房地产出清泡沫已经是在发生的事情，人们的预期最近几年也在发生着变化，尤其是从以往的评论中就能看到。以前人们说房子永远涨，买到就是赚到。逐渐的，不涨是可以接受的一种预期，开始说房子不会下跌，至少不会大跌。取点也从全国普涨，到个别城市涨，甚至到了拿个别城市的个别小区来佐证的地步。随着居民收入预期下降，经济下行的发生，房地产行业已经是日薄西山，从来都没有什么白银时代，信贷支撑的房地产价格本身就是向未来借钱的做法。甚至出现了涨价去库存这样的政策，不仅没了白银时代，同时也加速透支了生育率的下降空间，这种发展模式是把债务推向未来，寅吃卯粮，但卯时已经没有那么多生产和加杠杆的后来者了。
现在的客观问题就在这里，出清也在逐渐发生，今年三季度还没结束，地方已经推出700多条调控政策强拉房地产，但市场反响平平，要说问题出在哪来，大概率是「我要的是葫芦」这样的心态。光想着居民极限负债接盘，却忽略了改善居民的公共福利和薪资收入才是问题的核心，收入上不去，给居民加杠杆，能起到什么作用呢？现阶段人定胜天的拉动房地产已经不现实了，除非能短期内完成财富结构优化，尤其是扭转资本收益压过劳动收益，这点也是概率极低。所以真正应该考虑的是房地产泡沫如何出清，以什么样的方式出清的问题了。文章约3400字。
1. 用通胀消化泡沫理论
不知道谁提出的，有一个看似非常有道理的理论，即通胀慢慢来消化泡沫，即货币贬值来降低债务的压力，就好比去年借100块，货币贬值10%，还105块钱的话，其实借钱还有的赚，债务压力就会下降。然而当我们把这个模型忽略的中间部分补齐，就会发现事情没有那么简单。
通胀本身是一种货币的现象，一般情况下科技在进步，生产效率增加，商品产出增加，所以伴随着市场的货币供应增加。比如市场上原来有100件商品，现在是200件，货币只是商品流通的交换媒介，假设货币跟随者商品的增加而供应增加，用于匹配这部分商品增加的需求，那么就不会有太高的通胀。相反，当商品产出不增加甚至减少，反而大度增加货币供应一般会产生通胀，通胀通缩来源于商品和货币供应的不匹配。
房地产也是一种特殊的商品，既有价值储藏的投资属性，还有遮风挡雨的居住属性，且是全民可以参与的投资品。当市场供应太多货币的时候，这类资产最容易价格上涨，上涨带动更多的投资需求，出现泡沫自我循环增长的过程，越涨越买，越买越涨。房地产又是银行的主要抵押物，包括企业以及个人的贷款，比如房贷的抵押物就是房子，货币供应增加-房价上涨-投资需求增加-房地产作为抵押物扩大货币供应-房价上涨。这个过程也会发现，房地产不是蓄水池而是作为抵押物的印钞机。
大家都有足够的储蓄和稳定的高收入来匹配房价增长的幅度，那么这个循环本身是没有问题的，如果房价都是储蓄和收入支撑，那么也不能说有多大泡沫。事实却是大家没那么多钱，也没有那么高的收入来支撑一直上涨的房价，逐渐的后边的人就接不住了，负债应用越来越多，收入越来越多的比例用于偿还贷款。对于金融体系来说，房地产是最大的抵押物，资产缩水可能导致整个银行体系资不抵债，非常依赖房价继续上涨和购房者如期偿还贷款。得到一个非常奇怪的现象，当经济的繁荣越来越依赖放贷，放贷又非常依赖房地产作为抵押品，买房的人又是中下层的接盘者，收入涨不动了，继续放贷还是不放？继续放贷金山银山也有把居民储蓄和收入吃干的一天，不放贷可能短期就得出问题。这也能解释为什么政策制定很矛盾， 一段时间银行制定了三道红线和房贷存量红线，很快又坚持不住应贷尽贷和配合地方拉房地产，矛盾的集合体 。
题外话，预售制烂尾最着急的应该是银行，抵押物缩水甚至没有了，杠杆加的越多，银行越危险，都以为居民拿不到房还能乖乖的如期偿还贷款，这是风险很大的想法，万一大家选择断供了呢？
泡沫大与小的判断标准其实就是普通人的承担能力，有多少储蓄和收入能承担多大的负债，尤其是最后接盘者的财务状况有关，收入低，房价高，银行放贷维持这种繁荣不就是美国的次贷危机么。回到文章开头，各个地方都想拉房地产，却没有人关心中下层的收入和储蓄状况，别说700多条政策，出一万条也未必有效果。
那么能不能靠通胀来解决房地产泡沫中的债务问题呢？房地产玩到今天，依旧是旁氏信贷的向下层转移，要通胀就要超发货币，要超发货币就要有人借钱加杠杆。政府不愿意加这份负担，民营企业没能力，国企央企还想从危机中兼并企业和赚钱，结果还是引导给居民加，现在的目标群体已经投向农村了。
而在货币的流转中，信贷扩张所产生的货币通过房地产流向土地财税，房企收益以及银行的利息。分钱都是一般是从上自下的分流，很少能有红利留到普通人身上，尤其是接盘的最后一棒身上，相反转移下来的都是债务，简单的例子，农民能吃到多少放水的红利多呢，还是代价多？此外，货币超发可能引发的基本物资价格上涨（cpi计算高权重），基本物价上涨受影响最大的也是基本物资支出占比的高的群体。
房地产的泡沫来源于信贷扩张，通胀本身也是扩张性货币政策的结果，超发货币就需要有人来加杠杆，现在看来还是居民加。靠通胀来消化泡沫模型，翻译过来就是 中下层接盘者继续加杠杆、收入不涨，物价也在继续涨 。这种模式来消化债务扩张积累的资产泡沫和转移下来的负债压力，读者觉得现实吗？用放水去解决之前放水积累的风险，就好比用汽油灭火，火不灭的原因是汽油加的不够，本身只是管中窥豹看不到资产泡沫全貌的结论。
2. 经济问题和债务消化靠的是实体产出
那么就有人问了，我国过去也出现过很多次的金融风险和债务问题，不都是靠通胀消化的么。其实这个理解是不对的，真正解决经济问题的仍然是产出，经济高增长的时候，不管是上中下的各个环节，大家都能分到发展的蛋糕，无非是谁拿的多，谁拿的少。只要经济产出不断的高速增加，转移到普通人身上的金融风险能够慢慢地消化，不至于出现太大的危机。
具体表现在，我国在40年的发展过程中，可以维持在9.5%左右的平均增速，约没7年多经济体量翻一番，居民的收入随着经济高增长也在逐渐增加，收入上涨才是消化债务的关键，而不是通胀。举个例子，债务利息5%，通胀5%，假设收入不涨，那么居民既要承担债务的利息，又要经受手里工资购买力下降的问题，压力只会更大。反过来如果收入增长20%，那么债务的利息和通胀就能够被收入增长所抹平。再往深处逻辑讨论，本质是社会总产出增加，货币是你参与生产向市场提供商品获得的酬劳，也是向市场索取商品的凭证。 向未来借钱通过未来的高增长弥补消化掉了。
以前消化泡沫的路径依赖：经济有风险-转移到居民口-高经济增长-带动收入增加-消化泡沫。有一句大家经常说的话，把一个很大的问题平均到十几亿人身上就是一个很小的问题。这里面有个关键因素，便是经济的高增长，以及高增长可以带动居民收入的增加。以前靠着高增长每次都能化解风险，但路径依赖多了，啥风险都想这么处理，比如2015年的涨价去库存，往居民身上转移的风险太大了也会反噬，也就是十几亿人每个人身上都是一个小的信贷违约风险，集合起来就是一颗很大的雷。
现在的客观问题是，经济增长放缓是必然的趋势，很难再和过去四十年那样，每年维持接近10%的高增长，也不可能再做到每七年八年经济体量翻一倍，这时就会遇到几个问题：
第一个消化泡沫的前提高增长不存在了，靠着左手倒右手，内部的风险转移并不会真的解决问题，而只是把成本从一些人身上转移到另一些人身上。或者说，现在消化泡沫是很难的，需要直面这些经济泡沫了，而不是继续往未来转移风险。
第二个是产出速度放缓，居民收入在一次和多次分配中是否能够保障，任何经济体都有既得利益者，我们自然也不例外， 加上重劳动税反而轻资产税 ，分蛋糕不均相比其他经济体有过之而无不及。以往的靠居民口分摊风险也很难发挥作用了，既要普通居民少拿蛋糕，又要多承担风险和债务转移，个人破产制度缺失还是无限责任制，万事都是有代价的。
第三个则是泡沫的体量已经不是中下层可以承担的了，向未来借了二三十年的钱来刺激短期的投资和消费，居民储蓄的金山银山也吃空了。虽然上半年流入银行的储蓄还在大幅度上升，然而不是财富结构中承担风险转移群体的财富，继续加杠杆也加不了多少了，这也是这两年各种货币政策和地方政策拉动资产泡沫失效的原因。
最后， 个人觉得与其关注政策如何拉动资产泡沫和维系债务黑洞，不如换个思路，把思考重点放在经济体的泡沫如何出清，以及出清可能的表现形式上更加符合实际情况。
