虽然都是房产危机，但却有着本质区别！中国烂尾楼错在开发商和银行，美国次贷危机错在购房者，这能一样吗！
我来详细说明一下，美国次贷危机的形成、中国烂尾楼的不合理处、停贷、以及烂尾楼的整治途径。
一、美国次贷危机形成的背景和原因
（1）背景
首先要知道，美国人特别爱贷款。
这一点从他们发明的各种信用卡体系就知道了。
他们日常生活中的很多东西，
包括房子，汽车，甚至电话费，
基本都是贷款付费的。
他们买房，也很少全款买房。
由于美国人热衷贷款，
他们的国家就发明了一套贷款体系。
银行根据每个人的信用等级进行综合评估，
将贷款分成3个层次，分别为：
优质，次优级和次级贷款。
一般情况下，次级贷款者由于信用等级和综合评估不达标，
是很难贷款买房的。
这是前提。
20世纪90年代，在信息技术革命的推动下，
世界上90%的科学技术创新都发生在硅谷，
大大推动了美国的经济发展，
美国的资本市场异常繁荣。
但好景不长，2000年左右，美国互联网公司纷纷破产，
互联网泡沫破灭，经济开始衰退。
社会上的资本家和投资者决定转身投入地产市场。
为了缓解危机，刺激消费，
没多久美国推出了「次级抵押贷款」。
「次级抵押贷款」具有零抵押、零首付、低利息的特点。
可以让不具备购买能力的低收入者，
通过透支未来的形式，提前进行消费。
可以想象，不管哪里，社会上还是穷人多啊，
原先不具备购房能力的人，迅速加入购房大军，
这一下就让美国疲软的社会经济，再次暴涨。
有数据表明，从1994年到2006年，
美国有1000万家庭获得了自己的住房，
自住房比率高达68%，
而次级贷款比例占整个房贷比例的15%。
短短几年时间，
这种「超前消费」模式，
就让美国房地产市场开始出现泡沫，并迅速疯涨膨胀，
最后彻底破灭，危机席卷全球。
（2）原因
美国房产泡沫从形成到破灭，
前后不过5年时间。
泡沫破灭的一个重要原因，是因为美国房价急剧上升。
首先，为了刺激人们贷款消费，
美联储给出的利率是极低的。
低利率不仅有利于人们买房消费，
更有利于资本家们进行地产投资。
买房人数多了，房价自然上涨，
同时资本家投资也加大，
而土地作为一种稀缺性资源，自然价格大幅上升，
地皮涨价，房子自然涨价，
开发商见房价上升，有利可图，必然又加大投资，
这就导致房价进一步上升。
如此形成一个恶性循环，
房地产泡沫就这么来的。
其次，上面提到，
美国为刺激消费，
让原先那些不具备购房能力的人进行提前消费。
穷人买完房子、消费完之后，
随着房价上升，银行开始多次上调利息率，
这就导致许多人根本还不起次级房贷，
于是许多次级贷款者停止还贷款，
拖垮了银行机构和多家抵押贷款机构。
当然，后续金融市场还有一系列骚操作，
彻底摧毁了投资者信心，
让美国股票市场剧烈波动，席卷全球
这便是次贷危机的形成。
二、中国烂尾楼和美国次贷危机的区别
大家有没有看出问题，
美国次贷危机和中国烂尾楼的一个巨大差别
——
美国是次级贷款者还不起贷款，
不得不停止还贷，
导致房地产泡沫破灭。
但人家起码还有房子。
而中国烂尾楼呢，
中国是老百姓买了房子，
交了大批首付款，而且能还得起贷款。
关键是你开发商和银行不干正事，
房子都不给建完，直接烂尾，
银行贷款的征信体系，
还逼着你不得不继续还贷款，
否则就直接给你拉入黑名单。
这背后除了开发商罪大恶极，
还有一个重要原因，
就是某些银行违规给大量不合格的开发商，
贷款，买地，建房，预售。
而预售房的购房机制本身也有问题。
购房者交了首付款买了预售房，
开发商收款之后就可以去买下一块地皮，
再次贷款，建房，预售。
开发商和银行几乎不承担任何危机和责任，
哪怕资金链断裂，楼房烂尾，开发商跑路。
银行实力雄厚，最多受到一点冲击，
但老百姓不一样，大多数老百姓奋斗了半辈子，就为这一个房子，
他们交出了全部的储蓄，付出了最多，最后却要承担最大的风险。
零过错的购房者，
要承担购房过程种全部的责任和潜在的房产危机。
这是最不合理的一点。
三、烂尾楼停贷违法吗？
烂尾楼的形成，
首先大多是开发商的资金链断裂，或工程款挪为它用，
导致项目停工。
其次，银行的违规放贷也难辞其咎。
有律师表明，
在楼房主体完工之前，银行是不能放贷的，
但很多银行基于某些利益，根本就无视这个规定。
碰上烂尾楼，自己主动停贷合不合法？
【民法典】第563条有以下规定，
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，
当事人可以随时解除合同，
但是应当在合理期限之前通知对方。
也就是说，购房者如果停止还贷，
银行可以起诉解除贷款合同，
并要求购房者承担违约责任，列入失信黑名单。
如果银行违规给开发商放贷，导致楼盘烂尾，
购房者也不能单方面停止还贷，
还需要自己搜集银行违规放贷的证据，
去人民法院告银行违约，以解出贷款合同。
呵呵。
四、烂尾楼就没法治？
普通人努力一辈子，
不过想要个遮风挡雨的房子，一个归属。
而一个烂尾楼，就足以毁了一个家庭大半辈子的努力。
其实，烂尾楼也不是没有办法解决，
只是普通老百姓很难自己去解决。
比如，云南省从去年开始，
下定决心发力整治烂尾楼，
短短不到一年时间，
全省的334个烂尾楼已经有70%被盘活。
方法就是「一项目一方案」，「续建式重整」，
由政府牵头下，住建、自然资源、产权登记中心、应急、街道办等多个部门通力合作，
在社会上公开招募重整投资人。
这样一来，一个烂尾8年的楼盘，不到10个月就建设完成，
业主们还拿到了不动产权证。
这说明什么？
说明，很多时候不是问题难解决，
而是没有下定决心。
有时候只是需要一份决心，一分来自**的决心，
就能解决国计民生的大问题。
