我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
買房問題可私信提問
提問：房姐，首次提問，望解答！！！ 今年我爸媽把北二環邊的工房老破小賣掉，我手裏還有一套美景東方的一居，沒滿五所以沒動，手裏現在有800個左右，爸媽不到60都還有三年退休。問題有二，1.想買一套既能自住 小區較新居住環境不錯的三居也兼備投資溢價率不是太高的樓盤，我家完全不用考慮學區房，哪個區域的哪個樓盤能比較符合？我媽媽想在北四環亞運村或者清河小營附近買的話，有沒有推薦的樓盤能符合以上條件呢？2.我手裏的美景東方的房子上漲空間如何，如果近幾年出現房價上漲速率加快要不要出手？還是可以長期持有？感謝房姐，能在百忙中盡快解惑，我們也是準備騰房了，現在想確定具體買在哪裏好
回答：1. 清河和亞運村學區溢價比較多，推薦看奧森板塊 澳林春天、美倫堡、融域嘉園 2. 美景東方，這個樓盤是附近不多的商品房，雖然房齡略老一點，但周邊配套交通都還可以，流動性也不錯，值得長期持有
提問：智慧的房姐，您好！之前的付費被退回了。再來一次~京戶二套，目前打算經營貸，可接受350左右最高不過400的房子。沒有通州票了。因為錢太少，打算先上車，2-3年賣了，和攢的錢一起再買大的自住。目前有個小房子住，打算單純考慮升值和出租（緩解房貸）。看了常營，柏林愛樂，新天地，北辰福地，金隅麗景園，後面兩個便宜一些是不是影響售賣。炫特酷特也差不多價格只能買個一居。青年匯已經買不起了。投資是不是二居好些，望京有哪些能上車的盤推薦呢。還有哪裏空間好些~迷茫求教~
回答：金隅麗景園 可以看的，最近兩年的漲幅是跑贏大盤的，長期看低價盤會被拉平，能選擇兩居當然最好，但上車更重要 望京看看 花家地X裏，望京X園 還有豐台板塊也可以看看 例如 中海禦鑫閣、三環新城、設計師廣場
提問：新人首問，親愛的方姐，房姐好,房山人,最近想給孩子買個學區,在長陽看一圈。包括北京四中(長陽半島) ,首都師範附屬中學實驗學校(國際花園,芭蕾舞) ,還有新建的北理工實驗學校(睿府書香,遠洋新世界) 。後來透過中介看青龍湖有個人大附豐台學校不錯,燕西華府127平米考慮中。糾結 不知道那個好。又想找個有潛力的。求支招
回答：你好，如果只考慮長陽，優先半島和熙悅山，其他沒學區的漲幅和流通性很難保證。 燕西華府品質還是不錯的，有學區概念，缺點是計畫位置太遠了，你要是自住的話，通勤是個巨大問題，以後可能不好出手。 如果考慮升值潛力，建議跳出房山，多關註豐台。
提問：您好，新人首問。本人京籍，首套首貸。男方單位存在變動可能，目前在西北旺，未來在西北旺 中關村 望京之間，本人工作在車公莊，單位穩定。家裏在海澱有房，可以不考慮學區，先在五環買房，但等孩子上小學，約十年，是否該搬回城裏？ 目前我們考慮：1買新龍城，但考慮樓齡和周邊環境，不知是否容易跌？十年後換房難。2買春風和院，男方通勤時間較長，但新房更舒適也更保值，3直接和家裏人換房，給他們買個房養老，我們住在城裏通勤方便，但面積不大，4孩子就在五環上學，5再租幾年房觀察觀察，等待新樓盤或者房價跌。 請問您怎麽看？有推薦的板塊和樓盤嗎？
回答：1. 你們不一定會持有十年，可能在5年左右就會再次換房，擔心房齡問題可以看看10年後的盤。 2.十年後孩子才上學，現在暫時忽略上學問題，回龍觀板塊到望京和西北旺通勤距離都還合適，可以重點考慮。 3. 不知道你們的預算情況，新盤可以看 公園悅府和永珍悅府。二手看下 國風美唐
提問：房姐您好！新人提問！我目前已有一套北京十裏堡城市廣場大3居，目前不考慮孩子學區，在私立學校上學。林肯公園商住房小2居一套（190-200萬）。將來7-8年後單位公司會搬到大興生物醫藥基地附近，想先購一第二套住房，地點在大興即可給父母住，將來也能自住。二套貸款只能有80-100萬，父母超過70歲，無法接力貸。我現在想賣掉商住，換一套大興南中軸附近大興金茂悅的限竟房總價400萬左右，但林肯現在的價格很低，我們需要虧20萬才能賣出。問題：1-您覺得大興金茂悅的房子升值潛力嗎，怎麽樣？2-我們是否需要賣掉商住的房子，還是自己籌集首付？林肯公園商住房還有持有價值嗎？3-還有其它方案可以解決目前問題嗎？4-另外大興金茂悅的一層下躍目前價格實惠僅比平層戶型多40萬，可以有更大空間居住。我應該選下躍還是平層？我們加父母一共五口之家。
回答：1. 金茂悅屬於限競房，你們是自住需求 ，漲幅能跟上大盤，可以入 。 2. 商住流動性鎖死了，能出就出掉吧，及時止損。 3. 下躍有采光和潮濕的問題，居住舒適度較差，要看你們如何使用，能利用上可以入
提問：您好，姐，沒有做功課問的很業余，您多擔待。我2012年在酒仙橋麗都一號買了一套兩室110平，07年梵谷水郡買一套三室115平，孩子名義2016年買了通州華業東方玫瑰一套一室一廳68平米，三套房子只有華業東方這套有貸款，現在住在梵谷水郡，其余兩套出租，為現在覺得這三套都沒有學區，想請教房姐 1.在保值增值方面這三套房子應該出售哪套， 2通州的發展值得留下華業的房子作為投資嗎？ 3孩子還沒有結婚，現在需要考慮學區不？ 4，如果為了增值保值，再換一套三居在望京區域哪個小區合適？ 5.我老家是河北滄州的，您覺得這個城市的房子現在值得買不？ 謝謝您。
回答：你好，麗都壹號最大優勢是新，這一點就比那邊早期的一些標桿樓盤譬如麗都水岸、濱河一號、卡布奇諾、乃至陽光上東強。新小區在板塊內有稀缺性。 電子城區域未來發展並不是特別看好，酒仙橋是個獨立板塊，道路歪斜、城中村太多，改造難度太大，雖然有企業入駐，但是板塊比較割裂，自己和自己玩的。 未來酒仙橋也會不溫不火，因為有企業，所以一直有固定需求，但也很難吸引板塊外的人來這裏看房。可以考慮出售置換望京的改善盤。東湖灣、保利中央公園、橄欖城 其次 上京新航線 大西洋新城 季景沁園 北緯40度 臻園都可以關註。 華業東方玫瑰可以暫時保留，環球影城是比較大的利好。 滄州房子目前價格不低，未來很長一段時間會出現橫盤或者陰跌。不建議買。
提問：個人情況： 1、當前是北京集體戶口，現想透過購房把集體戶口落到個人房子上。 2、互聯網公司工作，收入尚可。 3、當前已經不是首套，而是二套。 購房要求： 1、上車房，首要滿足落戶需求 2、購房目標區域： 海澱、昌平、望京。 3、 可接受價格區間：400萬-550萬。 4、有一定升值空間和投資收益。 5、 買了之後好出租好賣（有可能並非自主，未來2-3年結婚後可能換房）。 6、如果不租，也能進行自主。未來上班大機率在中關村或者望京，要求交通方便。 求房子推薦和貸款策略推薦，謝謝！
回答：400-500 ，板塊上首選回龍觀，無論在中關村還是望京上班 ，地鐵都算方便，主淘兩居，新龍城，國風美唐，都是不錯的標的。 板塊次選望京，主要是400-500在望京沒有太多選擇，多是老樓，看看 南湖中園、望京西園、望京新城。或者新一點的開間 還建議看下管莊常營那邊，500w左右可以買兩居，比如北京新天地 柏林愛樂 貸款策略：如果收入不錯，可以適當拉高杠桿，撬動漲幅 , 變相3-4成首付沒問題的，總價上就能夠上600+的標的，選籌範圍也更大。
提問：房姐您好，首付目前可以拿到160萬。因為在上地這邊工作，想在附近買房。最近看了一些樓盤的一居室，融澤嘉園和金域華府第一期都將近400萬，天巢園和領秀慧谷的一居室大概在360萬，都是10年後帶電梯的房子。而附近還有龍博苑，以及龍華園這些老一些的小區，離地鐵較近，價格也相對低一點。還有的選擇就是往更北一些走，價格相對更低。您的建議是買附近的一居室好呢？還是更遠一些的二居？是新樓好還是老房子也可以考慮？目前就是作為過渡考慮，估計一步到位比較難，還是希望以後可以出手。
回答：如果是過度產品，次新一居相對成交周期更短，未來更好出手，兩個的漲幅相差不大。昌平的新房最好是5-10年最佳，老房子最好是看20以後的。
提問：智慧的房姐您好！新人首問，最近拜讀了您的專篇，收獲頗多，按照您推薦的一些區域選擇一些樓盤，現在有點糾結，請房姐指點迷津！感謝回答！我的情況如下：北京買房的目的，把戶口落下來，本人現在西安工作和生活。所以在北京自己的學區需求不是很明顯，預算550-600萬左右搞定。 目前主要看的是海澱片區的清河附近和朝陽的朝青板塊 首先：海澱五環裏感覺沒有合適的標的，要麽樓齡超15年，價格太高，超過預算，主要感覺自己沒有這種需求，不想買這種被學區綁架的房子；再海澱的清河看了幾個小區： 1. 清潤家園有個房子是毛坯2010年的回遷房不滿兩年，有稅費，面積80，算上稅費520萬，我覺得還合適預算之內，就是問了中介這個小區情況是3棟樓是回遷房，兩棟是市公安局的家屬樓還是宿舍樓，小區中間有個小花園，有健身器材，交通還行。我看是就是價格和樓齡了，擔心小區品質，後期不好出手； 2. 2010左右的有個萊圳花園小區，單價和總價都要高點，位置和這個差不多，單價都在七萬左右。標的物標網價585萬左右。 3.福美苑的房子價格也還行，但是網上說是兩限房，不知道環境咋樣；您怎麽看這個小區？ 4.另外就是在朝陽的朝青板塊看了：青年匯、國美第一城（網上說這個有鐵路，沒有看太多）、炫特家園，這三個也有合適的標的，現在就是糾結海澱清河這幾個小區和朝青這幾個那個更好一些。 請房姐給分析一下，十分感謝。
回答：1. 清潤家園這個小區二類經濟適用房吧（按回遷房管理），稅比經適房稍微少點。南向小兩居戶型還可以，塔樓很高，如果買到高層視野還可以。不過大塔樓大多戶型較差。感覺不如旁邊清景園（一類經適房），那邊板樓為主，戶型更方正 2.萊圳是一個大盤次新，戶型很經濟（正規2居70多、3居110多），地鐵也很近，基本上西小口那邊選次新，買不起世華龍樾的只能考慮萊圳，萊圳具備很強的稀缺性，優先考慮 3. 福美苑小區很小，總共兩棟樓，綠化也一般，兩限房稅費高 4. 不自住不需要學區，就沒必要看海澱，大方向看朝陽，租金更好，優先炫特、青年匯嘉園，其次看萊圳
提問：房姐您好：我在2017年3月趕在新政前買了回龍觀商辦房華府九號，首付200，貸款200，用了sfsd，現在孩子一歲了無法落戶，落在東城單位集體戶口。考慮到孩子上公立幼稚園和上學的問題，想在海澱買個房子落戶，首付能靠消費貸貸出200萬的樣子，本身沒有存款。方案有兩個，一是買個海澱上車老破小，不去住，全靠消費貸湊首付；二是買個海澱小兩居，有電梯能住，把華府九號的商辦賣了加消費貸湊300—400萬首付。具體您看哪個方案合適，分別有什麽合適的區域和小區推薦。另外，我在東二環朝陽門上班，老婆在安立路上班，想稍微兼顧一下通勤。謝謝。
回答：200首付可以看下北影小區兼顧學區內容，還有天作國際中心，農科院附小的學區都可以淘 300+首付 可以考慮石油附小那邊買個兩居，比如二裏莊，或者萬泉小學 如 小南莊 建議出掉商辦置換一套可自住的二居
買房問題可私信提問
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