「隨著供需關系的改善，為市場走出低谷、重拾向上動力創造了條件。」8月30日，萬科董事會主席郁亮在2024年中期業績推介會上，對房地產市場做出最新趨勢判斷。他表示，經過了三年的調整，新房的性價比在提升，政策對多樣化住房需求的支持力度也在持續增加，這些都在為市場需求的復蘇積蓄能量，為新發展階段的到來提供土壤。在郁亮看來，行業的關鍵競爭要素已經從規模競爭轉向產品力和服務力的競爭，這對消費者而言無疑是一件好事。
新房性價比在提升
「當前，新房的產品力和服務力都較以往有非常大的提升，隨著房地產市場供需關系發生根本性轉變，行業的關鍵競爭要素已經從規模競爭轉向產品力和服務力的競爭，也就是給消費者提供好房子、好服務。」郁亮稱，行業的更新叠代速度已經加快到每3—4個月推出新一代產品，開發商在產品和服務上的競爭，對消費者而言無疑是一件好事。
郁亮認為，隨著品質和客戶服務的提升，新房的性價比也在不斷上升。經過三年的調整，房價已經回落至一個更為合理的水平，新房的性價比得到了顯著提升。
他也提到，政策端對多樣化住房需求的支持，也讓買房者買房變得更加容易。各城市在因城施策的指導下，無論是購房門檻、首付比例還是貸款利率，都盡可能地向各類多元化住房需求開放和傾斜。消費者的信心正在逐步恢復，居住支出負擔明顯減輕，購買力也在增強。這些因素為住房需求的復蘇創造了有利條件。
從供給側來看，郁亮認為，新房供應量是相對不足的，今年上半年全國新住宅的開工面積同比下降24%，意味著今年全國全年的新住宅新開工量大概是5億平方米，相當於2005年全國新開工水平。
「即便與一些城鎮化程度已經很高的國家相比，目前的供應水平也相對較低。供求關系的改善為市場走出低谷、重拾上升動力提供了條件。」郁亮說道。
不是簡單地做「減法」
談及企業經營情況，萬科管理層直言，當前萬科的確遇到了階段性經營性困難，流動性短期承壓。但是，公司的「一攬子方案」取得積極進展，這是萬科全面化解潛在風險，積極適應行業向新發展模式轉變的五年計劃。
目前上述計劃已取得積極進展。截至7月底，萬科合並報表的有息負債加供應鏈融資合計較年初凈下降172億元，資產交易實作204億元（含印力的資產交易及REIT發行）。
萬科董事會秘書朱旭在會上強調，「一攬子方案」不是簡單地做「減法」，還包括發展方案，具體包括：積極推進綜合住區產品模組研發創新，提升開發業務競爭力；確保投資兌現水平；實作長租公寓、物業服務等經營服務業務資產管理規模有質素增長，競爭力行業領先等。隨著「一攬子方案」的推進，萬科渡過近兩年的階段性困難之後，業務將更加聚焦，投資將更加聚焦，能力將更加聚焦，步入高質素發展軌域。
2024年上半年，萬科實作營業收入1427.8億元，其中非地產業務營業收入311億元。截至6月底，萬科凈負債率62%，保持合理水平，二季度的經營性現金流凈額轉正，實作42億元正向現金流。
此外，萬科積極主動轉變融資模式，融資渠道保持暢通，獲得主要金融機構的大力支持。2024年上半年，萬科合計新獲融資、再融資612億元，新增融資綜合成本3.66%，其中境內3.6%，創歷史新低，加權平均債務期限5.31年，其中5月獲得招商銀行牽頭的200億元銀團貸款，是近年來房地產單筆金額較大的一筆貸款。此外，萬科上半年經營性物業貸落地219億元，「白名單」專案「應報盡報」。
萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華表示，截至7月末，萬科新增融資和再融資完成總量超過670億元。考慮到供應鏈融資變動，公司合並報表有息負債加供應鏈融資總額較年初下降約172億元。
北京商報記者 王寅浩
