偃旗息鼓多年後，房貸「返點」漸呈擡頭之勢，近日，上海等地被曝出有銀行聯合房地產中介在個人住房按揭貸款中「返點」拉客的情況。7月17日，北京商報記者調查後發現，在北京地區，也有銀行客戶經理透露，「可以進行此類操作，‘返點’金額在1%以上」。房貸「返點」一直是行業內心照不宣的潛規則，曾一度被約束規範，在分析人士看來，返點重出背後是銀行業績承壓的現狀，但此類行為極易引發房貸業務的惡性競爭，擾亂市場秩序。
客戶經理牽頭「返點」
所謂「返點」，是指在個人住房按揭貸款競爭中，銀行按照貸款金額比例，向中介支付一定的傭金。7月17日，北京商報記者以購房者身份向多家銀行客戶經理咨詢，有客戶經理坦言，「可以操作」。
房貸「返點」多存在於二手房交易中，深究其因是，新房銷售的貸款過程主要由開發商與銀行直接對接處理，中介較少參與其中，因此難以從中獲得額外的銀行「返點」。二手房市場則不同，中介可以在此過程中獲取更多收益。相較大型中介公司，小型中介公司會提供更靈活的服務，比如減少中介費、分享部份銀行「返點」給客戶，以此吸引購房者前來辦理。
一位銀行個貸經理直言，「當透過銀行貸款購房時，銀行會給中介提供一定比例的‘返點’，作為促成貸款的獎勵。這個比例通常在1%左右，具體取決於各家銀行的政策」。至於「返點」部份如何分配，該人士表示，這其中存在議價空間，要看中介和購房者具體商議。
「返點」拉客都是為了業績，在調查過程中，這位個貸經理直言，「現在是下行市場，銀行都在搶客戶」。
上海地區一位曾接受過「返點」的購房者也分享了她的經歷，她介紹稱，因在上海地區某銀行有相識的個貸經理，所以在辦理個人住房按揭貸款時透過個貸經理渠道和中介進行協商，最終拿到了0.5%的「返點」。
不過，在北京商報記者采訪過程中，也有銀行人士表示，「沒有這項業務」或表示「不太清楚」。一位中介人士稱，「之前聽過這個業務，我們最近不再做了」。
而在社交媒體上，仍有一些疑似中介、銀行客戶經理的人士活躍地釋出著房貸「返點」的貼文，廣撒網尋求客戶。光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華指出，出現該現象的原因是部份銀行機構透過向中介機構提供「傭金」方式，借助中介資源，以便爭取盡可能多的房貸市場業務。房貸業務對銀行來說仍是優質資產，同時，近年來，由於房地產市場低迷，房貸業務競爭壓力加大所致。
「私對私」風險難測
房貸「返點」一直是行業的隱秘地帶，在20年前就尤為盛行，彼時，很多購房者並不清楚這一暗箱操作，也並不會直接拿到「返點」獲利，以至於出現了一種現象，在選擇個人住房按揭貸款銀行時，卻被告知只能選擇某家銀行，當購房者拒絕後，中介則會宣稱，若不選擇指定銀行，那麽在貸款利率、貸款金額上都得不到保證，最終迫使購房者只能按照中介的「意思辦」，這背後，正是房貸「返點」作祟。
當時，房貸「返點」的補貼最高可達到貸款金額的8%以上，「返點」資金往往由銀行支付給中介。而如今，這筆錢已被轉為了「私對私」，變得隱秘且難以查證。
易居研究院研究總監嚴躍進表示，房貸「返點」的現象反映了銀行依賴於中介來獲取客戶，中介能夠有效地開拓客戶資源，成為「返點」機制的重要推手。過去，銀行貸款門檻較高，而現在，為了應對客戶減少、貸款余額下降以及內部考核的壓力，銀行不得不放寬貸款條件，甚至透過「返點」來刺激貸款發放。
「返點」造成了市場惡性競爭，風險難測。北京尋真律師事務所律師王德悅指出，房貸「返點」過高容易引發房貸業務的惡性競爭，擾亂市場秩序。中介機構可能將銀行的付費水平作為選擇合作銀行的標準，導致銀行競相提高「返點」比例，進一步加劇了競爭。增加銀行經營成本，損害銀行利益，這種成本最終會轉嫁給消費者，進一步損害消費者的利益。
王德悅進一步指出，在「返點」的誘惑下，部份中介可能會協助客戶向貸款銀行提供虛假材料，從而增加了銀行的房貸風險；一些不法分子可能會利用房貸「返點」的概念進行詐騙活動，誘導投資者陷入金融陷阱，這不僅會給投資者帶來損失，也會給銀行帶來聲譽風險；如果銀行超額提供房貸「返點」，可能會被視為商業賄賂而受到相關的反腐敗法，甚至刑事罪名的懲戒。
應走好良性競爭道路
房貸「返點」頑疾破壞了市場競爭秩序，一方面，銀行之間為了爭奪市場份額，透過提高「返點」比例來吸引更多的中介和客戶，導致成本上升，利潤空間被壓縮。另一方面，一些銀行員工為追求個人利益，將貸款流程外包給中介，忽視了直接與借款人面簽的風控措施，容易引發「假按揭」問題。
周茂華強調，房貸「返點」可能幹擾正常房貸市場競爭秩序。如果出現過度「返點」競爭，勢必增加房貸業務經營成本負擔。
亂象之下，曾有多地銀行業協會出台住房按揭貸款自律公約規定，各銀行在辦理個人住房按揭貸款業務過程中，不能以任何形式向中介或其代理機構或個人支付傭金以獲取業務來源；嚴禁透過向中介機構支付「行銷服務費」「擔保費」「評估費」等費用，以獲取房屋按揭貸款業務。
對銀行來說，面對激烈的市場競爭，如何吸引和保留優質房貸客戶，而不依賴於「返點」等非正規手段？
王德悅強調，銀行首先要深入了解並滿足客戶需求，透過市場調研、數據分析等方式深入了解客戶的資金需求，精準推播相關房貸產品和服務。其次，參考市場行情和競爭對手的情況，設計具有競爭力的房貸產品，包括利率和期限等方面，以吸引客戶。同時，加強售後服務，房貸業務是一個長期的過程，銀行需要與客戶建立長久穩定的合作關系。在貸款審批透過後，提供專業的售後服務，幫助客戶解決還款過程中的問題和困惑，並根據客戶的反饋不斷改進自身服務，增加客戶的滿意度和忠誠度。
嚴躍進則建議，監管機構應適時介入，整頓市場秩序，避免因中介操作增多而帶來的監管難度加大和違規操作頻發的問題，確保房貸市場的健康發展。
北京商報金融調查小組
