Hi， 我是只说海外房产大实话，带你全球收租的S姐。
最近甜蜜区喜迁新址，很多客户来新办公室交流。
其中一位客户，提了一个很好的问题：
投资菲律宾房产，底层逻辑是什么？其实，这不仅是 客户投资的理由，也是甜蜜区选择重仓菲律宾的底层逻辑。 今天，S姐就把当天活动「现场回放」，听听 甜蜜区资本CEO Mark 对这个问题的解答。
01
Mark先分享了数年前，他带队日本商务考察时的故事。见到日本无印良品社长松井忠三时，他好奇地问了一个问题：
日本顶级企业家，为何很少见年轻人？以日本四大「经营之圣」为例，最年轻的也是出生于上世纪30年代。
松下幸之助，松下公司创始人，生于1894年
本田宗一郎，本田公司创始人，生于1906年
盛田昭夫，索尼公司创始人 ，生于1921年
稻盛和夫，京瓷公司创始人，生于1932年
松井忠三笑而不语，反问Mark：
为何上世纪80年代前，中国很少见顶级企业家？
的确，阿里巴巴的马云、百度的李彦宏、小米的雷军、京东的刘强东、腾讯的马化腾，无一例外都是60后、70后。
而拼多多黄峥和字节跳动的张一鸣，都是80后。
如今，越来越多的90后创始人，像喜茶的聂云宸一样，开始大举登上历史舞台。
中日知名企业家年龄差异背后，是时代风口的轮动。
二战后的六七时代，日本经济腾飞，成为全球第二大经济体， 30多年成就了大家熟知的丰田、本田、佳能、松下、三菱和索尼等企业 。
随着中国加入WTO，日本传统优势领域，逐渐 被「中国制造」取代，日本进入「失去的三十年」。
反观中国， 在过去的20年，中国人只要选择了房地产、互联网、金融的任何一个赛道，便搭上了财富快车。
可是，随着人口红利和城镇化红利逐渐消失，国内从增量市场变成存量市场，下一个带来增长的风口在哪里？
02
寻找下一个风口，不妨把视野打开一点。
在中国周边，一个新的经济巨人正在崛起。
它就是东盟 。
东盟由10个国家组成，单独看算不上经济大国，但加在一起，就是一股不容忽视的力量。
450万平方公里，近7亿人口，25岁的平均年龄 。
东盟巨大的潜力吸引了世界的关注。
在「一带一路」倡议下，中国与东盟国家（东南亚国家联盟）的投资合作日益深入。
2019年，东盟替代美国，成为中国第二大贸易伙伴。
今年，东盟成为中国最大贸易伙伴。
今年前5个月，中国与东盟贸易总值1.7万亿元，增长4.2%， 占中国外贸总值的14.7%。
尤其是 疫情下，中国与欧盟、中美和中日贸易都下降了，唯独和东盟的贸易还在增长。
越来越多的全球科技公司也在进军东盟。
Facebook、谷歌、微软和亚马逊 等巨头，已经在东盟国家开展业务，追随着IBM、惠普和英特尔等基础科技巨头的脚步。
中国互联网巨头也不甘示弱，像 字节跳动、阿里巴巴、京东和腾讯 等知名企业，纷纷进军东盟。
东盟将会是全球未来20年的经济引擎 ，这已经成为具有国际视野的投资人共识。
这样的投资风口，你跟不跟？
对于我们普通人而言，买房投资，无疑是最容易追赶风口的方式了。
03
可是，东南亚国家那么多，买房该选哪个国家呢？我们先来看房价快速上涨要满足的3个条件：
国家人口要过亿、城市人口要过千万。经济增长快速，至少要6%+。
人均GDP3000-8000美元，是房价快速上涨期。
15年前的深圳、上海，都符合这几个条件。 我们来分析下东盟国的数据。
从人口因素考虑，首先排除核心城市人口较少的国家，柬埔寨、文莱和老挝。
从人均GDP来说， 新加坡、马来西亚人和泰国 人均GDP，都已经超过8000美金了，房价不再处于黄金上涨期。
而 缅甸和柬埔寨 人均GDP低于2000美金，老百姓购买力有限。
印尼 人口和经济基本面虽然不错，但是外国人买房限制非常多。比如，外国人买房，必须人在当地，且能够给印尼带来好处等等。
越南 贷款政策，对外国人不友好，杠杆利用率不高，且房子不是永久产权。
而 菲律宾马尼拉 的4个基本面，都符合我们的投资逻辑：
1、人口红利
从人口总量来看， 马尼拉常住人口2400万，和上海差不多 ，但 马尼拉人口密度却是上海的10倍 。
而且， 菲律宾人口非常年轻，年龄中位数在25岁左右 ，中国人年龄中位数已经38.8岁，和美国差不多。
2、供需关系
上海拥有780万套存量住宅，但马尼拉只有50万套。疫情前，马尼拉房屋供给量每年约5万套。
按照这个速度推演， 马尼拉房屋总量，至少需要120年才能赶上上海 。
常年供需不平衡，是马尼拉房价上涨的原动力。
3、经济
菲律宾连续8年GDP增速超过6%， 人均GDP为3200美元，相当于中国2008年的水平 。
最近十多年，中国房价涨幅，大家都感受到了。
4、资金利用杠杆及回报率
马尼拉的首付比例很低， 手上有几十万资金，就可以配置几套，资金杠杆高。
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