」中指研究院企業研究總監劉水表示。
嚴控增量、最佳化存量仍是2025年工作重點
從債務規模來看，2024年房企債券到期規模達4828億元，而發行規模為2158億元，借新還舊償還到期債務仍有較大缺口。克而瑞研究中心提示，由於近年來不少房企選擇將債務展期或置換，在此背景下，2025年房企的債務壓力同樣較大，2025年債務到期規模達5257億元，其中第三季度是償債高峰，到期規模約1574億元。
此前已有不少出險房企積極自救，在債務重組、展期方面取得重要進展。近期，包括AMC（資產管理公司）在內的金融機構紓困舉措持續推進，例如，信達地產宣布與中國信達及鑫盛利保共同發起設立200億元的房地產行業存量資產紓困盤活基金，主要投資於房地產行業問題企業紓困、問題計畫盤活，參與破產重整、法拍等特殊機遇投資，支持計畫保交付和三大工程建設等。在不少業內人士看來，相較於過往實踐以「救計畫」為主，此次紓困基金釋放了較為明顯的「救房企」訊號，有助於促進問題房企加速化險。
潘功勝在亞洲金融論壇上提到，中央已經明確，地方政府專項債券可用於回收閑置存量土地、新增土地收儲和收購存量商品房，這將進一步加快房地產市場去庫存，實作房地產市場止跌回穩。日前召開的國新辦新聞釋出會上，財政部有關負責人再次明確，在2025年新增發行的專項債額度內，地方可根據需要，統籌安排用於土地儲備和收購存量商品房用作保障性住房這兩個方面的專項債計畫。
業內普遍認為，嚴控增量、最佳化存量仍是2025年的工作重點。對房企而言，仍需抓住政策機會積極自救。劉水建議，房企應積極利用計畫「白名單」機制、經營性物業貸、支持房企發債、定增、公募REITs和持有型不動產ABS等融資政策，多渠道拓展融資現金流入，或可進行存量債務展期、借新還舊。
克而瑞研究中心也建議，房企可積極嘗試經營性物業貸款用於償還存量貸款和公開市場債券。出險房企也要與金融機構和債權人積極協商，同時對企業的土地儲備進行結構性調整，尤其是加快滯重庫存的去化，加快低量級城市計畫去化。
(本文來自第一財經)
