城市也需要有自知之明，才能有清晰理性的定位和規劃。
評價城市化水平有很多維度，樓市發展也是其中的一個註腳。
我們透過對西南四城（重慶、成都、昆明、貴陽）樓市的簡單分析（市場篇），也許能更加清楚地看到昆明的優勢和差距。
一、比上不足，比下有余。
嚴謹來說，西南地區包括重慶市、四川省、貴州省、雲南省、西藏自治區共五個省市區。
從經濟發展和城市建設的角度出發，說重慶、成都、昆明、貴陽是西南有代表性的城市，應該沒有太大爭議。
四個城市各有鮮明地域特色，並非美得千篇一律。
有的以生活舒適安逸而著稱，有的山水穿城而過非常魔幻，有的是國內旅遊的熱門目的地，有的則是許多人選擇旅居養老的地方。
其中以成都、重慶為中心形成的成渝城市群，不僅帶動相關板塊融合發展，更是在西部形成高品質發展的重要增長極。
（圖源：第一財經【2021城市商業魅力排行榜】）
無論是經濟發展水平還是人口數量，成都、重慶都遠超昆明、貴陽。這兩個城市發展勢頭迅猛，許多房企都在此深耕，為西南地區帶來了一些堪稱典範的高品質宜居產品。
從城市能階來看，昆明和貴陽放在一起比較合適。兩城均在二線城市之列，如果要給兩者的經濟發展水平分個高低的話，只能從具體的數據來看。
根據統計局數據，2020年昆明市地區生產總值約6733.79億，貴陽市的地區生產總值則約4311.65億，兩者有一定差距。
按照第七次人口普查數據，昆明市常住人口約846萬，城鎮化率約79.67%。貴陽市常住人口約599萬人，城鎮化率約80.07%。雖然昆明常住人口要多出200多萬，兩個省會城市的城鄉人口結構卻相差不大。
最近釋出的一項統計數據就能從一個側面看出昆明人的心態。（不是指所有昆明人）。
中國社科院財經戰略研究院和貝殼研究院城市居住聯合課題組釋出的【2021年中國城市生活圈活力指數】顯示，昆明「城市生活圈活力指數」綜合得分為93.43分，在統計範圍內的60個城市中位居第四。
數據按照「XX生活圈」各項指標的表現進行評估得出。昆明擁有環境品質度這一指標的加分項，還有配套聚集性優勢，所以排名靠前。
其實很多人並不把這樣的排名太當真，最多調侃幾句。但是，看到貴陽居然排在昆明前面，評論區吐槽尤其兇猛。
二、差異化的市場表現
重慶、成都、昆明、貴陽的城市體量、調控手段、購房政策的不同，也會體現在樓市上。
我們來看一下整體的市場趨勢，先看供應量和成交量。
（西南四城住宅供應量和成交量 圖源：克而瑞）
重慶、成都和昆明、貴陽的體量有明顯差距。
四城中，去年成都供應量和成交量最高。重慶緊隨其後，在2018年供應和成交量超過成都。昆明和貴陽的市場體量差距不是很大。
在房價上，昆明最高，最先跨入單價1.5萬行列。貴陽房價未過萬，甚至出現下跌趨勢。成都和重慶房價出現兩個重疊點，目前來看，成都房價略高於重慶。
當然了，四城的樓市情況處於一個變化的過程中，很難幾句話說清楚，在全國調控的大背景下，樓市趨於理性，但是僅從上半年市場表現來看，活躍度也有很大差異。
具體來看，重慶2021年上半年和2020年的上半年相比，銷售的套數增長了75.92%，銷售面積增長了67.54%，成交的均價也上漲了13.59%，成交總價上漲了90.30%。（數據來源：重慶銳理）
在今年春節後，重慶樓市回暖。到了5月份前後，迎來「小陽春」，多個熱門樓盤出現排隊搶房的火熱場景。
供應量減少，需求還在增加，整個住宅市場的存量變少。到今年5月底，商品住宅的去化周期約2.7個月。也在一定程度上推高了房價。
不過，在西南四城中，重慶也是唯一試點征收房產稅的（到今年正好征收了十年），一定程度上抑制了投資需求，所以重慶房價要低於成都。
成都樓市也持續火熱，上半年商品住宅供應量同比、環比分別下降20%、53%，但是成交量同比、環比分別上漲12%、6%。整體呈現出供小於求的局面。
（成都新房供應量下降 圖源：樂居網四川）
價格上，成都樓市受到政策調控影響較大，房價出現漲跌的反彈。其中，6月成都新房銷售價格環比上漲0.9%，同比上漲1.0%。（數據來源：克而瑞地產研究、國家統計局）
成都透過搖號預審購房資格，各項調控都是從嚴執行，限購限貸的強度也要高於同級別城市。雖然能抑制房價過快上漲的勢頭，但是城市體量以及較好的發展前景，使得成都置業需求旺盛，銷量上漲動能充沛。
貴陽樓市上半年的表現可以說是「成也X大，敗也X大」。
在X大降價甩賣的幾個月裏，購房者表現了大無畏的精神，也在一定程度上營造了樓市「虛假的繁榮」。
當狂歡散去，被透支的市場購買力導致了接下來的8月份成交慘淡。多個樓盤接力降價，反而加深了購房者的觀望情緒，市場信心很難提振。
從國家統計局的數據上來看，貴陽房價從2020年5月開始環比上漲，但是在最嚴調控和以價換量的操作下，今年6月份，房價又跌回去了。雖然7、8月份房價沒有繼續跌，但是整體房價仍未過萬，僅觀山湖區的房價在1.2w/㎡左右。
最後說一下昆明。
昆明今年的房價走勢和貴陽比較類似。從5月見頂之後，房價開始回呼。今年8月新房住宅成交均價低於1.4w/㎡。
（數據來源：昆明銳理 昆明樓市整理制圖）
價格下探，成交量並沒有上漲。在一大波打折促銷過後，到了8月份，市場希望透過小幅漲價提振信心，然而並沒有起什麽作用。
畢竟，仍然有一部份房企在回款壓力下，推出特價房、工抵房這樣的低價房，購房者如果抱著「房價還沒降到底」的預期，市場回暖將會非常困難。
當然，昆明市場也有其他城市沒有的問題。隨著今年環滇環境整治的展開，部份計畫停止銷售，也在一定程度上對房價產生影響。
總之，成都和重慶是有發展潛力的，昆明和貴陽作為二線城市，比起成都和重慶來說有一定距離，但為什麽昆明房價要高一些，這可能和統計樣本有一定關系。
大部份統計房價的數據，在統計昆明的時候是選取主城五區，區域比較集中，房價沒有非常大的差距。但是，成都和重慶的城市能階不一樣，如果統計物件是大成都或者大重慶的區域，數據上可能會包括遠郊盤，統計數據就會存在一個被平均的問題。
如果只是看昆明主城區、成都市11個區+3個新區、重慶主城9區，就會發現成都的青羊區、武侯區、錦江區、成華區、高新南區房價遠高於2萬，金牛區和天府新區接近2萬。
重慶中心城區房價有比昆明高的渝中區，也有和昆明房價相差不大的區域。
