不研究目标消费群体的选址都是耍流氓！
不研究目标消费群体的选址都是耍流氓！
不研究目标消费群体的选址都是耍流氓！
开店铺其实最应该做的一件事情就是研究目标消费群体。什么意思呢，就是比如你是开中高档西餐厅的，那你就该琢磨谁会去你的店铺吃饭，老外、白领、以及约会的小情侣居多，那么接下来的事情就是去找这三类人群喜欢逗留的地方（注意是逗留不是聚集，地铁站也有很多人聚集但是不会有很多人逗留，而吃西餐讲究的就是那种优雅跟情调，一定是那些人群愿意逗留的地方才行）。
同样的，你开餐饮小吃店，也要先研究下喜欢你这种品类的人群是谁？他们一般在哪里逗留或聚集。（考虑到题主小吃店的面积比较小，可能聚集也是适用的）。这样基本就能选出一个商圈来做你的选址的目标对象。
所以，这就是我们选址的第一大要素——
一、研究目标消费群体并找到相应的商圈。
选择好大致的商圈好之后，你要考虑的就是你的这个店，是要做聚集型业态的店铺还是差异化业态的店铺。即
二、考虑店铺选址性质——聚集型还是差异化
举个例子，你是一个卖炸鸡的，你选的商圈里面有一个片区里面有好几家卖小吃的，比如周黑鸭、章鱼小丸子、米芝莲这种，还有一个片区是基本都是零售类的，以卖衣服的居多，但是那边也有可以做餐饮的店铺。这个时候，你是选择加入自己的潜在竞争对手的行列，做一个聚集型的定位，还是做差异化的定位，在零售店铺里面独树一帜？
做聚集型的定位成功的可能性会大一点。因为一般来说，同一个区块里，人们印象里有聚集型的地方的时候，就不会去留意差异化的店铺了，想要吃的话都会逛完之后去到聚集型的区域进行对餐饮的挑选。当然，如果做差异化定位有「好做外卖」等其他理由，则另当别论。
三、考虑进商场/街铺
近几年来商场开业迅猛，很多开发商都疯狂拿地开业。也引得很多创业者想进商场搏一把。
理论上来说，商场本身就会吸引人来，也会有上面说到的「聚集型或者差异化」的片区，很多做得好的商场连上旁边的其他商场或者街铺就能形成一个很好的商圈。
但是作为一个在商场工作的人员告诉你，除非商场给你的位置跟条件特别好，不然不要轻易进商场！而且考虑到题主问的本身也是一个小店铺，所以一般商场是不会给你什么好的位置跟条件的，还是费点力去找一些好的街铺会比较好。
为什么不要进商场呢，因为本身开发商就是商人性质，一个商场开出来每天能耗、人员工资都在滚，所以他们肯定会设置各种赚钱的门槛，一般都是体现在租金物管费上，而且你生意好了他就会涨租了，一套完备的商业体系不会让他少赚一分钱的。在这种情况下，水涨船高，商场是最快能知道你生意是好是差的。如果很差交不上租金，他就会想着法子把你赶出来换下一个牌子，如果很好，他也会每年给你涨租或者提抽成，基本小吃店在商场的租售比不会低于20%。如果有机会的话我会写写商场的操作模式。
四、人流基础+动线
根据前面三步，我们基本确定了商圈以及一个聚集型业态的大致位置。那么接下来就要选具体的位置了。就是去看这个商圈的人流基础是什么。简单来说，就是人是从哪里来的，是旁边的写字楼，还是马路对面的地铁站。然后去观察，这些人的动线是什么样的，在商圈哪个位置停留的时间最长，在哪种店铺花费的金额较高。观察好这些之后，你可以画一张大概的人流动线图，甚至可以自己做一张热点图，这样你就大致知道你要选择哪个店面进行经营了。
五、租金
很多人把租金放在第一位，其实我觉得租金不是第一位的，前面的分析做好了之后。你可以去测算一下你选择了你心仪的位置的营业额，可以选一家同类型的店，观察经过的人流量、进店率、购买率、客单价，就可以测算出你自己店铺的一个大致营业额，然后根据你自己测算的营业额，反推你能承受多少的租金。举个例子，你保守预估你的店铺的营业额是10w，那么物料占比一般来说是30%-40%，就算35%吧，人工+水电15%，推广5%，你最低要求的利润是15%，那么其实你能承受的最高的租售比是30%，也就是租金+物管费30000元。租金不是根据你租得租不起来衡量的，租金是根据它能产生相应的价值来衡量的，所以不要急着去判断这个租金贵不贵，要先看它能给你带来多少的收益。
希望题主早日找到合适的经营位置~早日赚大钱~O(∩_∩)O哈哈~
我是@林沁，有着多年商场运营经验，擅长开店咨询/营业额增长咨询，私信我， 免费 送你30min一对一店铺诊断（没开的已开的都可以），每天仅三个名额，先到先得~
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咱们下个回答见！
