接連拍賣……國際酒店遇冷

文 | 邁點

高端酒店的疲軟，2024下半年還在持續。近日，北京蘇菲特大酒店被傳出售，產權方欠債計劃將酒店轉讓，報價28億元；無獨有偶，重慶北碚悅榕莊酒店及其附屬資產將於9月2日開拍，起拍價7億元。在拍賣出售路上，似乎沒有一家國際酒店品牌可以幸免…

蘇菲特酒店作為雅高集團旗下的奢華酒店品牌之一，大中華區目前在營酒店20家，主要分布在全國一二線城市。除了上海和杭州，其他城市目前在營都為1家，稀缺性和專內容較高。然而，即便如此，蘇菲特近年來被拍賣或出售的酒店計畫並不鮮見。

除了剛剛傳出出售訊息的北京蘇菲特大酒店，貴陽杭特蘇菲特酒店、上海東方佘山蘇菲特大酒店、上海新華聯蘇菲特酒店等也先後擺上貨架。其中，貴陽杭特蘇菲特酒店8月13日至14日計劃在阿裏平台拍賣，起拍價8.56億元；上海東方佘山蘇菲特大酒店曾在京東拍賣網上進行過拍賣，但最終流拍；上海新華聯蘇菲特酒店也曾傳出轉讓訊息，但並未直接涉及拍賣流程。

值得註意的是，上海兩家蘇菲特酒店傳轉讓或拍賣訊息推出的同時，又有一家蘇菲特門店——上海北外灘金輝蘇菲特酒店在5月24日盛大開業。據悉，該酒店前身為綠地九龍賓館，透過為期一年多的修繕改造後亮相，這與以往地產計畫配套酒店拿地還是有本質區別的。

如果你以為只有商務酒店的日子不好過，那就大錯特錯了。近日，據重慶破產法庭最新披露，由其受理的「（2023）渝05破241號」重慶柏椿實業公司破產清算案，將於9月初在淘寶法拍該「悅榕莊」，這也是該品牌大中華區首家門店被拍賣。

悅榕莊作為悅榕集團旗下的主力品牌，主要聚焦於亞太等地區度假市場，目前國內在營酒店17家，分別分布在17個旅遊目的地，可謂是「一店一設計、一地一標桿」。盡管整體經營還不錯，但依然逃不開變賣的命運。

而在去年12月8日，悅榕控股宣布以4.8億元收購萬科方面所持3家公司股權，包括悅榕服務（中國）、悅榕酒店管理（中國）和悅榕酒店管理（天津）計畫的股權。悅榕控股表示，收購萬科所持股份加強了公司對中國市場的投入，鞏固了集團作為酒店行業主要參與者的地位；同時，剝離酒店所有權部份，符合公司的輕資產戰略。

那麽，看似高高在上的國際品牌門店，遭遇出售危機就一定是業主們的問題嗎？從客觀因素來看，地產行業下行、消費經濟疲軟，商務和度假住宿需求收到影響較大；從主觀因素來看，國際巨頭的品牌優勢漸漸弱化，已無法抵消高昂的投資成本，報酬比下滑。

以2024年最新的財報為例：洲際酒店集團上半年大中華區市場RevPAR下降2.6%，其中第二季度下降了7.0%；萬豪國際集團第二季度酒店RevPAR大中華區出現4.2%的同比下滑；溫德姆酒店集團2024年第二季度大中華區RevPAR同比下降17%；凱悅酒店集團中國區酒店ADR錄得4.8%的下滑；雅高集團中國市場的RevPAR增長同樣為負。

在具體分析時，國際巨頭紛紛將中國出境遊的快速恢復作為客觀因子。但其實，在入境遊方面，透過中國單方面免簽國範圍的不斷擴容、過境免簽政策的進一步推行及簽證政策的全面最佳化，以及持續推出的支付便利化措施，全國各口岸入境外國人次數同比增長152.7%。

同時，據邁點研究院最新釋出的「2023年度中國酒店集團規模TOP60榜單」顯示，截至2023年12月31日，幾大集團在華的酒店客房數分別為洲際179342間、萬豪159871間、溫德姆141065間、希爾頓118267間、雅高91892間、凱悅31042間、雅閣30048間。同時，7家酒店集團門店數均超過100家、其中溫德姆更是達到1295家。

而據邁點不完全資訊統計，2024年希爾頓、萬豪、凱悅、雅高、悅榕、洲際和香格裏拉7大酒店集團已開業酒店已達118家。也就是說，國際酒店集團在華門店數據均實作了穩健增長，但在中國市場的RevPAR則出現了不同程度的下滑，「增量不增價」現象出現。

邁點酒店事業部總經理顧晨林認為，一是部份存量高端及奢華酒店走上了翻牌、撤牌、拍賣、轉讓甚至出售的命運；二是新開門店大部份集中在中高端酒店增量市場和特許經營高端酒店領域。這也就意味著，高溢價率的奢華酒店總數其實是減少的，而更具市場競爭力的中高端酒店則陷入價格內卷中。

旅遊酒店行業高級經濟師趙煥焱表示，中國酒店市場供大於求的情況短期內很難改變，國際品牌也是無能為力。長期來看，新開酒店投資機會將逐步減少，伴隨而來的是國際酒店集團新簽酒店量也會減少。因此，這種疲態的出現或只是開始，未來則有可能成為常態。挖掘存量空間價值，成為每一家酒管公司的關鍵。

近年來，隨著房地產市場的調整，越來越多的房企選擇出售核心資產來緩解資金壓力。近日，杭州的祥生地產和上海的三盛宏業等知名房企紛紛賣出總部大樓，這為資本提供了大量抄底機會，尤其是國有資本和外資企業。

近幾年，像萬達、萬科、協信等知名房企都在賣自己的總部或優質計畫，特別是一些位於北京、上海等地的高價值資產。比如，萬科把深圳灣超級總部基地的地塊賣給了深鐵集團和深圳百碩投資，國有企業實作抄底。

同時，黑石、凱德、摩根士丹利、鐵獅門、博楓、太古地產、新世界等外資港資也在國內房地產市場加速進場，從抄底北上廣深寫字樓擴大到商業地產、長租公寓、酒店、工業與物流地產等計畫型別。

從近期的交易來看，國企在這些大宗交易市場上越發活躍，大有趁低價購入優質資產的勢頭。這不僅為它們提供了自用辦公的空間，還可能在未來經濟復蘇時，帶來租金和資產價格上漲的雙重收益。而外資、港資力量大舉布局中國房地產市場，展現的則是對中國房地產長期看好，或許正是因為市場的「觸底」，更刺激了資本市場加大投資的前進步伐。

同時，三四五線城市物業計畫則因為總價低、風險小受到中小投資者的關註。比如正在籌建中的張家界美居酒店，據其投資人朱杭透露，透過法拍渠道拿到12年物業租賃權，租賃成本僅0.7元/平米。另外，一樓還有超3000平米的門面可對外出租，投資成本大幅減少。

資深酒店投資人朱新疆強調，在酒店投資中需要關註市場周期、物業選擇、成本控制、品牌選擇、數位化轉型以及多元化發展等多個方面。他主張「長線是金」，認為長期持有可以換取穩健的投資報酬。酒店投資人需要有足夠的耐心和決心來應對市場的波動和挑戰。路漫漫其修遠兮，吾將上下而求所。

在邁點看來，酒店業作為投資行業具有一定的吸重力和潛力，但並非沒有風險。投資者在決策時應充分考慮市場需求、競爭格局、技術進步、品牌優勢以及永續發展等因素，制定合理的投資策略以規避風險並獲取最大報酬。因此，盡管酒店業依然是未來最好的投資行業之一，但還是需要根據具體情況來進行綜合分析和判斷，百分百參與、百分百實作。