企業的發展跟人的成長是相似的，都要經歷從小到大的過程。尤其是創新型企業，一般都要經歷孕育、成長、成熟等3個階段，才能成長為一家成熟的公司。
不同的階段，企業所需要的空間載體、配套服務也各不相同。
每發展到一個階段，企業就要「搬一次家」的情況屢見不鮮。從一個園區搬到另一個園區，從一個區域搬到另外一個區域，甚至搬到不同的城市。
搬家對於企業來說，是牽一發而動全身的事情。除了停工停產、員工流失等最直接的損失外，還要重新適應新環境、重新建立與周邊企業的上下遊聯系等，嚴重影響生產的穩定性。
另外，企業在孕育期的時候，如果沒有得到強力服務保障和支持，也很容易夭折。
所以，穩定的生產狀態和發展初期的扶持是支撐企業永續發展的兩大重點。
光明區的招商局智慧城就是結合企業全生命周期、提供全方位服務的現代化產業園區，能最大程度承載不同階段的企業，保障企業在成長中的各項發展需求。
那麽，招商局智慧城是如何做的呢？我們做了一些梳理，分享給大家。
一、園區概況
招商局智慧城位於光明中心區，緊鄰光明區政府、光明高鐵站，占地約20公頃，總建築量約50萬平方米。
涵蓋孵化器、加速器、眾創空間、研發辦公、廠房、人才公寓等多重功能，是典型的產城園區。
是由招商局集團於2004年開始著手新建的園區， 當時主要是為了轉移深圳蛇口自改革開放以來建立的眾多生產型企業，為蛇口更新騰出更多優質土地，並且為制造業產業的拓展與升級尋求更廣闊的空間。
園區主導產業為智慧制造、生物醫藥、新材料、新一代電子資訊科技等戰興產業。
園區功能布局上整體分為三個地塊，其中A、B區是以智慧制造為主的產業集聚區，C區為生物醫藥產業集聚區。
A、B區聯系相對緊密，整體呈現「中間集中布局綜合配套服務、四周圍合布局產業空間」的格局；
C區人才公寓、公共空間及廠房分別獨立集中分布、產城格局清晰。
3個分區既提供產業空間，又容納商業配套、公共空間等生活服務功能，屬於相對獨立的產城融合小園區。
目前，招商局智慧城入駐企業約200家，就業人數約6300人、流動人數約1.8萬人，產業空間出租率90%以上。
其中，高端裝備與新材料類企業占比約42%、生物醫藥類企業占比約20%、新一代資訊科技類企業占比約12%。
企業型別包括潛在獨角獸企業（9%）、成長型企業（33%）、穩定型企業（28%）、初創型企業（30%）等，年產值約90億，年增速約6%。
二、園區亮點
1、產業定位先行，以產業需求指導空間設計
招商局智慧城之所以能夠在近幾年走上發展的快車道，其在產業的規劃與布局上下的功夫是主要原因。
如果說建築和空間是構築產業園區的血與肉，產業就是園區的核心與靈魂。
招商局智慧城的建設初衷是解決蛇口工業園區的土地緊缺問題，承接其產業轉移。
所以，最初的產業定位只是生產性的制造業，後因區域高新科技門檻制約開始逐步調整產業方向，往智慧制造、資訊科技等方向轉型。
2018年，招商局智慧城確定聚焦發展「智慧制造、生物醫藥、新材料、高新技術」四大產業。
之後，針對各個產業發展所需的要素，進行客製化的空間產品設計。
比如，根據生物醫藥產業設計研發廠房的時候，就從層高、承重、GMP車間基礎條件等方面適應生物醫藥產業的特殊需求；加設廢水廢氣集中處理系統、設計專門的電梯門，降低企業成本。
2、多種空間組合，提供滿足企業全生命周期的空間需求
招商局智慧城在園區產品設計上，充分考慮企業在孕育期、成長期、穩定期等不同發展階段的空間需求，提供匹配企業辦公、研發、生產及生活等各個方面的全方位空間產品。
產品型別涵蓋孵化空間、研發廠房、研發辦公、人才公寓、多元商業、商務會展等，形成產、研、居一體復合式的「新生產+新生活」方式。
1）光明招商創庫：為孕育期的企業提供孵化空間
光明招商創庫是國家級雙創示範平台，是招商局創新中心的主要空間載體，為創新型人才提供全方位服務的眾創空間。
服務物件覆蓋互聯網+、物聯網、人工智慧、FA、金融、創意設計等多個領域。
解決創業者空間、服務、資本、社交、數位化五大類共性需求。
2）研發廠房1.0：為成長期的企業提供輕型制造空間
研發廠房1.0主要面向智慧制造、生物醫藥、新材料等高新科技企業，廠房空間靈活多變，可自由組合。
單層面積約3500-3600平方米，層高5.4公尺和4.2公尺，承重500KN/平方米和300KN/平方米。
3）研發辦公空間：為高科技型企業提供客製的辦公空間
研發辦公空間是高科技型企業量身客製，集辦公及前端研發於一體的客製型辦公空間。
匹配企業對研發商務辦公空間的國際化高標準需求。單層面積約1500平方米，層高3.9公尺-4公尺，承重5.0KN/平方米。
4）研發廠房2.0：為成長型和成熟型企業提供新型廠房
研發廠房2.0主要面向成長型與成熟型智慧制造、生物技術類企業，以「工業上樓」和「立體綠化」等理念，打造新一代生態、智慧型廠房。
最大限度滿足企業輕型生產需求。單層面積約2600-3000平方米，層高最高6公尺、最小4.5公尺，承重最大12KN/平方米、最小4KN/平方米。
5）配套空間：為園區所有入駐企業提供接待、會客、生活等配套服務空間
園區設立會議室（可納入200人）、洽談室等商務空間及食堂（可容納1萬人就餐）、連鎖餐飲、商超、公共空間、銀行等生活服務設施，可滿足企業與園區接待/會客/生活等多元需求。
同時，園區還提供一居室、兩室一廳、園區宿舍等實行一站式「拎包入住」和智慧化管理的人才公寓，給員工提供就近安家、就近上班的便利。
3、軟服務加持，全方位支持企業發展
招商局智慧城綜合考慮不同型別、不同方向企業在不斷發展階段的需求，提供全方面的軟服務支撐。
讓大型企業、高成長性科技型企業、中小微企業等不同階段、不同產業方向的企業都能在園區得到相應的發展支持，提供的資源和服務包括：
1）企業公共服務
企業管家——包含商務接待、商務洽談、物業服務、保潔、綠化、IT服務等；
政策服務——包括創新創業政策申請、國家高新科技企業申請、 孔雀人才、孔雀團隊輔助申請；
工商稅法——包括企業註冊、企業變更、專利註冊、專利轉移、稅收清算、審計、財務報賬、智慧財產權保護、維權、法律咨詢；
人才服務——包括招聘、涉外員工安置、團隊拓展、商業培訓；
商務發展服務——包括行業顧問推薦、龍頭企業對接、市場開拓、代理銷售公司推薦等。
2）行業專屬服務
針對智慧制造、生物醫藥、材料和新一代資訊科技產業提供行業專屬服務，全力解決企業開發中的痛點難點。
針對 智慧制造/新一代資訊科技產業 ，提供計畫孵化輔導、導師培育、孵化培訓等服務；
針對 生物醫藥產業 提供GMP中試生產、GLP安全性評價、GCP藥物臨床實驗、CRO研究外包、CRAO註冊外包、醫藥備案、危險品備案、三廢排放等服務；
針對 新材料產業 ，提供套用檢測、標準建立等服務。
比如說，為了助力推進生物醫藥企業研發行程，園區引進中科廣化專業第三方檢測平台為園區及區域企業提供一站式的權威檢測檢驗服務，同時引進東江環保環境保護綜合處理計畫幫助園區企業解決危廢處理痛點。
3） 金融服務
招商局智慧城與眾多資本機構、產業基金等建立深度合作關系，提供風險投資、並購咨詢、上市輔導、承銷保薦等服務。
設立若幹支產業基金，規模超過100億元人民幣，能實作從種子期到中後期投資的全周期覆蓋，為企業發展賦能。
高新科技行業想要創新，無可避免地一個痛點就是「燒錢」。
以生物醫藥行業為例，從臨床Ⅰ期到新藥上市，研發成功率不足10%。
即使是不到十分之一的成功率，也是用資金堆砌起來的。
據統計，2020年十大生物醫藥龍頭企業的平均研發費用占比為26%，部份企業研發費用高達幾十億甚至上百億元，這樣的資金壓力壓到中小企業身上，實在宛如一座大山。
招商局智慧城正是透過雄厚的產業資本幫助園區企業解決資金緊缺的問題，在助推企業成長的過程中，園區也同步分享企業成長的紅利，拓寬計畫盈利方式，構建永續發展路徑。
三、結語
從一片荒地到光明區的標桿園區、全球矚目的科技棲息地，招商局智慧城的快速成長，讓我們深刻體會到 產業先行、空間匹配、軟服務加持是園區成功營運的關鍵所在。
其中，找準產業定位第一步，也是園區發展的核心。 之後所做的一切都是為了服務產業發展，包括圍繞產業需求設計空間產品、提供一系列的軟服務等。
在空間設計上，核心是要摸清需求。 不僅僅是產業方向，還涉及到園區定位的問題，招商局智慧城目標是打造全生命周期的產業園，相應地就提供能滿足不同成長階段企業需求的空間產品。
在軟服務方面，做到更好才能取勝。 一般的園區也會提供企業管家、政策服務、人才服務等一站式綜合服務，但是像招商局智慧城這樣，能提供針對園區主導行業的專屬服務以及覆蓋企業全生命周期的金融服務的園區少之又少。近乎極致地服務產業是招商局智慧城成功的法寶。
以上部份資料來源：招商局智慧城對外宣傳資料、招商局智慧城官方網站等。
