萬通集團創始人、禦風集團董事長馮侖。 董紅艷/攝
本報記者 董紅艷 北京報道
房地產作為國民經濟支柱產業，其發展一直受到舉國關註。當前房地產行業現狀下，業內多方都在探尋新的行業發展路徑。
7月10日，在中國房地產報、中國城市與區域治理研究院主辦的「以新為徑 萬物生——2024第十四屆中國房地產品牌發展大會」上，萬通集團創始人、禦風集團董事長馮侖推測，房地產「雙軌制」下，未來商品住宅只占2019年（市場規模）的三分之一，也就是6萬億左右的銷售額。
同時，業內多方還分析指出，未來房地產的發展中需要高度重視營運能力的提升。其中，阿那亞創始人兼CEO馬寅表示，「對於房地產，特別是文旅地產而言，沒有營運就沒有一切。營運決定了資產價值，決定了房產的流動性。」
住宅銷售規模為6萬億元？
當前房地產市場仍然處於築底階段。統計局數據顯示，2024年1—5月份，全國房地產開發投資40632億元，同比下降10.1%，住宅投資30824億元，下降10.6%，新建商品房銷售額35665億元，下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.5%。
回顧房地產的發展，萬通集團創始人、禦風集團董事長馮侖表示，在2019年房地產開發時代，全球最十大市值企業中中國地產公司占據6席，相關企業達到的規模上的高峰。但是，這只是階段性的繁榮，後期也要面臨挑戰和轉型。如今，房地產已經進入後開發時代。「這個時代特別像年輕人在青春期之後個子不長了，橫著長」。
對於房地產後開發時代的變化，馮侖將其概括為三個方面，體制和政策的變化、產品結構和需求重點變化、企業經營模式的變化。
對於體制和政策的變化，馮侖表示，經歷了福利分房、住宅商品化、保障房等發展階段，中國房地產發展逐步邁向「雙軌制」。雙軌制下「保障的歸保障，商品都歸商品」，最終可能會比較接近新加坡目前的房地產發展模式。
具體看來，深圳的房地產發展模式給出了市場參考。2018年深圳曾經發文稱，到2035年，將新增建設籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套，達到「60%的保障性住房、40%的商品性住房」的住房布局。
對於產品結構和需求重點變化，馮侖推測道：「未來，商品住宅只占2019年（市場規模）的三分之一，也就是6萬億左右的銷售額。這還是一個很大的市場。」
同時，馮侖指出，「房地產不是沒什麽可做了，而是要轉向其他房地產領域，比如辦公、商業、酒店度假、教育研發、物流倉儲、醫療健康、公共物業等。其中，醫療健康和物流倉儲發展得就很好。」
薩摩耶雲科技集團首席經濟學家鄭磊向【華夏時報】記者分析指出，房地產後開發時代的變化，綠色建築和低碳房地產或將逐漸成為主流；開發商需要更加註重建築材料的環保性和節能性，同時也需要考慮到建築的長遠營運和維護，如能源效率、水資源利用等；同時，因為消費者不僅關註房屋的地理位置、戶型和價格，還越來越重視住房的質素、設計、社區服務以及未來的升值潛力，開發商需要更加註重提升房屋的品質和服務。
「沒有營運就沒有一切」
房地產後開發時代離不開對存量房的管理。4月30日政治局會議定調樓市政策方向，提出「統籌研究消化存量房產和最佳化增量住房的政策措施」；5月17日，房地產「一攬子」新政聚焦穩市場、去庫存；6月7日國常會再次明確「對於存量房產、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、紮實推進」。
業內多方認為，當前房地產市場環境下，企業需要轉變思維，需要重視企業營運能力的提升。
市場上一直存在房地產到底是實體經濟還是虛擬經濟的爭論，優客工場創始人、共享際創始人毛大慶表示，「我始終都認為房地產就是制造業」，只是這個制造業中有一個主要的生產資料價格在短時期內飛速膨脹影響了老百姓的基礎生活，要維持它的持續發展，必然要思考新動能替代舊動能。
「一部份企業如果還停留在單純的制造思維，甚至是資源思維，就很難走過去。」京投發展總裁高一軒表示，養老行業或將成為房地產相關企業發展的一個分水嶺，一部份企業跨過去的將進入服務行業。養老行業特別細碎，單價極低，特別重視服務，要求所有人都俯身下去，真誠地面對客戶。
而提到服務營運能力，就不得不提到阿那亞，這樣一個特殊的存在。此前，阿那亞只是一個秦皇島的偏遠樓盤專案，而現在的阿那亞已經從純粹的地產專案轉型為全資源的濱海旅遊度假綜合體，註重營運服務。
對於當下整個房地產面臨的環境，阿那亞創始人兼CEO馬寅表示並不陌生：「其實，2013年接手阿那亞的時候，我們所面臨的問題跟當下的房地產行業遇到的問題挺相似，都是房子賣不掉了，房價也不漲了，銀行也不給錢了。10年前，我們已經死過一次了。」
當年的困境被馬寅視作一種幸運。馬寅稱「大環境給了我們10年的周期去慢慢做轉型這件事」。 「對於房地產，特別是文旅地產而言，沒有營運就沒有一切。營運決定了資產價值，決定了房產的流動性。這是我過去10年最深的感受之一。」馬寅說。
對於房地產企業經營模式的轉變，馮侖也在房地產後開發時代的變化中分析稱，開發時代，企業需要的本事是建設，在後開發時代，對於辦公、商業、酒店度假、教育研發、物流倉儲、醫療健康、公共物業等業務形態，企業更需要的是資產管理和營運的能力。
「只要中國經濟有增長，房地產就是依然是一個非常好的支柱性的行業，也是我們創業的天地。未來我們對這個行業的發展，對經濟的發展也是充滿信心。」馮侖展望道。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧
