房屋养老金消息一出，诸如「本来买房想养老的，结果发现最后还得为房子养老」的言论频出，那么房屋养老金制度到底是不是变相的房产税？房屋养老金老百姓要直接出钱吗？
大众新闻记者注意到，这项备受关注的房屋养老金制度来自于2023年3月住房和城乡建设部等15部门联合发布的【关于加强经营性自建房安全管理的通知】，要求各地积极探索创新房屋安全管理方式方法，开展房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险试点。目前，上海等22个城市正在试点。
而为房屋体检、房屋维修、房屋保险提供资金保障的房屋养老金制度，是一系列制度落实的关键。
越来越多房屋进入「中老年」
住房和城乡建设部加快推进房屋体检、养老、保险三项制度建设的原因之一就是老旧住房占比持续攀升，有相当数量的老旧小区需要养护。
山东合富辉煌副总许传明对大众新闻记者表示，这些年购置的房子都还比较新，大家还没有意识到这个问题，「接下来都将面临着新房子变老房子的一个过程，房屋养老金其实就是这几年房地产行业一直在提的全生命周期的概念。这是大规模新建房地产时代结束之后，需要慢慢补的一课。」
据住房和城乡建设部此前披露数据，截至2022年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，进入了设计使用年限的中后期；预计到2040年前后，将有近80%的房屋将进入这个阶段。
【中国人口普查年鉴2020】显示，截至2020年末，城镇存量住宅建面292亿㎡、2.9亿套，其中老旧住宅（2000年前建成）占比有31%（按照套数）。以山东为例，按住房建成时间分的家庭户住房状况来看，1980-1989年的房屋占比14.09%，1990-1999占比21.55%，2000-2009年占比27.96%，2010-2014年占比18.58%，2015年之后的房子占比11.15%。这意味着到2030年山东30年房龄以上的房屋占比将超过21.57%，20年房龄以上的房屋占比几乎超过50%。
「对于现有房地产市场基本没什么大影响。」许传明说，目前二手房和老破小更多的是看市场接受度，这些房子的硬件环境、基础设施水平目前面临一些问题。比如老旧小区的电梯改造等项目，北京、上海、济南等地都在做基础设施水平的全面提升，「如果接下来有了这个房产养老金的保障，对于老社区的综合品质和不动产水平提升会有帮助作用。」
烟台正在探索城市住宅养老金
除了本次住建部明确提到的22个试点城市之外，先行先试之举在一些城市已落地。
大众新闻记者从烟台市住房和城乡建设局了解到，山东烟台也在探索城市住宅养老金、城市住宅体检、城市住宅保险制度。
山东烟台在今年年初出台了【关于加强城市住宅全生命周期管理工作的意见】（下称【意见】），【意见】中提到「选取莱山区率先开展城市住宅养老金、城市住宅体检、城市住宅保险制度国家级试点工作，在制度设计、实施范围、运行模式、监管体系、激励措施、信息化建设等方面进行创新，探索可复制、可推广的实施模式」，并且到2025年在烟台市全面构建覆盖房屋全生命周期的质量安全管理制度体系。
其中，【意见】中明确提到，城市住宅养老金，是指探索通过列入土地出让成本、财政预算拨款和建设单位缴纳、个人缴纳等方式筹集资金，用于房屋体检、购买房屋保险、公共部位维修补贴等，由公共账户和个人账户组成，共同构成房屋全生命周期管理的资金保障体系。
大众新闻记者从多地住房和城乡建设局了解到，除山东烟台之外，济宁也积极推进房屋质量保险制度试点工作，探索推行「商业保险+抽查巡检+技术服务」的自建房安全责任保险模式。
钱到底从哪来？
关于大家普遍关心的房屋养老金是否需要老百姓直接出钱这一问题，答案似乎已经明了。
住房和城乡建设部相关司局负责人表示，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。公共账户由政府负责建立，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。
烟台市住房和城乡建设局在文字解读【关于加强城市住宅全生命周期管理工作的意见】时也表示，财政、资规、税务等部门和单位研究将房屋养老金公共账户资金计入土地出让成本的落实机制。
在许传明看来，房地产养老金有很多问题还需要慢慢厘清，比如住房养老金收取比例如何缴纳等。他认为，接下来房屋养老金可能会跟城市更新等一些政策搭配，这样便于配置资金。
事实上，此前房屋养老金全国尚未有可完整借鉴的成熟案例。上海市房地产科学研究院严荣、郝艳婷、郭戈发布的【我国房屋养老金制度：背景与框架】中提到，公共账户资金由财政资金出资，以国有土地出让收入、中央财政城镇保障性安居工程补助资金（老旧小区更新改造资金）、地方财政补助资金为主，其他房地产相关税收为辅。
其中，土地出让收入作为房屋养老金主要资金来源有两个路径考虑：一是直接在现有的土地出让净收益中增加房屋养老金资金支出科目。二是在大的支出科目中规定计提不少于2%的房屋养老资金。同时，老旧小区改造资金补充到公共账户，既能兼顾按需立项，同时也有利于更新成果的后期维护。
（大众新闻记者 戴岳 董婉婉 风信子工作室出品）
