原创 江门中院 江门市中级人民法院
物业服务与居民的生活息息相关，直接关系到千家万户的生活品质和社区的综合治理。近日，江门市中级人民法院与江门市住房和城乡建设局联合发布【物业服务合同纠纷典型案例】，以期进一步推动全市物业纠纷依法有效妥善化解，示范引导物业服务企业与业主依法诚信履约，推动形成良性循环、和谐稳定的社区关系和共建、共治、共享的基层治理模式。
01
开发商应兑现其发放的物业费抵扣券
——某物业公司诉徐某、朱某物业服务合同纠纷案
基本案情
朱某、徐某在开平某小区购买一套商品房，与物业公司签订【前期物业管理服务合同】。2018年7月，因房屋质量问题，朱某、徐某与开发商协商，获得一张价值5000元的物业费现金券。同年12月，开发商向小区业主派发福利，朱某、徐某又获得一张价值4000元的物业费现金券。后物业公司在抵扣5000元物业费后通知朱某、徐某结清欠下的物业费。朱某、徐某认为至今仍有4000元的物业费现金券未抵扣完毕，故并未拖欠物管费。物业公司认为开发商已针对房屋质量问题免除了徐某和朱某5000元物业费，不同意再减免4000元物业费。双方协商不成，物业公司提起诉讼，请求朱某、徐某支付拖欠的物业费1800余元和违约金500余元。
裁判结果
开平市人民法院审理后认为，物业费现金券是开发商向小区业主免费发放，是其自设义务的行为，具有法律约束力。朱某、徐某使用第一张物业费现金券免除5000元物业费实质是开发商对房屋质量问题的补偿，与后赠送的4000元物业费现金券并非同一性质。开发商与某物业公司属关联公司，物业费的优惠活动属双方内部约定，应由双方就具体问题协商处理，且某物业公司对同一小区其他业主持有的物业费现金券的效力予以认可。因此，基于民事活动的公平原则和诚信原则，某物业公司亦应认可朱某、徐某持有4000元物业费现金券的效力，遂驳回某物业公司的全部诉讼请求。
典型意义
物业费抵扣券是开发商销售楼盘时对未来准业主承诺减免物业费的权利凭证。除非有事先排除权利的约定，否则业主持有该凭证时，物业公司都应兑现承诺。本案认定物业公司阻碍业主使用物业费抵扣券属于违约行为，对于推动开发商、物业公司与业主三方关系的良性发展，营造和谐小区环境具有积极作用。
02
业主委员会因故无法履职，居民委员会可依法代行职责
——某物业公司诉庄某物业服务合同纠纷案
基本案情
2020年9月，某小区业主委员会7名委员中有4人辞职，不能继续履行职责，而新一届业主委员会未能依时成立。2022年7月12日，经街道办事处指导监督，所属居民委员会组织该商住大厦业主大会表决，同意选聘某物业公司为商住大厦提供物业管理服务。街道办事处指导居民委员会代行业主委员会职责，与某物业公司签订【物业服务合同】。协议签订后，某物业公司依约提供物业服务，业主庄某未支付物业服务费，经催收无果后，物业公司遂提起诉讼，要求庄某向支付自2022年7月至2023年8月31日期间的物业服务费。
裁判结果
蓬江区人民法院审理后认为，根据【业主大会和业主委员会指导规则】第五十八条「因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。」的规定，本案因业委会不能继续履行职责，所属街道办为管理该商住大厦，指导所属居委会代行业主委员会的职责，并于2022年7月12日与某物业公司签订【物业服务合同】，合法有效，双方应按照协议履行各自的义务，遂判决庄某向某物业公司支付物业服务费及违约金。
典型意义
实践中，小区业主委员会因客观原因未能依法履职的情况时有发生，而大多数业主又有物业服务的需求，若因业主委员会无法履职导致无法选聘物业公司，则会损害大多数业主的合法权益。因此，新一届业主委员会产生之前，所属居委会在街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会的职责，与物业公司签订的【物业服务合同】合法有效，对业主有法律约束力，业主应当遵守并执行，业主不得以未接受服务或无须接受服务拒付费用。
03
物业公司对业主违规行为可予以劝阻、制止，但不能采取断电措施
——钟某、黄某与某物业公司侵权责任案
基本案情
某小区业主公约规定，违章装饰装修与施工的，可暂停水、电供应。钟某、黄某与某物业公司签订的【前期物业服务协议】【房屋装饰装修管理服务协议】约定，业主破坏或者擅自改变房屋外观的，物业公司可采取停水、停电等必要措施。2020年，钟某、黄某进行房屋装修时，将主阳台违规加装铝合金窗并封玻璃。某物业公司发出整改通知后，钟某、黄某仍拒不执行。某物业公司遂以钟某、黄某违规装修为由，对其房屋采取断电措施。钟某、黄某认为某物业公司的断电行为妨害其物权行使，遂起诉要求某物业公司恢复用电。
裁判结果
台山市人民法院审理后认为，钟某、黄某与供电部门存在用电服务合同关系，其使用电力是基于用电合同关系而享有的权利，应受法律保护。只有当用电户实施违法用电等行为时，有且只有供电部门有权对用电户采取断电措施。【房屋装饰装修管理服务协议】关于某物业公司可以采取断电措施的约定为格式合同，排除了业主的用电权利，为无效条款。某物业公司擅自采取断电措施妨害钟某、黄某对房屋行使物权，构成侵权，遂判决某物业公司恢复供电。
典型意义
物业公司可依据与业主签订的合同对小区物业进行管理和服务，但是不能违反法律规定或损害业主的合法权益。用电权利是影响居民日常生活的重要权利，只有在用电户存在违法用电情形时，由供电部门停止供电，物业公司在履行物业管理职责时无权擅自采取断电措施。物业公司对于小区业主装修管理，日常应按照职责加强巡查检查，依据【物业管理条例】第四十五条、【广东省物业管理条例】第五十五条规定对业主违法建设行为及时予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，应及时书面报告属地综合执法部门处置。本案对于提倡物业公司依法、文明管理物业具有一定的价值导向作用。
04
业主违反装修协议并拒不改正，无权要求退还装修保证金
——区某诉某物业公司物业服务合同纠纷案
基本案情
区某与某物业公司签订的【房屋装饰装修管理协议】约定业主须向物业公司缴纳装修保证金2000元/户，装修工程完成并经物业公司检查验收后，装修保证金无息全额退还；若业主有违反协议约定行为的，物业公司可没收保证金并要求恢复原状等。区某装修时存在防盗网安装凸出、拆除有钢筋的飘窗、外挂空调没有安装在指定位置等行为。某物业公司验收认为区某装修违规，拒绝退还装修保证金，若经整改验收后符合要求，可以退还保证金。区某不服起诉至新会区人民法院，要求某物业公司退还装修保证金。
裁判结果
新会区人民法院审理后认为，区某的行为违反了【房屋装饰装修管理协议】。依据【中华人民共和国民法典】第五百零九条第一款「当事人应当按照约定全面履行自己的义务。」之规定，某物业公司不予退还装修保证金并无不妥，且区某未能提供证据证明违约行为已消除，故对区某的诉求不予支持。
典型意义
为共同维护和谐有序的居住环境，物业公司与业主通常会依据装修管理协议或前期物业服务合同约定装修保证金。物业公司发现业主存在违规装修行为时，应及时与业主沟通协商，如业主有进行整改并经物业公司验收符合要求的，业主可要求退还装修保证金。本案中，业主违反协议装修房屋并拒不改正，物业公司依据协议约定不予退还装修保证金，在不存在显失公平的情况下，区某无权要求返还。本案有利于厘定物业公司与业主在有效协议框架下的权利义务关系，对同类案件的处理具有一定的参考价值。
05
物业公司应保障业主安全用电，不得擅自变更用电及转供电
——某物业公司诉梁某物业服务合同纠纷案
基本案情
2019年7月，恩平市某小区开发商对小区二期进行土地规划改迁工程。彼时包括梁某在内的多名小区业主的房屋是由小区二号配电房供电，在入住小区时，梁某在供电单位开通用电账户，并签订划扣电费委托协议，每月电费自行扣缴。但因改建工程，开发商将二号配电房及相应区域的送电电缆、计量电表拆除，并自行注销了相应区域业主们的用电账户。之后，包括梁某在内的业主们日常用电由某物业公司从其他区域的临时电源私自拉线供给。某物业公司自行安装电表为业主们计量用电量并主张收取电费，梁某拒绝支付。物业公司将梁某诉至法院要求支付2019年至2023年期间的电费。
裁判结果
恩平市人民法院审理后认为，梁某原已在供电单位开设账户并通过银行划扣方式缴纳电费，未与某物业公司就用电及代收代缴电费问题签订协议。某物业公司使用临时电源给梁某供电并自行安装分表计量装置的行为未经电力部门审批，属私自转供电，不符合国家安全用电规定。某物业公司提交的电费明细表为自行制作，未经梁某等小区业主确认，无法区分其所缴纳的电费具体包含了哪些区域的电费，亦无法从中区分每个业主应缴纳的电费金额。因此，某物业公司提交的证据不足以证明其已代梁某实际支付了电费，故法院对其要求梁某支付电费及违约金的请求不予支持。
典型意义
电力问题事关国家能源安全，与普通居民生活息息相关，电力的供应与使用应当严格遵照国家相关法律法规进行运作。本案驳回物业公司要求业主支付电费以及违约金的诉讼请求，对于擅自变更用电及转供电的违规行为具有告诫和警示作用，能够督促相关人员尽快整改区域内的电力配套设施，保障了普通人民群众的基本用电需求和用电安全，彰显法律公平正义。
06
物业公司不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地
——某物业公司诉李某物业服务合同纠纷案
基本案情
2022年，李某在其所购商铺开办某汽修配件店。随后，李某发现商铺旁的围墙被拆除，商铺前的地面出现凹凸不平现象，某物业公司还在商铺旁加建一间平房用于存放清洁工具、清洁车辆等杂物，平房前的空地（商铺斜前方）长期堆放大量大件垃圾，致使周围卫生环境恶化，影响车辆出入及李某商铺的经营环境。李某要求某物业公司解决商铺门前卫生问题，但双方协商未果，李某遂拒交物业费。某物业公司则提起本案诉讼，要求李某支付拖欠的物业费。
裁判结果
根据【物业管理条例】第五十条第一款「业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益」之规定，物业公司应依约保持公共道路等物业服务区域的畅通有序和卫生整洁，不应违规加建建筑物等。经承办法官反复沟通及释法明理后，某物业公司立即清理堆放的大件垃圾并平整商铺路面，后李某主动交纳物业费，某物业公司向鹤山市人民法院申请撤诉并获准许。
典型意义
本案中，物业公司提供服务过程中存在违规行为，人民法院主动督促指导物业公司进行整改，物业公司据此对涉案小区和其他由其提供物业服务的小区进行自查整改，业主对整改情况满意后主动交纳物业服务费。本案是人民法院主动参与社会治理的重要实践，有效预防同类纠纷的发生，真正实现案结事了，对提升企业治理水平、优化法治化营商环境具有积极意义。
原标题：【市中级法院、市住房城乡建设局联合发布物业服务合同纠纷典型案例】
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来源：江门市中级人民法院
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